HMD汉米敦：固安工业区核心区概念性规划2010

固安工业区核心区概念性规划2010.07.26Gu’anindustrialzonecoreareaconceptplanning 目录项目概况愿景，目标与策略区域规划研究核心区规划设计重点区域设计与开发策略业主意见反馈与修改ProjectintroductionVision,objective,&strategyRegionalplanningstudyCoreareaplanning&designFocaldesign&developmentstrategyClientsuggestion&modification010203040506 项目概况Projectintroduction01区域概况regionalintroduction项目概况projectsiteanalysis项目总结projectSWOT 固安工业园区是中国最具投资潜力开发区，大北京投资性价比最优园区，与河北省发展速度最快园区。这个未来城市试验区，将立足于营造一个工业与人居完美和谐的城市，实现“超越工业区，高于工业区”的全新社会内涵的新市镇！ThebestinvestmentindustrialzoneinChina.Themaindevelopmentobjectivehereistobuildafutureexperimentplot,toarchiveanewtownof“higherthenindustrialzone”.园区确立了“电子信息产业”、“汽车零部件产业”、“现代装备制造业”三大产业方向，复合规划了中国北方电子信息产业基地、中国北方汽车零部件产业基地、现代装备制造业基地、城市核心区、生活配套区，5大区域突出功能分区，又协同发展、融为一体，生产与生活有机结合，形成一个现代化园区。经过数年探索与发展，固安在区位、成本、规划、环境、服务、速度方面创造了6个领先优势。3mainindustrialdirectionsareelectronicinfo,modernequipment,andvehiclecomponents.Mainadvantagesshowsinlocation,cost,planning,environment,serviceandspeed.电子信息Electronicinformation设计基地Projectsite城市核心区Citycore生活配套区Livingcomplement现代装备制造Modernequipment北方汽车零部件Vehiclecomponents园区概况Generalinformationoftheindustrialzone区域概况regionalintroduction 固安工业园区地处北京中轴线南端，天安门正南50公里的黄金位置，与北京隔永定河相望，处于大北京经济圈的前沿部位。周边交通网密集，具备国际上最具魅力1小时工业区的交通条件。Gu’anindustrialzonelocates50kmsouthofBeijing,areal1hindustrialzone.固安，地处京津冀都市圈核心位置京津冀都市圈区域规划的实施，将为固安带来融入首都都市圈承接北京的产业转移承接北京居住人口外移Gu’anlocatescenterofBeijing,TianjingandHebeiprovince.TheexcellentlocationwillhelpGu’antojointhecapitalcircle,continuetheBeijingindustrialtransfer,andacceptresidentsfromBeijing.区域概况regionalintroduction区位Location 园区距离首都第二机场仅10公里，距北京南三环玉泉营环岛39公里，东南距天津110公里，驱车1小时可以到达首都机场，1.5小时可以到达天津港。10kmfromthesecondairport,39kmfromtheBeijingsouth3rdring,110kmsouth-eastfromTianjing,and1.5hourfromtheTianjingport.一、园区拥有全方位、现代化的陆、海、空立体交通体系11条高速公路6条国家级铁路，二、100公里范围3大国际机场3大天然良港北京新七环（涿密高速）三、最具魅力“1小时工业区”Having11highways,6nationalrails,3airportsand3portsin100km,makingGu’anareal1hourindustrialzone.区域概况regionalintroduction交通Trafficsystem 用地规划回顾Overallplanningreview区域概况regionalintroduction HighwayCitymainroad2ndroadBranchroad两大快速路（大广高速与106国道）联系了固安与北京城。5条南北向道路将连接新区核心与现有县城核心。为大广高速辅道，主要用于疏导货运交通，减轻106国道的负担；为迎宾大道，快速连接大广高速与县城中心；为穿越区域内各居住组团的次干道；为现状育才路，唯一一条连通孔雀城中心与县城重要南北向主干道；为106国道，将打造为重要城市展示面的绿化通道。2mainhighwaysconnectsGu’anwithBeijing.5south-northdirectionroadsconnectsthenewcitywiththeoldtowncenter.1234512345交通规划回顾Trafficplanningreview区域概况regionalintroduction 孔雀大道全长2.6公里，道路红线50米，断面形式采用两块板，车行道总宽16米，为固安工业区北区的一条生活性主干道。Totalexistingroads36km.Thepeacockroadisamainlivingstreet,with50mwideand2.6kmlong.已建成施政道路近36公里，主要有孔雀大道、科技大道、发展道、江山路、财通路、通盛路、宏图大道、家兴路、正兴街、百合街、孔雀环路、安康街、家和路、工兴路、育才北路、永辛路等。区域概况regionalintroduction现状交通Existingtrafficcondition 基地概况projectsiteanalysis 设计基地项目基地位于园区城市核心区的中心地块。设计总面积为2.64平方公里。基地东临106国道，南临固安县城，西临大广高速，北临孔雀城。基地现状周边有多处现状保留建筑。基地内已建道路包括东西向的孔雀大道，发展道，与南北向的家兴路。Totalprojectsiteis2.64sqkm.Thereareseveralexitingbuildingsinside,includingheatingcenter(2)andflourco.(5),whichcouldbemovedlater,andthe35kv(1)and110kv(3)substation,firecontrolcenter(4),and3schools(6,7,8)shouldberemaininthesite.固安柏村35kv变电站供热站刘家园110kv变电站固安县公安消防大队参花面粉公司固安教师进修学校固安县第二中学京安学院现状用地条件Existinglandusecondition基地概况projectsiteanalysisLong-ternpreservedbuildingShort-ternpreservedbuildingDemolishbuilding123456781234567810912131411151617181920212322四合院交警大队京东方公寓京东方友联华特安德建奇91011121314北关小学交通局驻军医院御景花园1516171819恒基现代城镇中学/三小旭景花园法院20212223 固安，生态环境条件优越，空气清洁无污染，具备发展低碳新城的条件exceptionalenvironmentalconditionshelptobuildalowcarbonnewtown地表径流surfacerunoff固安有永定河，西为白沟河，牤牛河及其支流太平河、虹江河等多条，水资源比较丰富；林木茂盛flourishingvegetation固安植被茂盛，氧气含量好，景观环境好；清洁空气freshair固安工业清洁，机动车少，空气清洁污染少；有机农业organicagriculture固安是河北重要的绿色食品产地，农产品新鲜安全；地热温泉thermalhotspring固安拥有得天独厚的地热温泉资源，利于发展养生和绿色能源。基地概况projectsiteanalysis现状生态环境条件Existingenvironmentalcondition 距北京城区50公里50kmsouthfromBJ广大高速的开通Da-Guanghighwayopensthisyear便宜的地价与优惠入园政策Inexpensivelandprice基地现状环境良好niceexistingenvironmentalconditions周边城市功能不完善Imperfectsurroundingconditions核心区周边较多的市政设施现状，影响城市风貌somanyexistingutilities,whichinfluentthecityimage永定河水资源不够丰富indigentYongDingriver北京大城市吸引力过于积聚，导致周边城市发展落后thebigmagnetismofBeijingmakessurroundingcitiesfallbehind北京城南计划的辐射，产业的转移SouthBeijingdevelopmentplanandtheindustrytransfer北京第二机场的选址及轨道交通发展2ndairportandrailtrafficdevelopment产业转型与生态示范城的建设industrialtransformationandecotownconstruction北京周边城市同质化竞争激烈surroundingcitiescomparison新城开发速度较快，需要有长远的计划与眼光fastdevelopmentneedsalongtermplan新城的特性需要一段时间才能建立起来，因此在短期范围内难以形成规模效应thecityimageneedstimetobuild项目总结projectSWOTSWOT 愿景，目标与策略Vision,objective,&strategy02定位原则orientationprinciples规划愿景vision规划目标objectives功能构建functionalstructure规划案例借鉴casestudy规划要素successfulelements 融入京津冀都市圈、承接北京功能外溢JoinBeijing/Tianjing/Hebeimetropoliscircle,continueBeijingfunctions定位原则orientationprinciples1依托固安工业化进程、助力城市化发展ImproveurbanizationbyGu’anindustrialdevelopment2构建城市发展高地、承载城市核心功能Createacitydevelopmenthigh-land,andsupportthecitycorefunctions3 规划愿景vision京南生态福地固安低碳新城southecowelfareland,lowcarbonnewtown北京南翼的、固安新兴大型生态低碳城市的中央核心区CentralcoredistrictofSouthBeijing&Gu’aneconewcity 建立清晰的城市意向，塑造完美的城市形象createclearcityimage设置标志性建筑，具有强烈的昭示性，增强中央核心区精神支柱establishlandmarkbuildings建设现代化、立体化的交通体系，实现人车分流，强调健康的生活模式separatevehicleandwalkingsystem创建集聚城市，通过各个区域的功能混合，产生动力，推动城市发展createcentralizedcity标杆生态城市概念，一般中央商务区的中央核心区会布置公园绿地或者是人工湖泊，并通过绿化带连接，形成完整绿化生态体系targetecocityconcept规划目标objectives12345 政务文化中心城市客厅citylivingroom固安新城Gu’annewtown23中央健康绿地生态绿洲ecooasis都市商业中心乐活舞台lohasstage绿色宜居社区宜居福地livingwelfareland创新商务版块创业乐土businessestablishland北京南翼的绿色生态福地，固安新城中心将由五大城市功能构成，形成生态低碳、亲切宜人、宜动宜静的生活工作休闲的新乐土。功能构建functionalstructure 市民从事政治、文化、体育、休闲的活动中心集中展示城市形象，代表城市发展水平，接待城市客人的会客厅市民活动中心Activitycenter城市会客厅Livingroom传承固安历史传统、演绎固安现代文化，承载城市精神财富文化承载地Cultureland功能构建functionalstructure政务文化中心城市客厅citylivingroom主要项目mainprograms行政办公集群admin/office近期以工业区管委会为中心，辅以相关行政部门形成行政办公集群固安规划会展中心exhibitioncenter依托北京南翼的区位优势和产业基础，展示固安城市规划与建设成就，发展固安会展产业，展示城市形象和实力固安博物馆museum传承固安历史、文化，展示固安民风、民俗、民情，培育固安人的对家乡自豪固安大剧院theater固安的文化中心，展示固安千年文化沉淀，弘扬社会道德主旋律，提升市民文化品位固安体育中心sportscenter固安市级体育中心，竞技体育和市民健身的国际水准的场馆，构建大型赛会承办赛场市民广场civilplaza市民休闲娱乐活动的平台，群众集会的舞台 城市机体的生态绿肺，天然氧气制造工厂，城市与自然和谐共生的结晶城市绿肺Citygreenlung市民健身休闲的生态花园，钢筋混凝土荒漠中的城市绿洲健身绿洲Fitnessoasis功能构建functionalstructure中央健康绿地生态绿洲ecooasis2绿地价值与规划建议greenvalueanddesignsuggestion绿地对住宅价值提升最大greenareapromotesresidentialvalue城市实践研究表明，绿地对周边城市功能有明显的价值提升作用，其中对住宅提升作用最大，其次是酒店和商业，对商业的提升活动却有限因此，绿地最适合与住宅相邻布置，其次是酒店和商务中央绿地空间规划建议suggestionofcentralgreenplanning拉近与绿地的距离，减少不必要的道路阻隔通过曲面增加与绿地的接触面积道路居住绿地道路居住绿地居住绿地居住绿地 功能构建functionalstructure创新商务版块创业乐土businessestablishland3建设固安城市金融、电信、电力商务服务中心；新兴现代服务业的产业聚集区金融商务中心Businesscenter建设固安创新型企业创业孵化基地创业孵化基地Businesshatchbase具有北京南大门，京津冀都市圈中心，大广高速及106国道的交通优势商贸物流集群Tradecenter包括五星级商务会议酒店、标准商务酒店、连锁汽车旅馆商务配套酒店Businesshotel 功能构建functionalstructure创新商务版块创业乐土businessestablishland3商贸物流集群tradecenter汽车零部件交易城businesscenter依托固安工业园的汽车零部件生产基地的产业基础，发展汽车零部件贸易产业有机生态农产品展示交易中心organicproductscenter依托固安生态绿色农业生产基地，服务京津城市消费者，发展有机农业交易中心物流贸易中心logisticstrade依托固安位交通优势及产业及贸易基础，发展物流贸易中心商务配套酒店businesshotel定位positioning服务固安新城区政务、商务中心的住宿、餐饮、会议、展览及固安城市的经济型酒店等需求分别定位于会议型五星级商务酒店及经济型的连锁酒店开发规模developmentsize五星酒店按照国际级设计标准，建议建筑面积为7-9万平米连锁汽车旅馆按照经济型酒店的设计标准，建议建筑面积为3-5万平米开发建议developmentsuggestion设计之初就引入国际知名的品牌与管理公司放大酒店会议设施的面积占比，兼具会议、展览功能布置在固安新城中心位置，毗邻政务文化中心主要项目mainprograms金融商务中心businesscenter目标企业客户targetclient大型银行的固安域总部中国移动、电信、网通、电网等大型企业的固安域总部新兴现代服务业企业高新技术企业/研发企业开发建议developmentsuggestion布置在固安新城中心位置，毗邻政务文化中心创业孵化基地businesshatchbase目标企业客户targetclient技术及营利模式创新的小企业具备发展潜力的创业企业管理模式managementmode政府持有及管理创业孵化基地，并为入驻企业提供信息、法律等方面的支持筛选具备技术优势、有发展潜力的创业企业，并对其进行税收、租金、信贷等方面的优惠开发建议developmentsuggestion布置在固安新城中心位置，毗邻政务文化中心 功能构建functionalstructure都市商业中心乐活舞台lohasstage填补固安高品质商业空白，建设大型城市的市级商业中心；沿中央公园建设主题休闲商业带；固安商业中心Commercialcenter服务社区居民，提供便捷温馨的生活配套，营造社区的活力中心社区服务商业communityservice依托106国道建设面向固安及京津廊坊消费者的目的地商业街区目的地商业带Commercialbelt中心商业空间布局分析centercommerciallayoutanalysis快速路不利于中心商业集聚人气highwaydoesnothelptoconcentratepopularity相对于块状集聚，条状分布中心商业更利于商业容量的距离和扩展comparetomassivecommercial,beltshapehelpsforcommercialexpansion居住功能最能有助于中心商业的繁荣residentialfunctionhelpsthecentralcommercialbooming 功能构建functionalstructure都市商业中心乐活舞台lohasstage目的地商业带commercialbelt核心定位corepositioning依托固安产业基础和区位优势，结合106国道商贸物流功能，发展面向京津冀客户的目的地商业带市场特征marketcharacter结合106国道规划的商贸物流功能，实现客源共享结合固安产业优势，发挥106国道对外交通的优势核心项目coreprograms轿车4S店群有机美食广场目标客群targetclient核心客群：固安城区居民重要客群：京津及廊坊客流一般客群：固安其他居民主要项目mainprograms固安商业中心commercialcenter核心定位corepositioning填补固安高品质商业业态的空白，建设城市能级的商业中心依托中央公园，发展面向本地与游览型客户的目的地商业带市场特征marketcharacter面向快速增长固安城区居民，构建固安新的商业中心商业项目集聚、完善的动线设计，实现商业体间的客流共享沿中央公园，餐饮与商业零售聚集，休憩与娱乐结合，创造特色的固安活力带核心项目coreprograms商业城市综合体中高端百货/购物中心休闲餐饮商业街大型综合超市建材、家电超市餐饮酒吧街目标客群targetclient核心客群：固安城区居民重要客群：固安其他居民一般客群：固安商贸客流社区服务商业communityservice核心定位corepositioning服务社区居民，提供便捷温馨的生活配套，营造社区的活力中心市场特征marketcharacter为社区居民提供便捷的邻里商业，完善生活配套构建居民交流的社区客厅，成为社区的活力中心核心项目coreprograms超市、社区零售、日常餐饮干洗、家政、美发等服务和娱乐目标客群targetclient核心客群：社区居民 功能构建functionalstructure绿色宜居社区宜居福地livingwelfareland5提高土地利用率，开发适宜居住的高容积率低密度的住宅，提高社区绿化率集约发展Centraldevelopment不仅居者休憩之所，更是焕发活力的热土，加入健身运动主题，布置室外运动场、健身房、儿童乐园、老年俱乐部等活力社区Activecommunity通过低碳的规划设计理念，减少在交通、采光、空调等环节中的等能源消耗低碳聚落Lowcarbon步行距离内的完善生活配套，包括医院、幼儿园、小学、托老所、社区超市、社区生活服务商业便捷生活Convenientliving绿色宜居社区构建策略lowcarbonsustainableurbandevelopmentapproach鲜明的社区特征createauniqueimage功能混合的复合型社区mixedusecompactclusters低碳邻里发展sufficientemploymentforresidents完善的社区配套服务sufficientpublicservices低碳交通--行人系统与公交系统lowcarbontransportsystem低碳建筑物greenbuildings 功能构建functionalstructure绿色宜居社区宜居福地livingwelfareland5主要项目mainprograms市民新居Citizennewhome面向固安居民及工业区员工构建固安市民的幸福家园白领公寓White-collarapartment面向北京及固安大学毕业生及年轻夫妻依托快速交通，提供交通便捷、配套完善、低总价的时尚公寓养老社区Elderlysupportcommunity面向工作在北京及固安外来年轻人的父母解除外来年轻人照顾父母的后顾之忧，以优越的生态环境、完善的医疗服务、合理价格吸引客户度假别墅Resortvillas面向在北京及固安富裕阶层构建“5+2”生活模式，定位第二居所 苏州工业园，江苏Suzhouindustrialpark,Jiangsu规划案例借鉴casestudy马尔默新城，瑞典Malmo,Sweden中央公园，纽约CentralPark,NY,USA 规划案例借鉴casestudy苏州工业园，江苏Suzhouindustrialpark,Jiangsu苏州工业园区于1994年2月经国务院批准设立，同年5月实施启动。行政区划288平方公里。据2010年统计，其中，中新合作区80平方公里，下辖三个镇，户籍人口32.7万（常住人口72.3万）。Suzhouindustrialparkwasbuiltin1994,withtotalareaof288sqkm.当前，园区进入了“实践科学发展、塑造国际品牌”的重要阶段，加快实施“四大行动计划”（制造业升级、服务业倍增、科技跨越、生态优化），加快推进“四个转变”（从粗放型向集约型发展方式转变；从资源依赖、投资拉动向科技依托、创新驱动转变；从“工业经济”、“制造经济”向“服务经济”、“智力经济”转变；从“人力资源优势”向“人才资源优势”转变），努力打造“三大高地”（产业高地、创新高地、人才高地），及早把园区建设成为具有国际竞争力的高科技工业园区和国际化、现代化、信息化的生态型、创新型新城区。Thereare“4bigplans”fortheparkdevelopment(manufacturingupgrade,doubleservice,technologycooperation,andecodevelopment),inordertobuildaninternational,modern,andbrandnewdistrictforthewholeregion. 规划案例借鉴casestudy马尔默新城，瑞典Malmo,Sweden马尔默是瑞典第三大城市，很早就是一个工业和贸易城市，但是由于受到了高科技产业的冲击，旧有工业面临关停并转，使得整个马尔默面临城市转型。基于马尔默市政府和瑞典政府对“生态可持续发展和未来福利社会”的共同认识，他们希望通过改造，使马尔默西部滨海地区成为世界领先的可持续发展地区。1996年，由马尔默、瑞典、欧盟等有关公共和私营机构一起组织了一次欧洲建筑博览会，通过地区规划、建筑、社区管理等进行持续发展的超前尝试，这个项目称为B001，也被称为“明日之城”，该项目2001年获欧盟的“推广可再生能源奖”。MalmoisthethirdbigcityinSweden.Itwasanindustrialandtradecitybefore,butturnouttobeafamousecocitywithbecauseofthehi-techdevelopment.“欧洲城市住宅博览会”在此举办时，主要分为“临时展览区”和“永久住宅街区”两部分，共30公顷。可持续发展理念下的工业遗址改造模式。住宅区有自己的能量供给系统，所有的能源都是可再生能源。 规划案例借鉴casestudy中央公园，纽约CentralPark,NY,USA中央公园是全世界大都市中最美的城市公园，有湖，树，花，鸟。名副其实地坐落在纽约曼哈顿岛的中央。340公顷的宏大面积使她与自由女神、帝国大厦等同为纽约乃至美国的象征。Thecentralparkisthemostbeautifulcityparkintheworld,locatesinthecenterManhattan,NY.ItbecomesoneofthelandmarksinUSA,becauseofthe340habiggreenareas.号称纽约“后花园”的中央公园，是一块完全人造的自然景观，每天有数以千计的市民与游客在此从事各项活动，1857年纽约市的决策者即将这座城市预留了公众使用的绿地，为忙碌紧张的生活提供一个悠闲的场所，公园四季皆美，春天嫣红嫩绿、夏天阳光璀璨、秋天枫红似火、冬天银白萧索。Thecentralparkwasbecomeapublicparkin1857.It’sthebackgardenofNYcity,andmorethanthousandsofpeoplearecomingandstayinginthecentralparkfordifferentactivities. 案例总结Casestudyconclusion通过制造业升级、服务业倍增、科技跨越、生态优化加快园区发展的进程，推动城市城市化发展；pushurbanismbyupgradeindustry,service,technologyandecodevelopment;创造宜居的环境带来了大量周边休闲度假人口，并且吸引了高素质人群在当地的置业，带动贸易以及高科技产业，成功实现了城市升级和再次发展；attractinvestmentandtechniquepeoplebygoodenvironment,andhelpscityredevelopment;通过地区规划、建筑、社区管理等进行持续发展的超前尝试，充分利用可再生能源，建立京津冀地区环境最优的卫星新城；fullyusereproducibleenergy,andadvancedplanning,buildingandmanagementmethodforsustainabledevelopment;4.通过中央公园的规划激活社区的发展，完善城市生态，休闲，旅游，玩乐等的功能，同时能提升周边地块的土地价值，成为城市发展的核心。activecommunityandriselandvaluebycentralpark,andperfectcityfunctions.规划案例借鉴casestudy 规划设计要素总结Designelementsconclusion行政中心宜布置在城市中轴线上，坐北朝南，前方视野开阔；admincenterinthecityaxis;行政中心宜与文化中心和五星酒店等商务设施集中，形成市民活动中心；concentratethepublicfunctions;行政中心与文化中心及商务中心，应沿锦绣大道等快速路布置，利于形成城市展示面；createcityimage;中心商业规模依据辐射客群数量和消费能力科学控制；logicallycontrolcommercialsize;规划要素successfulelements中心商业应依托周边居民，集中布置形成规模效应；commercialshouldnearbyresidential;中心商业适宜沿慢速路两侧分布，呈条状空间分布；commercialshouldlocatewithlowspeedroads;106国道是对外的通过性道路，建议在重要节点路口布置适宜的商业/商务设施；buildingproperservicealong106road;绿地对居住价值提升最大，应与居住区紧密连接，切延长其的接触面。greenvaluateslivingqualityandlandvalue. 区域规划研究Regionalplanningstudy03城市特性构建citycharactercreation开放绿廊规划设想opengreenplanning 城市特性构建citycharactercreation内部城市展示面Internalcityimage外部城市展示面Externalcityimage新固安的城市形象将通过由外到内的不同特性进行打造及设计。对外城市展示面上（即主要为106国道与锦绣大道）力求打造生态城市，绿色城市通廊的形象，大面积的绿化种植将让人惊艳，瞬间让人体验离开嘈杂大城市，进入生态宜居新城的感受。在城市核心区内部，则创造连续的活力开放绿廊，供居民日常生活与节庆活动使用，并有利于利用固安的原有的优越生态环境打造绿意盎然的宜居氛围。Buildingcityimagefromexternalandinternalenvironmentalcreation.Setupanecocityimageonthe106nationalroad,andmakesadifferentexperiencefromBeijingcity.Insidethecity,therewillbeacontinuousopenspacegreenbelt,forcitizen’sdailyuses.城市意象两目标2objectivesforcreatingcityimage 外部城市展示面Externalcityimage现状条件Existingcondition106国道作为重要的区域道路将承载大量的内外客货运交通功能；106carrieslotsoftrafficvolume城市中央核心区与县城中心分散布置，彼此间缺乏必要的联系。Disconnectionofnewcenterandoldtowncenter106国道现状106nationalroadexistingconditions城市特性构建citycharactercreationPeacockcenterCorecenterOldcenter 外部城市展示面Externalcityimage改善建议Suggestion建立大广高速进入固安的辅道，主要为货车通行服务，疏导106国道的交通功能，并把国道建设为绿意盎然的城市展示街；reliefroadfortrucks锦绣大道为大广高速进入固安的唯一通道，其重要性决定了其作为固安另一条展示街的潜力，建议布置沿街布置公共服务性强的展示城市形象的大型的建筑等；publicfunctionsinJinxiuroad创建观赏性强的迎宾大道增强新旧区间的联系。Landscapewelcomingstreet106国道改造建议106nationalroadrebuildsuggestion城市特性构建citycharactercreationPeacockcenterCorecenterOldcenter 内部城市展示面Internalcityimage2现状区内生态环境Existingenvironmentalconditions现状条件Existingcondition区内有大量的现状建筑（近期不可拆除）与大量的需保留建筑，因此城市两中心不能简单通过直线的轴线概念进行串接；lotsofexistingconditions区域内部环境塑造需考虑北边永定河，南边一固安河渠（规划为生态廊道），统筹考虑整个区域的整体环境。regionalconsiderationrequirement城市特性构建citycharactercreationPeacockcenterCorecenterOldcenter 内部城市展示面Internalcityimage2区域内部环境打造Internalenvironmentalsuggestion改善建议Suggestion创建“S”型的区域开放空间联系，北接永定河，孔雀城与中央核心，南接县城中心与南边固安生态廊道，利用现有规划条件与区域内良好的生态系统打造安全舒适的步行与活力通廊；“S”beltconnectionforsafewalkandactivities新区提倡CPD（中央公园生活区）的概念，利用大量的公园绿地创造有别于北京的绿洲生活，在考虑居民一般日常活动需要的同时，绿廊也能为动物活动提供空间。CPDconceptforoasisliving城市特性构建citycharactercreationPeacockcenterCorecenterOldcenter 中央公园生活区CPD中央公园生活区概念CPD-centralparkdistrictconcept“中央公园生活区”概念始于美国，是指一个城市的核心区周边，聚集了大量公园资源。这些公园资源处于繁华市区的黄金地段，成为闹市人群的理想休憩、娱乐、休闲去处。由于规模大、风景佳，这些稀缺城市资源周边往往会崛起一座城市最出名的高端居住区，其纽约的中央公园生活区则是全球生态居住生活的标本。纽约的曼哈顿区围绕中央公园而建，拥有良好的生态环境与洁净的空气，从而聚集了城市中最精英的群体。同时发达的交通条件，靠近城市核心商业区，让其成为整个城市价值凸显的区域。CPDconceptstartedfromUSA,meanslotsofparkresourcesaroundthecitycorearea.Theseparkslocateinthegoldareaofthecity,helpsthedistricttobecometheidealplaceforentertainment,workingandliving.以中央公园为中心的地产开发模式不仅是一个升级版城区的形成，也不仅是对周边区域价值的提升，更是一种提供全新健康时尚的生活态度，也是一种在现代化大都市中最稀缺的“绿色生活”。Thepropertydevelopmentbesidescentralparkisanewdevelopmentmode.It’snotonlyhelpsdistrictupgradeandsurroundingvaluerise,butalsoprovideanewhealthylivingattitude,andapreciousgreenlivingformoderncities.标杆案例：中央公园上东区CentralParkuppereastside伦敦海德公园高档居住区high-endresidentialaroundHydePark北京朝阳公园板块的高端居住区high-endresidentialaroundSunPark中央公园，纽约Centralpark,NY,333ha海德公园，伦敦Hydepark,London,160ha朝阳公园，北京Sunpark,Beijing,288.7ha 城市特性四要素4elementsforcreatingcitycharacter特色鲜明的城市中心strongcitycenter功能突出的城市窗口seeablecitywindow充满活力的居住区中心activesub-center生态便捷的社区服务convenientservice城市特性构建citycharactercreation 特色鲜明的城市中心Strongcitycenter创建特色鲜明的，生态活力的城市中央核心区形象。行政金融中心由县政府中心发展而成，为未来远期发展的策略，主要集中政府办公，商贸金融等独具气势的建筑群落。商业活力中心集合中央绿地，文化办公，商业零售，餐饮娱乐等的大型项目，中心集聚发展的策略利于创造人气的城市中心，也利于建立城市形象。Create2strongcitycoreimages,oneisthecommercialandactivecenter,andtheotheristheadmincenterfortheoldtown.城市特性构建citycharactercreationCommercialcenterAdmincenter 功能突出的城市窗口Seeablecitywindow为106国道与大广高速进入城市区域的不同入口打造风格各异的城市窗口。各窗口的设计形式将与相连地块的用地功能相联系。如住宅区域的入口将打造成绿化广场，雕塑广场等的生态窗口；而与城市中央核心区结合的入口则将打造成以商业公建围合的公共广场等形象清晰，人气充足的活力窗口模式。Createdifferentwindowsforthecityinhighways.Thewindowcharacterswillrelatedtothesurroundinglandfunctions.城市特性构建citycharactercreationSculptureplazaforlivingusesActivityplazaforpublicuses 充满活力的居住区中心Activesub-center“S”型开放空间绿廊不仅串联了固安三大中心，在特定间距的节点上也将布置次一级的居住区中心。其主要职能为为居住区服务，布置系列的社区商业，餐饮，购物等内容，完善城市功能。Sgreenbeltconnectsthepeacocktown,newcitycenterandtheoldtowncenter.Inaddition,sub-centersarebuilttoservecitizensandperfectthecityfunction.城市特性构建citycharactercreation 生态便捷的社区服务Convenientservice进一步完善城市功能，以500米适宜步行距离为半径设立社区级的服务设施，如小学，幼儿园，儿童游乐场地，一般日常商业零售等的项目。确定总的城市架构分为三个层级。第一级为三大区域核心区，第二级为以“S”开放绿廊串联的居住区中心连廊，第三季则为网络型的社区中心系统。Lowerlevelservicepointsarecreatedforresidentsdailyuses,andbuildupthe3levelsnetworksystem.城市特性构建citycharactercreation Opengreenplanningconcept开放绿廊规划设想S 1.标志区域绿地现状与绿地规划条件，确定绿带联系的基础。Markdowntheexistinggreenandplanningcondition,andestablishthebaseofthegreensystem.开放绿廊规划设想opengreenplanningS开放绿廊建立条件分析Sopengreenestablishedconditions2.标志区域现状与限制条件，确定绿带的走向。Markdowntheexistinglanduseconditionandconstrainareas,andconfirmthegreenorientation.3.通过联系区域绿地与避开限制地块，联系城市各大重要发展中心，形成绿色开放空间系统。Avoidtheconstrainareas,andconnecttheexistinggreenandimportantcityareas,andcreatetheopenspacesystem.ExistingforestExistingplanninggreenPlanningroadgreenExistingfishpond 区域绿带将穿越城市不同功能地块，因此在规划设计上面也有区别。主要分为五种不同的绿地模式。一是首期打造的中央森林公园绿地（软质铺装为主）；二是二期打造的商业休闲活力绿地与旧城市民活动广场（硬质铺装为主）；三是穿越居住区的日常休闲绿地（休闲绿化草坪为主）；四是利用迎宾道路绿化的绿地（道路景观种植为主）；五则是利用原有地形鱼塘建造的城市自然公园绿地（花园水体景观为主）。TheregionalSgreenbeltiscomposedofdifferentgreenspaceanddesignwhichrelatedtothesurroundingandexistingconditions.S开放绿廊模式组成Sopengreentypologies221435333中央森林公园Centralforestpark商业休闲公园Commercialleisurepark迎宾路绿化Streetgreen住区绿化Housinggreen自然公园Naturalpark住区绿化Housinggreen市民活动广场Citizenplaza规划住区绿化Housinggreen住区绿化Housinggreen开放绿廊规划设想opengreenplanning S开放绿廊开发时序与意向示意Sopengreenphasing&reference首期打造城市形象：打造显示城市形象的中央森林公园，主要以绿化森林植栽为基础。继而建设迎宾绿廊：利用迎宾路绿化带而形成的绿地，创造绿意盎然的道路绿化感受。中期建设商业活力绿地：结合商业零售等功能，以草坪与广场为主要的景观设计元素。旧县城打造尺度适宜的市民广场：结合行政办公等功能，以广场绿地为主。后期完善城市绿地体系：通过改造原有地形与现状鱼塘而设计的城市级自然公园。串联住区绿地，打造生态步行城市：穿越居住区内部的绿地，不仅有效的分隔区块，更为居民日常生活休闲提供场所。开放绿廊规划设想opengreenplanning 核心区规划设计Coreareaplanning&design04核心区发展模式coreareadevelopmentmode规划结构planningstructure规划框架planningframework总平面masterplan重要城市节点示意cityfocalareas鸟瞰透视perspectives 核心区发展模式coreareadevelopmentmode固安核心区-新市镇中心发展模式Gu’ancoredistrict–newtowncenterdevelopmentmode*该页内容摘录自华高莱斯策划报告 核心区发展模式coreareadevelopmentmode不同于单一功能的纯居住城市，而是独立于大都市之外的综合性、多功能、独立发展的新城，固安核心口号体现为“居住、工作、娱乐和逗留”。Newtown,differentfromasinglefunctionallivingcity,it’samulti-functionalnewtownoutofbigcity,andthemaincharacteris“Living,Working,Playing&Staying”.新市镇概念Newtownconcept发展模式体验网络城市构建共生体系断裂，融合复合化中心区构建磁极有机，聚合固安新市镇内部具有高度的统一化和集中化，并且在相对多核化的世界城市基础上，与主城区（即北京）之间有机联络，从而共同构筑有统一结节中心地的星座配置结构。Unionization¢ralizationwillbeshowedinGu’an,andconnectionwiththecapitalBeijingwillalsobeseenoutsidetheGu’annewtown,whichhelpstomakeaconstellationstructureoftheregionalrelationship.新市镇发展的关键Keyelementsfornewtowndevelopment空间实现外部空间形态的“断裂与融合”内部组织关系的“有机与聚合”*该页内容摘录自华高莱斯策划报告 核心区发展模式coreareadevelopmentmode新市镇中心发展模式理念的发展与延伸Newtownconcept1.创造新发展的新都市主义Newurbanism,newdevelopmentcreation紧凑-易识别的邻里compact–recognizableneighborhood高效-交混的土地利用Effective–mixuselanduse连通-人性化的城市机动性Connective–humanscalecitymovement生活-亲切宜人的生活化城市Living–activesocializedcityliving安全-安全可防御的城市空间Safe–safestreetandopenspace2.实现和谐的发展理念Harmoniousdevelopmentconcept精明增长-紧凑&高效Smartgrowth–compact&effective集约发展而非无序蔓延-在提高土地利用效率的基础上控制城市扩张、保护生态环境、服务于经济发展、促进城乡协调发展和人们生活质量提高的模式。重筑城市边缘-将不断扩张的城市边缘重构形成形象高密并且功能集聚复合的新市镇中心区，形成都市化的形象标志，而不是简单地形成仅供人们居住的“卧城”。人性关怀-连通，生活&安全humancare–connective,living&safe人性规划而非冰冷机器创新生活模式-倡导的是一种快节奏、人性化、高娱乐的都市“跃动人群”生活模式，强调便利的居住环境及和睦的邻里关系，体现与母城的差异感。*该页内容摘录自华高莱斯策划报告 核心区发展模式coreareadevelopmentmode固安核心区意象-打造集聚而又别具个性的新市镇核心区Gu’ancoredistrictvision–createacompactandspecialnewtowncenter城市意象-小城大镇Vision–smallcitybigtown大都市形象Bigcityimage构建大都市形象标准，塑造中心强聚集效应，强化新市镇都市认同。通过大都市功能的构成与都市感标志的确立实现城市意象。大都市功能构成包括-必备功能：酒店、商业和公园；可考虑功能：会展，行政和办公。都市感标志确立包括-轴线强化，高度集聚，风格基调，立面公建，标识国际等方式实现。Cityvisionwillbeachievedbycityfunctionalcompositionandcitylandmarkcreation.Cityfunctions–necessary:hotel,commercialandpark;considerable:conference/exhibition,administrationandoffice.Citylandmark–strongaxis,heightcentralized,,basictypology,publicbuildingfaçade,andinternationalorientationsystem.新市镇内涵Newtownconnotation结构明-它并非原有城市的简单蔓延和庸俗成长，而是有目的的规划和建设的产物，氛围新-它塑造了新的生活方式和生活氛围，既比中心城市热闹，又比中心城市悠闲，特色强-它是具有强烈的时代特色与鲜明的自身特色。建设要点：特-整体区域主题化，形象风情魅力化，特色功能突出化；聚-城市空间聚合化，相近功能模块化；闲-步行空间友好化，公共空间序列化；热-公共活动持续化，节庆活动特色化，生活秀场模数化；快-交通联系快捷化，停车设置便捷化，形象塑造快速化。硬核区<=1.2平方公里Hardcorearea<=1.2sqkm*该页内容摘录自华高莱斯策划报告 核心区发展模式coreareadevelopmentmode固安核心区基本模式布局–以城市精神原点为始发展形式Gu’ancoredistrictbasiclayout–developmentstartedfromthecityspirit1.新市镇中心开发时序模式developmentphases精神原点为核，树立城市标识setupcitylandmarkforcityspirit主题特色先行，建立城市异同–公园，文化，商业createspecialcitycharacter–park,culture,andcommercial功能外向拓展，共塑城市复合–住宅，办公，配套cityexpansion,multi-functionalcity–residential,offices,publicfacilities2.新市镇中心模式发展趋势harmoniousdevelopmentconcept不断内聚coherencecontinue由核心到外围建设强度为低—高—低凹心圈层未来不断内聚，各种功能逐步高度复合轴线展开axisexpansion明确新市镇中心主要发展轴线，主要功能沿轴线布局展开，未来功能更为复合3.新市镇中心基本模式布局-凹心圈层容积率变化cityunitmode组团围合；高低错落；打造轴线；拥有内庭院4.新市镇中心模式运用路径developmentmoderunningroute模式运用路径Developmentmoderunningroute*该页内容摘录自华高莱斯策划报告 核心区发展模式coreareadevelopmentmode固安新市镇中心模式起步策略Gu’ancoredistrictstartingphasedevelopmentstrategy起步发展目标Objective树立形象，聚集人气；打下框架，留出空间；降低投入，快速实现；满足现在，适应未来Buildupcityimage,attractpopulation;setupstructure,leaveblankarea;reduceinput,fastachieve;satisfynow,suitablefuture.起步基本策略Strategies都市原点，既小且全；点轴共振，适度留白Createcityspirit,whichissmallbutmulti-function起步具体策略要点Keyelements大都市形象起步策略要点keyelementsforbigcityimagecreation都市必备功能齐全化、人气化；可考虑功能订制化打造大都市标志：一个中心、一条轴线、一簇高楼、一种风格新市镇内涵起步策略要点keyelementsfornewtownconnotationcreation特：形成区域整体特色；聚：形成围合性城市基本形态；闲：步行空间的先行确立；热：游乐及商业活动的持续化；快：建立区域交通体系基本框架。<=0.5平方公里<=0.5sqkm*该页内容摘录自华高莱斯策划报告 规划结构planningstructure原则一确立城市架构Createcitystructure原则三建立多层次的开放空间系统Setupopenspacesystem原则二聚集城市功能Concentratecityfunctions结构Structure空间Space功能Function 原则一确立城市架构Createcitystructure城市主要公共建筑延锦绣大道展开，与北侧的混合功能用地，呈十字结构。MaincityfunctionsalongJinxiuRoad,showsthe“十”characterwiththemisusefunctionsinthenorth连接东西两侧城市干道，并且承接南北，引导新城由北往南发展。Connecteastandwesthighways,anddirectthecitydevelopmentfromnorthtosouth一条绿带以曲线形态穿过核心区，将新城与老城从开放空间上连成整体。Regionalgreenbeltacrossthecore,andconnectsthesoutholdtown规划结构planningstructure 原则二聚集城市功能Concentratecityfunctions公共设施集中设置于中央公园周边，体现功能的开放性。Publicfunctionsalongcentralpark聚集开发的模式，利于加强公共设施之间的联系，也利于小规模城市形象的塑造。Concentratecitydevelopment,andcreatestrongconnectionsforpublicuses核心区的北侧，以商业居住混合功能为主，为半公共开放区域。Mixuseinnorthcore,majorforsemi-publicuse周边以较私密、安静的居住区围绕。Surroundedbyquietcommunities规划结构planningstructure 规划结构planningstructure原则三建立多层次的开放空间系统Setupopenspacesystem不同的用地功能将包含不同属性与尺度的开放空间，彼此串联形成核心区步行网络。Varioustypeandscalegreenspacesreflectstodifferentlandfunctions公共建筑区域面临大尺度的中央公园，适合人流集散，组织大型城市活动，这里是城市的舞台。Centralparkandpublicbuildingsbecomethecityactivestage混合区域开放空间彼此连接紧密，提升地块活力。Mixuserisesthecityenergy居住区内以均衡的小型组团绿地相连接，保持社区的私密性。Smallscalegreeninsidecommunityforprivateuse ResidentialHousingamenitiesMixuseAdministration/officeCommercialCultureactivitySportsHospitalEducationCivilfacilityPublicgreenProtectiongreen土地利用图修改landusemodification管委会与规划展馆admin商业零售retail中央公园2期centralpark剧院theater体育sport110kv变电站substation五星级酒店hotel商业综合体complex国际学校education图书馆library商业与办公混合commercial&office固安县第二中学school中央公园1期centralpark商业与居住混合commercial&residential现状35kv变电站substation消防站firecontrol固安教师进修学校school京安学院school交警大队policestation四合院culturebuilding服务公寓Serviceapartment商业与办公混合commercial&office博物馆museum医院hospital用地规划图Landuseplan主要公共核心功能沿锦绣大道展开。中央公园，商业办公，行政办公，文化展览，体育活动等的城市功能集中分布，便于分期开发与形成集聚效应。在大广高速与106国道进入锦绣路入口出设计特殊的商业与景观节点，展示固安门户形象。UrbanmainfunctionsintensivelylayoutalongtheJinxiuroad,easyforconstructionbystagesandcreatecityimage.Inaddition,designfocalspotsintheentryareafromhighways. 管委会与规划展馆admin商业零售retail中央公园2期centralpark剧院theater体育sport五星级酒店hotel商业综合体complex国际学校education图书馆library商业与办公混合commercial&office中央公园1期centralpark商业与居住混合commercial&residential服务公寓Serviceapartment商业与办公混合commercial&office医院hospital用地规划图Landuseplan规划框架planningframework综合性商业设于大广高速入口处，交通便捷，便于使用，利于城市形象展示中央公园分为两期进行。一期利用现状植被打造纯公园模式的开放空间。二期在周边居住区开发成熟的条件下，结合商业，形成城市活力中心。医院交通便利，位于核心区一隅，相对较为隔离。剧院与体育馆大体量城市建筑结合公园，增加室外活动空间，方便人员集散。图书馆与国际学校靠近居住区，提升土地价值，方便使用。商业零售结合公园开放空间，并服务与另一侧居住区。五星级酒店靠近中央公园，与管委会、酒店合力打造启动区标志性形象。管委会与规划展馆面向中央公园，突出形象。商办混合区置于中央轴线两侧，与启动区呼应形成核心区整体形象。 规划范围总用地面积为257公顷，共有总建筑面积约354万平方米，容积率为1.38。总计规划范围内商业建筑面积约55万平米（不含酒店；混合用地按15%商业建筑面积计算）。其中商业综合体14万平方米，酒店9万平方米，等。Projectsite257ha,totalGFA3.54millionsqm,andFAR1.38Totalcommercialareais550,000qm.Withcomplex140,000sqm,andhotel90,000sqm.注：中央公园一期加二期共约13公顷。centralpark13ha.规划框架planningframework技术经济指标Statistic用地属性代号总用地面积总建筑面积用地比例LandFunctionCodeTotallandareaTotalGFALand%行政办公AdminC1311761091151.2%商业金融CommercialC21584594375906.2%文化娱乐CultureC3884172036503.4%体育SportC425200378001.0%医疗卫生HospitalC530803831671.2%教育科研EducationC6627631499732.4%商办混合Mix(C)Mix(C)997074351273.9%商住混合Mix(R)Mix(R)2484027442969.6%居住ResidentialR2809120124861931.4%居住服务设施HousingamenityR2229353554051.1%市政CivilutilityU29094375191.1%绿地GreenG42080516.3%道路RoadS54145821.0%Total25747573542262100.0% 规划框架planningframework都市商业中心指标Citycommercialstatistic中央核心区的商业中心，将作为整个固安的市级商业中心。按照城市发展的一般，除市中心的市级商业外，100万人口的新型城市会形成几个区域商业中心，基于此进行市级商业中心的规模测算。ThecommercialcenterintheGu’ancoredistrictwillbecomethecitylevelcommercialcenterofthewholeregion.Andtherewillbeafewcommercialcentersbuiltamountthewholearea.1能级2商圈3客群4规模商圈核心商圈次级商圈边缘商圈范围1固安新城2固安老县城3固安县域（不含1,2）居住人口①6.52万人(设计范围)93.48万人26.6万人（非城市人口）渗透率90%40%20%客群人数48.58万人人均商业建筑面积②1.07平方米中心商业建筑面积51.98万平方米商业总建筑面积③55万平方米固安市级商业中心备注：①目前固安县城为8万多人，按照固安县城市总体规划（2008—2020年）人口规模论证到2020年固安县城人口为20万，县域人口46.6万。如果按照固安市区居民100万计算，新增人口主要集中在固安新城。②A.按照《廊坊市中心城商业网点规划》，2020年中心城区规划人均商业营业面积为1.5平方米。B.按照行业经验，人均商业面积可分为社区商业和中心商业两部分，面积比例约为1:1。基地以中心商业为主，包含周边区域的社区商业，先计算中心商业部分。C.按照行业经验，商业设施的营业面积通常占建筑面积的60-80%。该处取70%计算。③基地同时为周边居民提供社区商业服务，故将商业面积适当放大。 地块用地属性代号用地面积建筑面积容积率BlockNo.LandFunctionCodeLandAreaGFAFARA01商业综合体C222874800593.5A02酒店C2390681172043.5A03行政办公/展览C1311761091153.5A04商业办公混合Mix(C)358651793245.0A05商业办公混合Mix(C)333721735345.2A06图书馆C3305551069423.5A07国际学校C6398771156442.9A08商业零售C210256225632.2A09商业零售C216511363252.2A10商业零售C213167289672.2Total2727219696773.6总结，A区（公共区）净容积率为3.6，B区（混合使用区）净容积率为3.2，C区（锦绣大道沿街公共服务区）净容积率为2.1，D区（106国道混合使用区）净容积率为1.7，E区与F区（住宅区）净容积率为1.7与1.5.B01商住混合Mix(R)356511140843.2B02商住混合Mix(R)30203966483.2B03商住混合Mix(R)409491310373.2B04商住混合Mix(R)456491460783.2Total1524524878463.2C01医院C530803831672.7C02商业办公混合Mix(C)30470822702.7C03剧院C325426381381.5C04体育公园C425200378001.5C05现状变电/消防U8688130321.5C06商住混合Mix(R)9540286193.0C07二类居住R28556128341.5C08现状学校C6537780661.5C09商住混合Mix(R)471991179982.5C10现状学校C617509262631.5C11二类居住R2685782291.2C12现状文化建筑C319645432202.2Total2352704996362.1D01商业零售C25965107371.8D02商业零售C25868105621.8D03二类居住R213929208931.5D04二类居住R210924163861.5D05商业零售C28190245713.0D06商业零售C28186245583.0D07二类居住R218267274011.5D08二类居住R215927238901.5D09二类居住R213682205221.5D10二类居住R213225198381.5D11商业零售C27841141131.8D12商业零售C27922142591.8D13商业零售C26307113521.8D14商业零售C26305113481.8D15二类居住R215734236001.5D16二类居住R215949239241.5Total1742192979551.7E01商住混合Mix(R)26004702112.7E02二类居住R2846901524421.5E03二类居住R21470372646671.5E04居住服务设施R22340051011.5E05居住服务设施R22160024001.5E06居住服务设施R22160024001.5E07二类居住R250028750421.5E08二类居住R247949719231.5E09二类居住R235185527771.5E10二类居住R231500472501.5Total4289937442131.7F01商住混合Mix(R)13207396213.0F02现状文化建筑C312791153501.2F03现状消防U20406244871.2F04二类居住R252478787171.5F05二类居住R21187971781961.5F06居住服务设施R2218335366702.0F07居住服务设施R22441788342.0F08二类居住R237918455011.2F09二类居住R2713385591.2F10二类居住R229136349631.2F11二类居住R234221410651.2Total3488395119641.5规划框架planningframework 规划框架planningframework开发强度控制FARcontrol高强度开发区域控制在沿锦绣大道，中央公园，南北景观中轴线上展开。居住区地块与106国道沿线地块则是低开发强度控制区域。HighFARblocksarealongtheJinxiustreet,centralparkandthesouth-northlandscapeaxis,whilehousingdistrictandblocksalongthe106nationalroadwillbekeptlowdevelopmentdensity. 中心商务区Centralarea混合使用区Mixuse居住区Residential规划框架planningframework建筑层数控制Heightcontrol保证南北中央绿轴（孔雀城至县城中心）上与中央公园边上建筑高度最高，以形成城市中心聚集感。周边居住区则为多层加小高层的形式。Controlthehighestdensitylocatesalongthecentralgreenaxisandthecentralpark.Communityarecomposeswithmultistoreyandhighriseproducts.02-04floors05-06floors08-12floors13-14floors18-22floors HighwayCityMainRoadSecondaryRoadLandscapeRoadPath大广高速106国道孔雀大道锦绣大道育才路迎宾路景观道Landscaperoad迎宾路Welcomingstreet锦绣大道JinxiuStreet基地内有两大快速路联系北京-大广高速与106国道。孔雀大道与育才路为生活性的主干道，而锦绣大道与迎宾路则为交通性的主干道，同时展示城市形象。沿中央公园一圈北至孔雀城为景观性道路，将打造绿意盎然的生态道路形象。2highwaysconnectsBeijingtothesite.PeacockroadandYucairoadaremainroadforliving,Jinxiuroadandwelcomingroadarefortraffic,andalsoshowcityimage.规划框架planningframework交通系统Circulation 往县城Tooldtowncenter往106国道Tonationalroad往大广高速Tohighway社区中心站Communitycenterstop入口公园站Entryparkstop公园/商业区站Retailcenterstop政府/展览馆站Government/exhibitionstop剧院/体院馆站Theatre&sportparkstop巴士站Busstop特殊步行道Specialwalkway步行通廊Courtyardpedestrian规划框架planningframework公共交通系统PubliccirculationSpecialwalkwayCourtyardpedestrianCitybusroutePublicparkBusstop社区中心站Communitycenterstop图书馆学校站Library/Schoolstop特殊城市巴士/旅游巴士沿中央核心区形成环路，为各大公共服务设施提供站点。除中央公园与区域联系绿带各地块街区内皆形成内院，并以步行通道连接成网络。Specialbuslineconnectsalltheimportantpublicbuildingsandbecomingaserviceloopforresidentsandtravelers.Pedestrianwalkwaysconnectscentralpark,regionalgreenandallthecourtyardgreenstobuildacomfortwalkingnetwork.往孔雀城Topeacocktown 中央公园Centralpark入口广场Entryplaza区域联系绿带Regionalgreenaxis城市中央绿轴Citygreenaxis社区绿地Communitygreen入口标识公园Entrancelogopark入口广场Entryplaza中央公园Centralpark地景公园Landscapepark规划框架planningframework开放空间系统Openspacesystem庭院绿地Courtyardgreen开放空间系统由三种不同功能的绿地与三种不同等级的开放绿带组成网络系统。绿地系统有城市级的公园（即中央公园，入口广场及景观公园），区域级的庭院绿地，和社区级的绿地等。而绿带则有区域级的联系绿带，城市级的中央绿轴及普通的步行绿廊。Theopenspacesystemiscomposedof3differentgreenspaces(regional-city-district)and3levelsgreencorridors.迎宾路节点Streetnode CitygreenaxisMainlandscapeaxisMainpublicgreenMainstreetfacade管委会/展馆Admin/Exhibit商业办公混合Commercial/office国际学校School图书馆Library酒店Hotel商业综合体Complex体育Sport剧院Theater医院Hospital行政办公Admin酒店Hotel商业综合体Complex公建分布与界面控制Publicbuildings&façadecontrol规划框架planningframework建筑界面主要控制两个，一为中央公园界面，展示城市主要形象，可采用宏大的现代建筑模式；二为城市中轴绿廊界面，显示生态城市，低碳步行的绿色形象，可采用绿色墙体建筑。Control2mainbuildingfacades.Oneisalongthecentralpark,showscityspirit,theotheroneisthecitycentralgreenaxis,showstheecocityconcept.零售娱乐Entertainment/retail 规划框架planningframework城市天际线控制Cityskylinecontrol核心区底层的商业服务裙房围合出城市的公共空间界面。弧形的曲线强化了中央公园动感的魅力。塔楼起伏的天际线更突出了城市横向与纵向的轴线。Thecommercialpodiumcreatesthepublicspacialinterphase,andthearcshapeincreasesthecentralparkdynamiccharm.Theskylinealsohelpstoshowthecitydevelopmentaxis. 规划框架planningframework城市天际线控制CityskylinecontrolABA立面B立面 华丽轻快Magnificent安逸宁静Comfortable&quiet喜庆欢乐Grande&happiness灯光照明系统Lightingsystem规划框架planningframework根据四个分区的不同特点，通过对灯光色温、亮度的控制，以塑造个具特色的夜景效果。华丽轻快-用偏冷色调的灯光来迎合现代时尚生活方式的整体氛围。安逸宁静-以家庭居住为主。低调高尚-通过人工照明营照月光的自然环境。喜庆欢乐-应该是用暖色调的灯光来创造活力欢乐的气氛，体现充满生机中央核心区生活。Differentlightingcolorandbrightnesswillbecontrolledwithdiversecityfunctions.喜庆欢乐Grande&happiness安逸宁静Comfortable&quiet华丽轻快Magnificent低调高尚Gracious&lowkey低调高尚Gracious&lowkey安逸宁静Comfortable&quiet 规划框架planningframework分期示意PhasingPhase1展示形象、树立信心率先建设政务文化中心和106国道沿线的商贸交易中心及目的性商业带通过重要公建建设和政府搬迁，树立消费者对新区开发的信心；setupcityimage,buildingconfidencePhase2改善环境、导入人口继续建设中央公园和绿带，提升环境质量依托高品质的绿色生态环境，大规模开发住宅及配套的社区商业、学校等，引导人口导入；improveenvironment,importpopulationPhase3人口沉淀、繁荣商业继续进行住宅开发，完善配套学校、医院，实现沉淀人口积累消费群体继续开发市级中心，塑造城市的繁荣中心；populationsettlement,commercialdevelopmentPhase4后继开发、提升功能依托前期开发成果，后继开发锦绣路以南的公共设施及商住物业，实现城市功能的跃升。continuedevelopment,upgradecityfunctions 总平面masterplan11入口标识公园Entrancelogopark2文化天桥Culturalbridge3运动公园Sportspark4音乐水景广场Musicplaza5商业活动区Commercialactivity6雕塑广场Sculptureplaza7社区服务活动区Communityamenity8景观林荫大道Landscapeboulevard9景观主轴线Mainlandscapeaxis10组团绿化Communitygreen11叠水Cascading12商业多功能广场Multi-functionalplaza13休闲广场Leisureplaza14森林公园Forestpark15矩阵式大草坪Rectangularplaza16街心广场Streetplaza17街景Streetscape18阳光花园Sungarden2710121314411365189816171615建筑与景观形态结合功能，有待调整。 重要城市节点示意cityfocalareas 125634重要城市节点示意cityfocalareas入口标识公园Entrancelogopark入口标识公园主要展现城市进入面的景观，由软质的景观设计元素-景观草坡与迎宾花田组成，之间以鹅卵石等健康步道与木栈自行车道进行连接，锦绣大道入口处设计入口雕塑，展示城市形象。Entrancelogoparkshowsthecityentryimage,withsoftpavingandlandscapedesigncharacter.1景观草坡Landscapeha-ha2标识雕塑Logosculpture3休憩亭Restspot4迎宾花田Welcomingflowerbeds5大广高速Da-GuangHighway6锦绣大道Jinxiustreet 重要城市节点示意cityfocalareas1城市展示窗口Commercialwindow主要沿106国道布置的城市展示窗口不仅丰富了快速路的景观，同时为过境交通提供深刻的固安城市感受。充满活力的城市展示窗口与周边地块的性质功能相呼应，为车辆与行人提供指引。Citywindowslayoutalongthe106nationalroad,providesimpressiveGu’animageforpublics.25341居住区入口广场Housingentryplaza2商业街心广场Commercialsquare3购物商场Shoppingmall4Soho零售Soho/retail5现状-四合院Existing-culturebuilding6现状-京安学院Existing-Jing’ancollege67 重要城市节点示意cityfocalareas城市标识区Citylandmarkarea固安核心区首期通过中央公园，管委会，规划展示馆，综合体和酒店确立城市形象。此区域强调庄严安静的氛围，各大型公建围绕公园展开，而中央公园则是依据现有的林地条件建立起来。TheGu’ancityimagewebebuiltupfromthe1ststagewith5importantprograms.6森林公园Forestpark管委会Adminbuilding规划展示馆Exhibitioncenter商业综合体Commercialcomplex五星级酒店5starhotel文化天桥Culturebridge1234562534165 重要城市节点示意cityfocalareas1商业活力区Commercial&energy二期建设的商业活力区包括混合使用街区，中央公园二期-公园商业零售区，与水景活动区。此区域是动感活力区，是城市日常休闲娱乐的聚集地。Thisisthecityleisureandentertainmentfocalarea,includingparklandscape,work,andshoppingfunctions.2543叠水游乐区Cascading&playing公园零售区Parkretail商业办公混合Commercial&officemix音乐水景广场Musicplaza雕塑广场Sculptureplaza景观主轴线Mainlandscapeaxis1234566 重要城市节点示意cityfocalareas1文化学术区Culture&study此区域为充满教育艺术气息的文化学术区，邻近城市商圈与居住区，不仅能增加城市活力，还能提升住宅价值。与周边绿地的完美结合为学生提供了日常休闲学习的去处。Thisistheartandeducationalareainsidethecitycenterbetweencommercialandhousingdistricts.2563图书馆Library国际学校Internationalschool演艺中心Performancecenter商业零售Commercial&retail公园零售街Parkretailstreet区域联系绿带Regionalgreen4123456 重要城市节点示意cityfocalareas2运动游乐区Sport&entertainment此区域为城市日常健身运动区，同时承载了区域内举行大型体育盛事的功能。结合户外的活动绿地，可以组织野餐，户外运动比赛等的活动。Thisareaisthemainareaforcitysportsandactivities.Itprovidesthemosthealthyprogramsforcitizens.34户外野餐活动绿地Outdooractivitygreen室外运动公园Outdoorsportspark体育馆Sportstadium剧院Theater11234 重要城市节点示意cityfocalareas1入口节庆广场Festivalplaza入口节庆广场为联系固安中央核心区与孔雀城中心的中心节点。主要为城市举行节庆活动的指定区域。广场东西两边布置城市至高塔楼，形成特色鲜明的城市南北向中轴线。Itlocatesinthecenterofthepeacocktownandthecitycenter,especiallyforcityfestivalevents.234景观主轴线Mainlandscapeaxis节庆广场Festivalplaza景观绿化车道Greenboulevard阳光花园Sungarden1234 鸟瞰图birdview 鸟瞰图birdview 鸟瞰图birdview 中央公园透视centralparkperspectives 中央公园透视centralparkperspectives 重点区域设计与开发策略Focaldesign&developmentstrategy05106国道nationalroad中央核心启动区startupdistrict中央公园centralpark总体开发策略developmentsuggestion 106国道nationalroad中央核心启动区startupdistrict中央公园centralpark总体开发策略developmentsuggestion 106国道106nationalroad视窗概念（windowtowindow）作为将“生态福地，低碳新城“的设计理念落实于具体设计的重要设计手法，使用一种轴向的手段，将固安未来城市形态展现在这些视窗上面，透过视窗，充分展示城市独特的魅力。同时通过视窗到视窗的重叠与贯穿，体现了流动的生态特性与活力的生活气息。将景观设计的各个主体单元融入其中，实现106国道景观设计多重特色。Windowtowindowarchivethedesignvisionofcreatinganecocitytotherealconstruction.Eachwindowshowsdifferentfuturecityimagesandcreateactivecharactertothe106nationalroad.打造城市窗口Citywindowcreation孔雀城城市中心县城中心居住视窗Livingwindow商业视窗Commercialwindow发展视窗Developmentwindow园区视窗Industrialwindow 106国道106nationalroad案例研究-堪培拉城市道路设计Casestudy-Canberraurbanroadplanning区域概况regionalinformation澳大利亚首都位于内陆，具东海岸150公里，为新南威尔斯环绕。堪培拉是澳大利亚联邦政府的所在地，有人口32.5万。堪培拉作为澳大利亚首都的目的而建造，其领地中有53%面积是自然的未开垦丛林地，因此被称作为公园中的城市。Australiacapitalterritoryislocatedininland,150kmawayfromeastcoast,andsurroundedbyNewSouthWales.Canberrahaspopulationof325thousand.ThecityisbuiltspeciallyforcapitalofAustralia,as53%areaisleftnaturalandreclaimedforestbelt,thecityiscalled“TheCityinthePark”.道路景观规划设计streetscape堪培拉的道路设计有两大特点：城市主干道采用超宽双向分流，呈放射状布局；道路两侧高绿化率，及中心超宽绿化隔离带，大大提升了道路质量，降噪，除尘，与美化效果。Theroadplanninganddesignofthiscityhasitsadvantages:usesverywide2waysflowandradiallayoutdesign,highgreenratioonbothsidesofroadandverywidegreenbeltatthecenterofroadupgradesthequalityofroadgreatly,andhasgoodeffectsofreducingnoise,dustandbeautification.借鉴经验experience增加道路两侧绿化覆盖率，改善物种配置，提升道路景观的整体水平，同时提升土地价值。Enhancethegreenratioforbothsidesofroad,andtoimprovetheplantingspecies,thusupgradethevisualexperienceandthelandvalue. 106国道106nationalroad案例研究-上海张江高科技园区道路规划设计Casestudy-Zhangjianghi-techindustrialparkroadplanning区域概况regionalinformation上海市张江高科技园区成立于1992年7月，位于浦东新区中部，规划面积25平方公里，氛围技术创新区，高科技产业区，科研教育区，生活区等功能小区。Zhangjianghi-techindustrialparkwasestablishedinJuly,1992.ItlocatesinPudongnewdistrict,withareaof25sq.km.It’scomposeoftechnicalinnovationarea,hi-techindustrialpark,researchandeducationareaandresidentialarea.道路景观规划设计streetscape园区内丰富的学术创新氛围为道路景观设计带来契机，而道路景观规划设计也与园区整体布局相得益彰。有丰富的植物配置，具现代感的城市雕塑，与街道小品与节点设计，体现了高科技园作为上海市乃至中国高科技产业园的示范作用与成功经验。Theabundantplanting,moderncharacterizedsculptures,streetfurnitureanddetaildesignallexpressthehi-techspiritasamodelandsuccessfulexperienceinShanghai,China.借鉴经验experience注重道路景观节点空间的设计与开放空间的连续性。在人性空间环境中更多的考虑人性化的尺度，从功能定位到道路景观设计都具有很好的指导作用。Concernfocalareaandcontinuousofopenspace.Goodreferencefromfunctionalorientationtoroadlandscapedesign. 106国道开发策略Developmentstrategy106国道106nationalroad对外交通主通道，构建城市对外展示面Themainintercitychannel–showscityimage106国道是固安城市中心对外联系的主要通道之一，是重要的城市对外展示面。沿106国道布置重要的标志性建筑、商业带等显示固安的城市个性和社会经济发展水平2城市发展带，串联新城老城空间及功能联系Thecitydevelopmentbelt,connectsnewdistrictwitholddistrictinbothspatialandfunctionalterm106国道是固安重要的城市发展带，起着承接老城、串联新城的重要作用，能够密切新城老城城市功能的优势互补4城市快速路，是106国道沿线功能定位的出发点Regard106nationalroadasthecityhighway城市快速路具有鲜明的功能特征，基于此的研究是106国道沿线功能定位的最重要基础1功能窗口，塑造丰富生动的城市节点Showwindowsoffunctions–createattractivecitynodes利用106国道城市展示窗口的作用，依托内部腹地街区的城市功能，在主要街道口等处构建丰富多样、生动活泼的城市节点，除了商务、商业功能，还可以通过城市广场、主题雕塑、景观化的步行桥等形式丰富节点形式5扬长避短，开发目的地型商业Utilizetheadvantages–developdestinationcommerce城市快速路便于机动出行，车流大，但存在着穿越困难，不利于集聚商业人气的弊端。扬长避短，106国道适宜发展目的地型商业，例如餐饮街区、有机生态农产品展示交易中心、物流贸易中心等3 透视图Perspective106国道106nationalroad 106国道nationalroad中央核心启动区startupdistrict中央公园centralpark总体开发策略developmentsuggestion 中央核心启动区startupdistrict1.起步发展目标*该页内容摘录自华高莱斯策划报告 中央核心启动区startupdistrict2.起步基本策略*该页内容摘录自华高莱斯策划报告 中央核心启动区startupdistrict2.起步基本策略*该页内容摘录自华高莱斯策划报告 中央核心启动区startupdistrict2.起步基本策略*该页内容摘录自华高莱斯策划报告 中央核心启动区startupdistrict2.起步基本策略*该页内容摘录自华高莱斯策划报告 中央核心启动区startupdistrict3.起步具体策略要点*该页内容摘录自华高莱斯策划报告 中央核心启动区startupdistrict4.起步策略要点汇总*该页内容摘录自华高莱斯策划报告 中央核心启动区startupdistrict模式要点汇总*该页内容摘录自华高莱斯策划报告 中央核心启动区startupdistrict模式要点汇总*该页内容摘录自华高莱斯策划报告 中央核心启动区startupdistrict模式要点汇总*该页内容摘录自华高莱斯策划报告 打造中央核心区启动区Startupdistrictcreation管委会Governmentbuilding五星级酒店5starhotel中央公园Centralpark商业综合体Complex中央核心区的首期开发项目包含五项内容，中央公园，管委会，规划展览中心，五星级酒店及商业综合体。五个公共项目统一规划设计，易于在短期内建立城市形象与帮助小城市产生集聚规模效应，吸引投资。5mainprojectswillbestartedfromthefirststageinthecitycorearea.Centralpark,adminbuilding,exhibitioncenter,5starhotelandacomplex.5programsestablishtogetherhelpstocreatestrongcityimageattheverybeginning,andeasytoattractinvestment.1中央公园一期Centralparkstage12管委会Admincenter4五星级酒店5starhotel5商业综合体Commercialcomplex3规划展览中心Exhibitioncenter中央核心启动区startupdistrict154234 总平面图酒店LOFT办公商业LOFT办公商业商业商业商业3F5F3F3F3F4F4F4F4F停车停车20F8F10F 中央核心启动区startupdistrict 中央核心启动区startupdistrict 中央核心启动区startupdistrict 中央核心启动区startupdistrict 案例研究-菲律宾BonifacioGlobalCity（BGC）Casestudy-BonifacioGlobalCity,Taguig,Philippines菲律宾的BGC是一个集合工作，生活，娱乐为一体的成功的新城案例，所有的城市活动在这里都能高效运作。完善的公共交通系统，宜人的步行距离与空间，所有生活工作所需一应俱全，集中布置，同时具有培养身心，休闲充电的去处，因此能最大程度的为其居民创造生活活力与工作动力。其项目规划结构呈现规整的矩形方格网形状，三大功能区块分别为办公，居住，与商业零售，各大功能区块通过大面积的绿带串联。其中最为人熟识的便是其商业零售区高街（highstreet），和它深具魅力的中央景观绿化空间。其设计概念是一条东西向40米宽的中心绿带，串联了一系列商业店铺，包括时尚美妆，健身娱乐，和日常生活配套等的生活旅游设施，不仅活跃了城市活力氛围，同时为实现一层零售二层办公的发展模式提供了可能。BGCisthecitywhereyoucanlive,work,andplay,andeverythinghererunsefficiently-thebuseswork,peoplecanwalkaround,andeverythingyouneedisinoneplace.It’sacitywherepassionandfunctionalitymix,thusmaximizingtheproductivityandcreativepotentialofitsresidents.ThecitycenterformsthephysicalcoreofBGC,andisessentiallydesignedasathreebythreematrixofhigh-techofficesandresidentialbuildings,bustingretailoutletsandpedestrianfriendlyroadsandwalkways.Thefamoushighstreetisa40meterwidegreen,landscaperetailstripwithwell-knownbrandsandvariousactivitypods.Itoffersretailatthegroundlevelandofficesatthesecondfloor.中央核心启动区startupdistrict 启动区开发策略Developmentstrategy中央核心启动区startupdistrict树立信心——促进后继开发的招商引资、居民入住Buildconfidence-attractinvestmentsandresidences启动区将有力的显示政府开发新城的信心和实力，特别是行政机构的迁入，向投资者、开发商、消费者等传递信心，促进后继开发的招商引资、居民入住等工作的展开2共建先导——启动产业和生活的循环链条Publicfacilitieslead-activatethecyclechainofdevelopmentandsociallife启动之初，区域内生活服务缺乏、消费群体不足，适合开发对其他功能依赖较少的公共建筑，启动产业和生活的循环链条4奠定基调——为新城整体定位、品质、规模、个性等方面确立标杆Setthemainkey-setstandardsofoverallorientation,quality,scaleandcharacteristicsofthenewdistrict启动区的重要作用之一是为整个新城的开发奠定发展基调，包括新城的整体定位、开发品质、总体规模、个性等方面为后继开发树立标杆1整合联动——启动区各功能相互促进相互支持Performasaentity-allfunctionsinstartupdistrictsupporteachother酒店、规划展览馆、绿地支持行政办公功能的完善，行政办公同时为酒店、商业综合体提供基本消费客群。启动区主要功能互相促进相互支持，整合联动，提高最后后继开发的指引和启动作用5功能基础——为后继开发奠定功能基础，提升周边区域价值Establishfunctionalbase-establishbaseforfurtherdevelopment,raisethevalueofitssurroundingarea启动区将整个区域奠定功能基础，为后继的商务、商业、居住等功能提供公共服务和生活服务，提升区域的土地价值，加速开发速度3 透视图Perspective中央核心启动区startupdistrict建筑与景观形态结合功能，效果图有待调整。 106国道nationalroad中央核心启动区startupdistrict中央公园centralpark总体开发策略developmentsuggestion 打造中央公园生活Centralparkinglivingstylecreation中央公园centralpark中央公园将成为固安新城的标志性空间，周边以排列有序的公共建筑围绕，宏大的尺度可以容纳各种不同的城市活动。根据使用功能的不同主要分为4种不同形态的开放空间。中央公园一期，利用现状绿化及启动区五个一工程可以快速建立城市标志性形象，主要以草坪及森林式的绿地为基础；中央公园二期，待周边居住社区成规模时，以绿地与休闲式商业相结合，形成混合式的开放空间模式；商业广场，与公共建筑紧密结合，使得市民假日生活与公园融成一体；南北延伸绿带，将中央公园生活模式延伸至周边社区。CentralparkwillbecomethelandmarkofGu’an,withpublicfunctionssurrounded.Thereare4mainparks,includingcentralpark1&2,commercialpark,andtheregionalSgreenbeltcreation.351251中央公园一期Centralparkstage12南北中央绿轴Centralgreenaxis4叠水广场Cascading5南北延伸绿带Connectinggreen43商业零售广场Retailplaza 多功能中央公园Multi-functionalcentralpark中央公园centralpark中央公园的构成模式跟周边地块功能相关，一共分为8种开放空间形式，有硬质铺地为主的广场，也有软质铺装为主的森林公园模式，彼此串联形成连续的城市开放空间系统。Thecentralparkisdividedintodifferenttypesofopenspacerelatestothesurroundinglandfunctions.Fromhardpavingplazatosoftforestpark,theyconnectstogetherandbecomeacontinuouscityopenspacesystem.1森林公园Forestpark2水景儿童乐园Waterchildhoodpark4商业前广场Buildingfrontplaza5体育活动广场Sportspark3商业零售广场Retailplaza6学术研讨绿地Studygreen7住区绿地Livinggreen8道路绿化Streetgreen12345678森林公园Forestpark水景儿童乐园Waterchildhoodpark商业零售广场Retailplaza商业前广场Buildingfrontplaza体育活动广场Sportspark学术研讨绿地Studygreen住区绿地Livinggreen道路绿化Streetgreen 中央公园centralpark透视图Perspective 中央公园centralpark透视图Perspective 106国道nationalroad中央核心启动区startupdistrict中央公园centralpark总体开发策略developmentsuggestion 总体开发策略developmentsuggestion土地开发空间策略Spacialdevelopmentstrategy土地开发策略LanddevelopmentStrategy分期组合开发、集聚土地价值Stagingdevelopment,risinglandvalue确定开发目标和开发重点，适时导入各功能与产品Setthedevelopmentobjectivesandmainfocus,injectfunctionsandproductswhenappropriate根据功能板块的成长规律，相互调配，形成集聚效应，实现土地价值的提升Followthegrowingpatternofeachfunction,mixthemappropriatelytoformtheclustereffect,andraiselandvalue梯度开发，传递土地价值Gradientdevelopment,passinglandvalue依照能级提升的路径，空间上由核心区向周围逐渐推进开发Inlinewiththepathoflevelupgrading,developmentstartsinthecoreandthenspreadstoitssurrounding.结合开发时序，分期注入功能元素和产品要素，积累区域价值Toaccumulatevaluebyinjectingfunctionsandproductsbystages,inaccordancewiththetimesequenceofdevelopment.弹性开发，积累土地价值Flexibledevelopment,accumulatinglandvalue开发过程中适当留白，预留高能级功能转变的弹性，功能要素稳定不变，产品组合应市而变Throughappropriatepreserve,makesurethereiscertainflexibilitytoallowfunctiontransformation;stabilizethemainfunctionalelementswhilethecombinationofproductsvariesaccordingtolocalchanges.对暂不成熟区域进行储备优化，以待实现收益最大化Topreserveandoptimizeimmatureareas,inordertorealizemaximumproductivityinfuture.最大化利用现有成熟资源，启动、创造区域价值，分期注入功能元素和产业要素，积累区域价值根据功能元素的成长规律，相互调配、形成集聚效益Useexistingresources,startandcreateregionalvalue,andformstheconcentratedinfluence各期根据产品内在牵引及关联性复合开发，并在开发过程中适当留白，预留功能转变的弹性，并对潜在高价值开发区域（峰值区域）做适当的预留Createmixfunctionsandpreserveflexiblechancesforfuturedevelopment 总体开发策略developmentsuggestion土地招标策略建议Spacialdevelopmentstrategy准确定位、划示功能-Makeaccurateorientation,allocatefunctions充分利用土地现状资源对项目用地进行准确定位，明确各个项目用地性质及指标；将经营性项目用地和非经营性项目用地进行捆绑上市，根据经营性项目的建设比例配比相对应的共建配套及公共绿化的成本。控制适当、节奏供应-Controlofreasonabledegree,providelandbystages根据土地一级整理开发进度及房地产市场环境条件，制定土地上市计划适当从紧土地上市总量，有效控制土地上市节奏，以确保土地上市价格最大化。应市而变、形成集聚-Complytolocalconditions,proactivelycreateclustereffect确定开发目标和开发重点，对各功能用地进行适时调整，跟据功能用地的成长规律，相互调配，形成集聚效应，实现土地价值的提升。土地上市过程中适当储备，预留高能级功能转变的弹性，功能要素稳定不变，产品组合应市而变，对暂不成熟区域进行储备优化，以待实现收益最大化。弹性上市、适当储备-Flexiblelandprovisionschedule,properlandreserve土地招标策略landbiddingstrategy初期中期后期区域培育区域提升价值最大化不同开发阶段的土地上市核心诉求majorlandrequirementindifferentphases在不同的开发阶段，土地上市的核心诉求是不同的。在初期，主要以区域培养为主要目的；开发中期看重区域价值提升；开发后期则是追求价值最大化Majordevelopmentfunctionsaredifferentfromphases.Firstforregionalcultivation,secondforregionalvaluerising,andmaximumvalueinthelaststage 总体开发策略developmentsuggestion土地开发策略建议1Landdevelopmentstrategy从开发商对土地的需求分析入手，研究土地招拍挂的招商策略，实现区域价值的最优化开发Studydeveloper’srequirement,andthebiddingstrategy,implementthebestdevelopmentforthesite大部分开发商表示偏好净地，性价比高，与周边形成互动效应；Themajorityofdeveloperspreferclearlandasitsperformancepriceratioisrelativelyhigh地块附近的交通状况需改进，规划也要统一协调；Transportationconditionsshouldbepromoted,shouldbeintegrallyplanned投资机构则希望开发商在各物业品种的面积配比、开发周期方面都能拥有较大自由度。Investinginstitutionsexpectthedeveloperstolargeextenthasthefreedomondecisionregardingfunctionalarearatioanddevelopmenttimecycle.土地方面具体要求Detailedrequirementsonland大部分开发商偏好自行开发，基于项目经验，部分表示也会考虑合资的形式；Themajorityofdeveloperspreferindependentinvestments,someofthemwouldconsidermutualfunding大部分开发商希望能与政府部门进行合作，得到有关方面的支持；Themajorityofdevelopershopegovernmentdepartmentswouldco-operate,andsupport大部分开发商表示，对于商业、办公楼等物业品种希望能长期持有，即使出售也希望是整体转让的形式；住宅以出售为主；酒店则会选择自用或出租Mostofthedeveloperswishtohavelong-termownershipofcommercialandbusinessproperties;eveninthecaseofsell,theyrequiretotransfertheownershipofallpropertiesasaentity;theresidencepropertiesareforsell;hotelsareforrentorrunbydevelopers.预计开发经营模式Expecteddevelopmentandoperatepattern开发商对土地的需求分析requirementfromdeveloper 总体开发策略developmentsuggestion土地开发策略建议2Landdevelopmentstrategy借助外脑。除了整合自身资源外，寻求和一些资源丰富、招商经验丰富的专业招商策划公司与之合作。Borrowoutsideexperiences.Besidesourownresources,helpfromoutsidesinvestmentcompanieswithsubstantialexperiencesininvitinginvestmentandprojectplanwillbeseek.携手政府。必须游说政府支持，投入资源改造交通和周边环境，为投资商提供优惠政策，并和政府一起捆绑招商。Co-operationfromgovernment.Itisnecessarytogaingovernmentsupports,includingtransportationandsurroundingenvironmentoptimization,providingfavorablepolicies,andmutualinvestmentattracting.强力打造适应投资者需要的相关环境，如硬环境：外部交通条件、区域基础配套设施等；软环境：投资模式、投资优惠条件、在各项资源的产权保护和相关的法律法规上为投资商提供利益的保护等。Tocreateaenvironmentmeetsinvestorsrequirements,intermsofbothhard-wareconditionsandsoft-wareconditions.不但要引进投资商的资金，还要引入经验资深的项目开发营运商，引入先进的项目开发经验、开发模式等。Notonlyshouldweattractinvestors,butalsoinvitedevelopmentoperatorswithextensiverelativeexperiences,andlearnfromsuccessfuldevelopmentexperiencesandpatterns.通过项目包装带动招商，可以使区域开发效率最优，用最恰当的资源做其熟悉的项目。Topromoteinvestmentattractionbyprojectimagebuilding,whichcouldmaximizeproductivity.通过系列阶段性的营销策划案与招商方案积极配合，挖掘项目的潜在价值，如土地增值等，降低招商过程的资金筹集风险。Throughaseriesofmarketingstrategy,explorethepotentialvalue,suchaslandaddvalue,decreasetheriskoffundraising.土地招商策略建议landdevelopmentsuggestion环境吸引策略Environmentalattractionstrategy带动项目招商Attractinvestmentbyinitialproject营销策划先行策略strategiesandplansbased载体依托策略Utilizeoutsideresources 谢谢!Thankyou!