深规院—深圳市福田高科技园规划

深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhen2007.011 Foreword前言：项目开发将致力于打造深圳首家现代企业加速器园区。专业科技园新型运营模式“MEA－现代企业加速器”（ModernEnterpriseAccelerator）。MEA服务对象：快速成长的企业MEA角色定位：满足企业成长对于空间、管理、服务、合作等个性化需求，提供新型空间载体和服务网络，是一系列服务的提供者、组织者和管理者。2 Tableofcontents目录总体鸟瞰1.0项目背景2.0区位分析3.0上层次规划及政策解读4.0设计构思6.0定位与设计目标5.0规划方案7.03 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhenPart1整体鸟瞰OverallPerspective4 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhenPart2项目背景GeneralSituation1、项目概况项目用地位于福田梅林工业区内，属于深圳市福田燃机电力有限公司，用地面积3.86公顷，现状为梅林燃油电厂（已停产）。根据福田区2006年1号文相关精神，为充分利用现有土地资源，提出在该用地上建设现代企业加速器（MEA）的设想，力争打造成为深圳首家现代企业加速器园区。5 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhenPart22、项目前景项目总投资约为6.3亿元，项目预计2008年4月动工，2009年12月竣工，开发周期约36个月。经测算，项目完成后将以低于深圳市目前高科技厂房租金水平向外出租，即类似天安、泰然园区，采用只租不售方式进行经营。经济效益：预计经营期内实现项目投资利润率（税前）为9.87%,(税后)8.39%。均属于行业正常利润水平范围之内。通过项目的盈亏平衡分析和敏感性分析，项目在不利条件下依然能够保持稳定的收益水平，抗风险能力较强，有利于长期稳定发展。社会效益：项目符合国家“十一五”规划建设和“和谐社会”要求，与深圳建设“创新城市”和发展“高端服务业”的需求一致。项目建设有利于推动经济空间结构调整；促进产业结构升级；提供就业机会；提升地区城市建设品质。项目背景近期规划中的五个待改造旧工业区南油华侨城梅林八卦岭盐田GeneralSituation6 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhenPart3区位分析LocationAnalyze项目地块位于福田区梅林工业区北部，用地东侧为梅观高速经彩田路进入特区的城市门户片区，西北侧为植被良好的大脑壳山，用地北侧为梅林坳用地（现状为市政发展用地）。1.区域位置：2.片区概况：项目所在的梅林片区南紧邻中心区,北距深圳规划轨道新深圳站5.4公里，地铁运行时间不到10分钟,具有优越的区位条件。项目地块处于地铁梅林站腹地之内。7 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhenPart3区位分析LocationAnalyze项目地块地势平坦，现状建设主要为已停产的梅林电厂，主要建筑物为多层工业厂房。地块周边道路交通条件较好，北临梅彩路（红线宽度20米），东临凯丰路（红线宽度20m），西临中康路（红线宽度45m），均为城市次干路。其中，中康路为梅林片区主要交通干道之一。3.用地现状：中康路梅彩路凯丰路8 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhenPart3区位分析LocationAnalyze项目地块周边已逐步形成了居住与商业混合开发的氛围。原有以制造业为主的工业类型正逐步退出。现状建设以多层,小高层建筑为主,有少量高层居住建筑。其中，居住建筑多为９０年代修建，建筑质量整体尚可，部分旧村和工业厂房质量较差。4.周边建设情况：5.用地权属：用地使用权为福田燃油电厂拥有。用地性质为工业用地，用途为单身宿舍和厂房建设。土地使用合同于1994年11月签订，使用年限：30年。9 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhenPart4上层次规划及相关政策解读Correlativeplanning&policies1、福田区分区规划（1998-2010）（1）总体定位：全市的行政文化中心和以现代服务业为主的中心商务区，二十一世纪深圳国际性城市形象的集中体现区；高新技术产业研发型企业的高成长区和重点布局地区；功能完善的以居住功能为主的综合区；环境优美、富于特色的生态型现代化城区。（2）梅林片区发展策略：要求保留其现有功能格局，以工业和居住为主。工业进行产业结构调整，向高新产业方向发展。居住部分要进行结构整理和配套的补充，形成集中、完整的中高档城市生活区。其内部交通和景观要进行进一步规整。（3）相关产业发展和工业区改造要求：充分发挥研发型企业较多的优势，利用研发型企业对城市建成区环境的依赖，鼓励和吸引更多的研发型高新技术企业的进驻，促进传统企业高新技术含量的提升和老工业园区的环境改造，形成近期高新技术产业研发区的“领头羊”。（4）用地规划控制：用地性质：工业用地10 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhenPart4上层次规划及相关政策解读Correlativeplanning&policies2、梅林片区法定图则（1999）（1）片区功能定位：以居住、商业、办公为主，同时保留部分重点工业的城市综合区。（2）相关地块规划控制要求：用地性质：保留二类工业用地地块面积：4.04公顷11 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhenPart4上层次规划及相关政策解读Correlativeplanning&policies3、地铁4号线梅林站周边地区详细蓝图(1)片区定位上梅林片区定位为城市北中轴核心节点功能区之一，在深圳未来发展中占据重要地位，其中梅林地铁站腹地为此节点功能地区的核心区，重点发展商业、商务办公、酒店、公寓等综合功能。12 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhenPart4上层次规划及相关政策解读Correlativeplanning&policies（2）北中轴定位与功能解析定位：创意文化及商业发展轴功能：核心片区——商务商业核心，是北中轴重要节点，城市形象展示区；梅林坳——创意谷，自然景观优美，集聚艺术、动漫、影视、出版等创意产业的生态群落；项目地块位于片区北端，是衔接北部创意谷与南部商务办公、居住、文化娱乐的过渡区域。3、地铁4号线梅林站周边地区详细蓝图商务核心区区域性CBD行政文化区市级大型文化设施、传媒集团莲花山休闲、游憩1-北中轴起点、过渡区强化北环南北两侧的联系，建设结合商业文化的二层步道系统2-北中轴功能节点居住商业、商务、高端产业服务综合区3-创意谷设计、动漫、影视、出版、艺术生态群落4-大脑壳山旅游、休闲、观景5-深圳轨道交通枢纽商务、居住、交通枢纽13 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhen片区用地现状图项目用地推平待建地教育配套设施现状分布图翰林学校（60班，9年一贯制中学梅丽小学（32班）梅华小学（23班）项目地块周边该地块附近已有新建翰林学校（60班，9年一贯制中学），学位尚有较大剩余，梅华小学（23班），现状文化教育设施能满足需求。Part4上层次规划及相关政策解读Correlativeplanning&policies4、基础教育设施布局14 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhenPart4上层次规划及相关政策解读Correlativeplanning&policies4、基础教育设施布局方案1方案2用地代码用地性质用地面积（公顷）大类R居住用地42.84GIC5教育科研用地6.72规划人口5.9万人用地代码用地性质用地面积（公顷）大类R居住用地62.60GIC5教育科研用地7.01规划人口6.5万人详蓝针对该地区编制了两个方案，将项目用地（不含道路用地）定为中学用地（2.4ha）＋商务办公用地（1.4ha）。通过对新增居住用地与人口的校核发现：方案1：主要增加了商务办公用地，居住用地反而有所减少，依据规划推算，片区将不会新增居住人口；方案2：主要增加了居住用地（约13ha），依据规划确定的开发强度（R为3左右）估算，预计新增居住人口约1～1.2万人，且在教育设施服务半径外所安排的多为非居住用地。通过对现状周边教育设施布局调研后发现，片区附近尚有9年一贯制学校（翰林学校）存在较多学位剩余，能够满足未来规划需求。未来本片区新增居住用地将主要反映为对小学学位的需求，这将主要通过梅华小学的扩容予以解决（由1.01ha扩容为1.64ha）。15 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhenPart4上层次规划及相关政策解读Correlativeplanning&policies4、深圳市基础教育设施布局规划（2006）片区学位统计根据规划要求，上梅林片区没有增加新的教育设施。未来梅林工业区改造所增加的居住量部分中学学为需求可分流到片区周边予以解决。新增居住量主要反映为对小学学位的需求，应考虑适当增加小学学位。设施半径未覆盖地区多为详蓝确定的非居住用地。详蓝用地范围通过对现状的调研和相关规划要求的解读，详蓝片区规划中的新增学位需求可结合用地周边教育设施和局部学校用地扩容予以满足。1111彩田学校16 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhenPart4上层次规划及相关政策解读Correlativeplanning&policies5、“1+7”文件2006年6月22日，市政府召开全市土地管理工作会议，正式出台了《深圳市人民政府关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见》（深府【2006】106号）及《深圳市土地储备管理办法》等有关土地管理的七项政策，通称“1＋7”文件。文件的核心思想是调整土地资源管理思路、转变土地资源利用模式，通过实行最严格的土地管理，推进节约集约利用土地管理，保障我市未来社会经济可持续发展，其中关于工业用地利用的主要是：《深圳市鼓励工业用地集约利用的地价政策》鼓励新建工业用地高强度开发利用和旧工业用地追加投资、转型改造、提高容积率，对工业用地转型改造（不改变土地用途）、提高容积率的给予地价优惠。《深圳市工业项目建设用地审批实施办法》实行土地集中统一管理的决定，规范工业项目建设用地申请审批程序。《深圳市工业项目建设用地控制标准》加强对产业用地集约利用的科学导向，引导我市工业朝高增加值方向发展，该标准共设置了五个指标：投资强度、容积率、土地产出率、建筑系数和行政办公及生活服务设施用地面积所占比重。17 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhenPart4上层次规划及相关政策解读Correlativeplanning&policies6、市政府办公会议纪要（667号文）2006年11月，许宗衡市长率市政府有关部门负责人，先后到各区调研。对福田区需要协调的问题进行了处理，确定了城中村和旧工业区改造应坚持的三个原则：一.符合城市总体规划；二.符合福田区经济战略优化调整布局；三.有利于提升城市中心区功能。针对具体项目如福田燃机电厂改造，市政府有关部门要给予支持，并请市规划局根据城市总体规划，尽可能给予支持，7、福田区2006年1号文中共福田区委、福田区人民政府关于营造自主创新环境、努力建设创新型城区的决定（2006.2.14）其中关于该项目相关内容有：三、坚持以人为本，营造有利于自主创新的人才环境；对进入福田区各孵化基地从事高科技项目研究开发和产业化的留学生企业提供一年全额房租补贴；四.加快老工业区升级改造，发展新科技园区，强化孵化基地建设，营造有利于自主创新的空间环境；继续落实“厂房再造，产业置换”政策；完善《福田区鼓励社会力量兴办科技园区的暂行规定》，促进科技园区建设，将福田燃机电厂改造为新的科技园区。积累经验，逐步规划和实施八卦岭等老工业区升级改造，打造一系列名牌科技园区。通过上层次规划要求解读和市、区政府系列政策及文件精神，福田高新科技工业园项目的启动符合城市发展的战略要求。18 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhenPart5定位与设计目标Correlativeplanning&policies1、定位上层次规划的片区定位：上梅林片区定位为城市北中轴核心节点功能区之一，在深圳未来发展中占据重要地位，其中梅林地铁站腹地为此节点功能地区的核心区，重点发展商业、商务办公、酒店、公寓等综合功能。我们的理解：本地区未来将通过城市更新带动片区功能向高度复合化方向发展，形成综合性的城市功能区。借鉴国内外类似地区（如德国波兹坦广场、深圳的车公庙工业区、上步工业区、八卦岭工业区）城市更新的经验，进行集就业、居住、购物、休闲于一体的综合开发。项目定位：衔接片区北部创意产业谷与南部居住、商业商务办公组团的重要功能单元。以高科技研发、为企业提供高端服务为主体的高新科技工业园，本地区高度复合化发展城区的重要组成之一。19 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhenPart5定位与设计目标Orientation&designobjective2、案例借鉴城市更新在一些建设成熟的城市中比较常见，其目的从最初的改善城市形象（如英国的“slumelimination”）逐渐到培育片区发展活力，激活旧城中心、旧工业区、废弃采矿区等衰退地区的系统行为。借鉴国内外类似地区（如德国波兹坦广场、深圳的上步工业区、八卦岭工业区）城市更新的经验，集就业、居住、购物、休闲于一体的综合开发是一种趋势。随着深圳城市发展日渐成熟，城市发展空间日益紧缺，城市更新将成为越来普遍的城市建设模式。本地区未来也将通过城市更新带动片区功能向高度复合化方向发展，形成综合性的城市功能区。因此，该项目以高科技研发为主体的功能定位可以避免城市产业功能的空心化，同时也可以避免居住人口的增加，应该说是符合该地区的发展趋势与需求的。20 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhenPart5定位与设计目标Orientation&designobjective2、案例借鉴（1）德国波兹坦广场更新改造老的波兹坦广场几乎被战火夷为平地，虽然它横跨东德和西德，是柏林的关键部分，但战后柏林墙的建立使广场逐渐成为一片荒地。在制定广场及周边地区更新改造规划中，设计师伦佐.皮亚诺的主要手段是对传统的城市街区进行功能填充，将大面积的办公空间与居住、零售业以及休闲娱乐设施结合起来，进行高度复合化的综合开发。以高度复合综合功能开发为特征的城市更新使之回归为有巨大吸引力的核心，更新后的广场及周边地区为居民提供了更充分的就业、生活及商业娱乐设施，使这一地区重新恢复了生机与活力。广场旧貌伦佐.皮亚诺的规划方案更新后的地区21 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhenPart5定位与设计目标Orientation&designobjective（2）新加坡工业园新加坡政府在工业园区开发建设方面所形成的经验非常值得借鉴。由于新加坡自然资源极度匮乏，其工业园的发展经历了“劳动密集型出口加工业”——“资本密集和技术密集产业”——“高技术产业”等若干个梯度更新的发展阶段。新加坡工业园的发展理念完全不同于传统工业制造。工业区完全成为智力和技术的集聚地，由于土地紧张的原因，工业区也不再是传统低矮的形象，呈现现代化，科技感的建筑意向，同时，尽管用地紧张，建筑密度很高，但建筑间的环境处理仍然十分精致，体现了高尚的环境品质。1、工业园平面布局2-3、设计精良的内部空间4、高层厂房，充分利用有限空间5、交错的立体步行系统22 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhenPart5定位与设计目标Orientation&designobjective（3）车工庙工业区改造车工庙工业区是深圳成功改造的新型产业片区，片区内集中了天安数码城，泰然工业区等新技术园区，这些工业园的建筑布局类似新加坡工业园，地块的开发强度非常高，对空间的利用十分充分，同时内部通过良好的空间处理，营造宜人的公共空间。在功能的组织上，车公庙工业区逐步融合了集科技孵化、产品研发、商业服务业、居住于一体的复合型综合功能区。其中，位于深南路南侧的天安数码城占地30万平方米，总建筑面积80万平方米，其中有近50万平方米用于科技孵化、产品研发用途，其中天安时代大厦主体建筑8-26层，位于1.56公顷的的地块上，净容积率在5.0以上，突出的建筑形态和高度，在城市中形成了崭新的科技园区景观。1、工业区内良好的环境2-3、突出的建筑形态和高度4、工业区总平面1324132423 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhenPart5定位与设计目标Correlativeplanning&policies3.设计目标a）打造成为多元复合的综合功能区的重要组成之一，完善片区功能构成；b）整合城市空间，提升地区城市建设水平；c）集约高效利用土地，提升片区整体价值。500m200m梅林路（商业文化服务功能带）凯丰路中康路(产业功能带)？凯丰路创意谷商业、商务办公综合居住、商务办公综合商业公共配套设施文化娱乐居住产业公共绿地地铁站点综合功能区示意图梅彩路MEA，为周边产业发展提供高端服务24 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhenPart6设计构思Conception（1）片区功能梯度布局1、详蓝方案解读详蓝方案遵循“TOD”的发展模式，用地功能呈现明显的空间梯度布局，其中：——地铁站点200米半径范围内，集中了商业、商务办公功能，构成片区功能核心；——商务办公、创意研发等产业功能沿中康路延伸、商业服务、文化娱乐功能沿梅林路延伸；——外围为居住功能以及学校等公共配套设施；——片区各功能组团的交接位置布置公共绿地。项目地块北临梅林坳创意谷，南接商务办公、居住综合开发片区，适宜布置为相关产业功能提供高端服务的科技园区，以此作为复合型综合功能区的重要组成部分融入其中。片区功能布局示意图项目地块25 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhenPart6设计构思Conception（2）开发强度空间分布详蓝方案的用地开发强度同样呈现明显的空间梯度布局，其中：——地铁站点周边200米半径范围内集中了4.5-6.0的开发强度，为片区最高；——外围沿中康路两侧，凯丰路西侧用地开发强度为3.2-4.5，为片区次高；——周边开发强度依次呈现从3.2-2.4-1.0的梯度衰减；项目地块位于以地铁站为中心的500米高强度开发区域内。片区开发强度高度空间分布图26 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhenPart6设计构思Conception（3）整体空间高度解读片区高度空间设计将打造北中轴作为设计原点，沿中康路形成高度片区，其中结合地铁站，在中康路－梅林路设置“双塔”形成第一高度；中康路－梅彩路节点作为北中轴的转折点，设置“创意塔”，形成了中康路轴线的第二节点。观景台创意塔地标双塔大平台天桥雕塑园小广场北中轴空间节点布局创意塔周边空间示意片区鸟瞰27 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhen（3）整体空间高度解读Part6设计构思Conception创意塔绿地开放空间地铁站标志建筑区用地周边主要空间节点分布图（3）整体空间高度解读项目用地的高度设置将收到用地周边主要空间节点影响。用地西侧靠近中康路，处于受“创意塔”统领的空间之内，既需要延续中康路以地铁站标志建筑群为统领的高度，同时在空间上又要尊重创意塔。地块东侧为规划设置的绿地开发空间。因此，地块的整体高度分布宜西高东低，同时主体建筑与创意塔之间预留一定空间，保证与创意塔之间的观赏空间。综合上述分析，建议地块内最高建筑物高度宜控制在90米以下。28 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhenPart6设计构思Conception（4）开放空间体系构建主要公共空间在各功能组团交接处布置主要的公共空间，形成公共服务中心，以满足综合功能片区内不同人群商业文化、娱乐休闲活动的需求。步行系统连接各个公共空间形成开放空间网络，步行系统的设置注重与与自然山体的景观连通。整体开放空间体系项目地块开放空间分析主要开放空间节点联系通道山体街道空间29 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhenPart6设计构思Conception（5）项目方案设计要求解析平面布局：打开中康路，梅彩路路口，西侧与创意塔之间留出足够空间；延续呼应凯丰路两侧的带状开放空间，并形成开放空间节点；地块东西向设置连续带状开放空间，连接地块东西两侧的主要开放空间节点；地块内的开放空间需要延续强化地区公共空间体系。高度分布：整体西高东低，标志轴线的转折，主体建筑高度不超过90米；用地内建筑高度需与创意塔空间节点做整体考虑，高度应与创意塔协调呼应，不宜超过创意塔高度。景观视廊控制要求：延续地区整体景观视廊；引导西面山体景观在地区的渗透。30 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhen（6）与地区整体关系1、平面关系2、创意谷入口空间3、内街空间4-5、地区整体空间效果1324132415Part6设计构思Conception通过上述高度控制与相关开放空间体系的设定，方案整体强度控制在4～5之间能够取得较好的整体效果。31 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhenPart7规划方案MasterPlan总平面图32 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhenPart7规划方案经济技术指标主要技术经济指标（按建设用地面积计算）1、总用地面积：38628平方米2、总建筑面积：173826平方米3、建筑容积率：4.54、建筑覆盖率：38.6％5、建筑间距：满足《深标》及现行规范6、建筑高度：<90米总体布局及建筑退红线要求7、建筑退红线：中康路≥12m、梅彩路≥8米8、绿地率：>35％交通组织及设施要求9、车辆出入口：梅彩路、地块内规划道路10、人行出入口：中康路、梅彩路、地块内规划道路、地块南侧规划道路11、机动车泊位数：860个简要说明延续并融入地区开放空间的结构体系；主体建筑布局尊重以创意塔为主题的空间节点关系，围合并作后退处理达到两者和谐统一；基地内部空间以“内街”(带状开放空间)串接用地内各景观节点，并对用地东西两侧由上层次规划确定的空间节点和开放空间形成联系,打造整体统一的空间景观脉络；建筑之间的联系采用二层连廊的形式，突显现代建筑的空间感受；建筑天际轮廓线充分考虑中康路和梅彩路天际轮廓线的高度体系，将主体建筑设置于基地西侧,并与创意塔空间节点进行呼应;规划在基地内部规划道路和梅彩路设置车行出入口，使内部车流对城市主干路交通影响减至最低；在中康路、梅彩路和基地内规划道路设置人行出入口，满足开放空间的可达性；由于与片区整体功能的相互融合，“园区办公、研发＋居住”的模式将不会引发过多的片区对外交通量。随着地铁站的开通，项目带来的对外交通量完全能够被消化。MasterPlan33 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhenPart7规划方案地区总平面图MasterPlan34 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhenPart7规划方案公共空间分析图主要空间节点步行通道绿地空间开放空间MasterPlan35 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhenPart7规划方案功能组织图４３１１２１３１新技术成果转移中心2新能源创业中心3科技研发中心4现代企业服务中心MasterPlan36 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhenPart7规划方案开放空间分析图开放空间节点绿地景观节点景观轴线带状开放空间MasterPlan37 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhenPart7规划方案交通组织分析图车行入口车行流线人行入口人行流线地下车库出入口地下车库范围MasterPlan38 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhenPart7规划方案整体透视图MasterPlan39 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhenPart7规划方案主入口方向透视图MasterPlan40 深圳市城市规划设计研究院UrbanPlanning&DesignInstituteofShenzhenPart7规划方案南向透视图内街入口透视MasterPlan41