国内外工业园区专题研究

1、国内外工业园区发展模式综合研究9/10/2023 [关键字]：工业园区、类型、发展模式、转型升级[简介]：通过研究工业园区的缘起、类型、发展历程，对工业园区做一个全面的概述；列举国内外的一些工业园区的开发模式的成功或失败的经验，随着时代科技的发展、城市的更新，工业园区的开发模式也发生着转变，原有的一些以粗矿的加工制造业为主的工业园区已无法适应时代的需求，必须通过功能演变寻求新的发展道路。[适用范围]：研究工业园区的发展方向以及一些通过功能演变实现工业园区转型的案例研究2 整体框架工业园区研究工业园区综述工业园区发展模式工业园区升级转型3 工业园区综述4 工业园区综述工业园区定义工业园区发展历程工业园区类型1、工业园区源起最早的工业园可追溯至18世纪，当时工业园是一个国的概念。英国最早完成工业革命（从手工工场到大机器工厂的飞跃），成为当时最大的资本主义工业园。当然这个工业园的名号是后人安上去的，但却无形中给工业园下了个定义：工厂集中地。工业园区是二战以来各国通过制定各种工业区域开发政策建立起来的特殊环境。在日本称为“工业团地”，在香港称为“工业村”，在英国称为“企业区”，在大陆称为“工业园区”，主要设立在衰退的内城地区。2、工业园区定义工业园是指建立在一块固定地域上的由制造企业和服务企业形成的企业社区。在该社区内，各成员单位通过共同管理环境事宜和经济事宜来获取更大的环境效益、经济效益和社会效益。5 工业园区综述工业园区定义工业园区发展历程工业园区类型中国工业园区发展历程城市化与技术革命是园区转型升级的两大推手6 工业园区综述工业园区定义工业园区发展历程工业园区类型我国大陆地区的工业园区分为两类：一类是各级地方政府为了吸引投资，发展本地区经济而人为设立的各级经济技术开发区，我们不妨称之为开发区；另一类是在当地工业发展到一定程度，为了更好的满足当地中小企业发展需求而设立的工业园区，我们称之为特色工业园区。工业园区的类型多种多样，其中包括免税区、出口加工区、自由贸易区、企业区、保税区、工业园区（包括生态工业园区）、工业村、工业团地、科学园区、技术园区、研究园区、技术城等各种形态。7 工业园区发展模式8 工业园区发展模式初始模式为传统工业园区，随着技术的发展带来产业革命，产生了生态工业园、高新技术科技园、电子产业园、IT产业园、创意产业园等，产业集群的效应带来了产业新城的时代。传统工业园区生态工业园区高新技术科技园电子产业园IT产业园创意产业园产业新城产业形势纺织、煤炭、钢铁、机械、化工等传统工业；高新技术为指导的第三产业和高端制造业；以多种产业形式形成产业集群；园区特点人力密集型；污染严重、资源严重浪费，已无法适应时代的发展，继续脱胎换骨人才、技术、资金高度密集；人才、技术、资金高度密集；开发了创新的产业模式：工业旅游；配套设施无配套配套生活休闲娱乐区域配套完善，集聚居住、办公、商业、休闲娱乐为一体的都市综合体；9 创意产业园案例——厦门留学生创业园关键要点：非盈利的科技产业化服务机构研发办公楼、厂房、综合楼10 厦门国家留学人员创业园成立于1996年，建面8.8万平方米，交通便利，属于不盈利的科技产业化服务机构湖里区火炬创业园厦门国家留学生创业园厦门地图园区概况成立时间1996年底区位位于厦门湖里区火炬高科技园东侧规模占地面积6.6㎡；建筑面积8.8㎡；交通紧邻市区主干道，距离机场3公里，距离火车站7公里，东渡海运港3.5公里。功能定位高科技产业化的服务机构11 厦门创业园是由火炬高新区管委会投资1.8亿兴建的，在向政府申请政策支持、基金支持和租金补贴支持的同时，负责创业园日常运作的管理并收取租金收益。厦门市政府火炬高新区管委会厦门留学生创业园低地价批地，具体价格不详投资1.8亿兴建申请优惠政策上缴税收租金无偿启动基金和税收优惠政策厦门创业园物管会下属国有企业日常物业管理补贴租金厦门创业园盈利模式小结：火炬高新区管委会：资金流出：向政府以较低价格取地投资兴建创业园资金流入：享有租金收益厦门市政府：支出：提供无偿启动资金、税收优惠政策租金补贴收入：享有税收收益促进区域经济发展，提升区域影响力运营模式12 在创业园区发展中，政府提供政策支持和资金扶持；创业园物管会作为平台；吸引具有高成长性企业入园孵化，促使200余家企业成功转产，最终达到促进区域发展的目的。政府火炬高新区管委会孵化企业角色：提供优惠政策提供孵化企业可申请报批的启动、运营资金以活动、视察的方式提升园区知名度和影响力角色：建造创业园提供配套服务：住宿、餐饮、娱乐为孵化企业享受政府优惠政策提供平台作为孵化企业与外界沟通的窗口。角色：携带高成长性项目入园利用创业园区的优势环境孵化项目，并转产创造效益为区域经济发展做出贡献（孵化成功企业200余家）桥梁和纽带运营模式13 办公楼主力户型为140-170平米，多数企业认为200平米左右面积将更为适合创业型企业创业园物业组成：由1栋研发楼，3栋标准厂房，1栋综合楼构成，研发办公楼为7层，出租率近乎100%，物业组成名称建筑参数出租情况设施建设其他费用创业大厦建筑总面积：9500平方米单户型面积：80-200平米，其中主力户型140-170平米层高：3.6米，吊棚后2.7米。层数：7层租金价格：26元/平米，留学人员第一年全免，第二年付正常租金的50%，第三年付正常租金的80%。空置率：5%基础设施：结构化综合布线系统，配备有光纤宽带网络、卫星电视、消防监控、安防智能化系统及客货电梯服务设施：会议室、信息中心、培训中心、商务中心等水费：2.8元/吨电费：0.97元/吨。物业管理费2元/平米创业园综合楼厂房研发楼14 创业园内含有标准厂房3栋，每栋6层，最受欢迎的户型是500平米左右名称建筑面积户型情况租金情况空置率其他费用新业楼5400平方米面积最小的100多平米，最大的1000平米，主要集中在500平米层高：6层1层租金20-24元/平米2-6层租金15-18.5元/平米几乎是全满水费：2.8元/吨电费：0.97元/吨。物业管理费2元/平米昂业楼5400平方米宏业楼8940平方米厂房创业园综合楼厂房研发楼15 综合楼为六层，1层为生活配套，2-6层为129套单身公寓，空置率为6.2%，入住企业对于高档饮食配套具有强烈的改善性需求名称建筑参数功能布局公寓其他费用轩业楼栋数：一栋层数：6层建筑面积：9400平米1层为3个餐厅，棋牌室，乒乓球室，咖啡室，健身房，洗衣店，会议室：2个大的容纳100人，400平左右，小的容纳20-30人左右，100多平。价格1小时80元2-6层为单身公寓户型：1房1厅，面积9*3.3=29.7平米租金：700元/月空置率：129套空8套物业费40元/月水费2.8吨电费0.572元创业园厂房综合楼研发楼16 创业园客户主要关注租金上的优惠，首期无偿启动金金额；办公室、厂房的面积，公寓是否带精装修，绿化环境，安静程度，高档的酒店，此外对休闲的会所也有所提及关注点分类客户询问频次排名第一名第二名第三名第四名优惠政策租金优惠首期无偿启动资金税收优惠办公场所户型面积办公楼物业形态综合配套公寓户型面积和档次餐饮情况会议室情况休闲配套环境绿化安静程度客户咨询过程中主要询问问题“租金有什么优惠呀？”“首期无偿启动资金能申请多少呀？”“有哪些税收优惠呀？”“办公室户型面积有没有200平米左右的？”“公寓有没有高档些的，带不带精装修呀？”“吃饭除了食堂有没有高档的酒店呀”“创业园绿化好不好呀，吵不吵呀”“创业园有没有会议室呀？我们开会时会用到的”“要是再有一些商务配套，比如会所什么的就好了…”入园企业行业全部为高科技企业，其中IT/光电子、软件和生物，三者合计超过60%。入园企业构成企业类型17 入园企业享受无偿资助金、房租减免、配套资本金、创新基金、申请经济适用房等优惠，其中企业最关注的是无偿资助金、房租减免和配套资本金以其专利、专有技术出资入股的，科技成果作价占注册资本的比例不受限制。留学人员优惠政策房租减免：用于研发、生产的厂房，在60～150平方米以内，第一年免交租金，第二年、第三年分别按市场价的50%、80%交纳租金；可按优惠价租用配套生活公寓。申办有限责任公司，注册资本起点为三万元人民币（或等值外币）；注册资本在100万元人民币以上的，可分期出资。创新基金：优先推荐申请国家科技型中小企业技术创新基金和厦门市、火炬高新区技术创新基金。留学人员及台湾学者凭厦门市留学人员工作证，在购房、办理驾驶证以及子女入学、入园就读等方面享受本市居民生活待遇。留学人员及台湾学者在厦门创办企业，可申请购买经济适用房无偿资助金：符合条件的每家10万元。配套资本金：符合条件的可申请获得最高达总注册资本49%、100万元以内的配套资本金，允许在三年内按优惠价回购股份在与众多企业咨询优惠政策的过程中发现，创业企业最关注的是无偿资助金、房租减免、配套资本金优惠。优惠政策18 扶持政策主要有税收扶持，基金扶持，租金扶持；其中租金优惠以三年为期限，优惠程度逐年递减；租金优惠集中于办公研发和产品生产，生活配套没有优惠物业类型第一年租金第二年租金第三年租金办公研发楼（80平米以内）013元20.8元厂房（以18元/平米记）09元/平米14.4元/平米单身公寓700元/月700元/月700元/月租金优惠一般以三年为期限，优惠度逐年递减，第四年起无优惠租金优惠集中于办公研发和产品生产，生活配套上没有优惠租金优惠扶持政策税收扶持主要是所得税，增值税和营业税基金扶持入园无偿启动基金（申请通过率近乎100%）各种组织和机构的基金（申请通过率较低）租金扶持符合条件的企业享受办公室租金优惠，厂房租金优惠主要扶持政策优惠政策19 厦门创业园静态投资回收期要22年，可见依靠出租方式回现周期长，与需要快速回现为目标的项目相违背厦门创业园静态投资回收期计算首期投入金额1.8亿办公研发楼年租金收益=26元/平米*9500平米*12个月=2964000元厂房年租金收益=18元/平米*19740平方米*12个月=4263840元公寓年租金收益=700元*129套*12个月=1083600元静投资回收期=1.8亿/（2964000+4263840+1083600）=21.7年盈利模式20 厦门创业园目前在扶持资金、办公环境、公寓装修、酒店配套、社区环境方面存在着较强的改善性需求不足对现状评分改善意见租金优惠希望第二年、第三年维持50%的折扣扶持资金落实已有基金，扩充资金来源，对企业发展初期至关重要税收优惠在允许的情况下，尽量加大优惠力度办公情况希望办公楼内装修更精致一些，户型宽敞一些，最好200平米左右公寓情况要求一定要精装修餐饮要有较高档次的酒店会议室要设有1-2个会议室，一大一小，大会议室（400平米-500平米）、小会议室（100-200平米）休闲配套建议增加一些满足商务需求的休闲配套，比如建造一个会所绿化建议扩大绿化面积，控制噪音影响，营造舒适的办公、居住环境，增加环境舒适度安静程度希望不要太吵，营造一个较安静的工作、生活环境5分1分园区不足21 生态工业园区案例——唐山曹妃甸关键要点：“生态城”：17处公园高端休闲配套：假日酒店、水上餐厅、游艇俱乐部、高尔夫球场生态、科技住宅22 曹妃甸工业区我国北方国际航运中心重要组成部分和世界级重化工业基地园区概况成立时间2008年区位位于河北唐山南部海岸规模初期到2010年基础建设面积为：88K㎡;未来要建设成为富有水城特色的新型工业城市，建成区面积达300K㎡;交通紧邻市区主干道，距离机场3公里，距离火车站7公里，东渡海运港3.5公里。功能定位为循环经济示范区，将建设以现代物流、钢铁、石化、装备制造等四大产业为主导临港产业体系23 工业园共规划有１７处公园，将曹妃甸工业园打造成了一个“生态城”，积极开展港口工业旅游序号名称级别用地（公顷）位置规划要求1湿地公园区级201是工业区中最大的公园，位于海陆交接带上。充分利用盐池、湿地，集中展示本地区生态环境特点。也作为未来生产服务空间的预留。2中央公园区级187从北向南贯穿综合服务区，包括纳潮河北岸，是工业区重点绿化建设的地区。是综合服务区的中心，统一和提高整个综合服务区的环境品质。3水上运动区级62综合服务区东部滨临三号港池的人工海湾是综合服务区东部的景观核心，是滨海休闲娱乐功能中心，结合人工沙滩、游艇码头、海上人工绿岛、风力发电等元素塑造滨海休闲场所。4老龙头海岛植物园区级（277）工业区东端，与曹妃甸新城隔海相望。是工业区绿地建设的试验区（属于工业区发展备用地）5渤海公园区级45一号大街南端。作为一号大街主要绿化带的向海出口，眺望渤海。6青龙河公园区级165装备制造区东段，与与曹妃甸新城隔河相望。保护滨海生态环境，重点保护生态多样性，塑造工业区面向新城的绿色界面。7南区滨水公园区级166从南至北贯穿南区中部，包括纳潮河南岸与电厂排水渠相结合。8石化公园组团级12迁曹铁路以东的化工产业区东侧，与发展备用地相邻。作为工业区东部的活动中心之一。9盐田公园组团级11与盐化、煤化和高新科技园区相邻。与就近服务设施共同形成工业区西部地区的活动中心。10煤化公园组团级11西通河中部北侧煤盐化工区的活动中心11高新公园组团级11河北西路滨临纳潮河地区高新科技园区的活动中心，纳潮河滨水公园群的组成部分。12港池岛公园组团级8港池岛向北的门户港池岛的活动中心13物流公园组团级14南区中部，滨临南区河南区物流园区的活动中心，利用电厂排水的南区河景观，塑造特色热河、雪松等景观14石油公园组团级12迁曹铁路以东的原油物流中心东侧，与北侧石化产业区相邻。作为工业区东部的活动中心之一。15甸头公园组团级9甸头服务区的中心。是港区活动中心16装备公园组团级16装备制造区的中心装备制造区西部的活动中心17游艇公园组团级10保税港区的门户装备制造区东部的活动中心生态环境24 大量城市级休闲旅游、娱乐设施的规划建设，为工业园区提供完善配套的同时，构筑了世界级的高端休闲度假平台规划建设中设施：假日酒店国际化“水上餐厅”：建设别具一格的水上接待中心，与假日酒店相呼应，成为生态城亮点工程，达到能接待300人规模的国际会议的能力。游艇俱乐部曹妃殿高尔夫球场等旅游休闲项目配套设施25 在工业区东北５公里的地方规划建设一座占地１５０平方公里可供１５０－２００万人居住的曹妃甸滨海新城，预计到２０１５年城市面积将达到８０平方公里，形成５０万人口规模欧洲风情小镇、生态科技住宅住宅以生态型、国际化、滨海风情都市社区为产品定位。突出生态设计和生态技术的运用，高端居住26 国际化的建筑风格、在建筑造型上体现了：生态、新颖、摩登建筑设计：造型：新颖、国际化技术：采用一流的构造技术打造非同寻常的形态生态：环保、科技、绿色建筑特色27 产业新城案例——新加坡裕廊工业园关键要点：新加坡最大的现代化工业基地集科技工业、居住、办公、商业为一体的配套完整的综合工业区28 园区概况新加坡裕廊工业区—新加坡最大的现代化工业基地，被认为是亚洲工业区中的一个成功典型良好的区位，合理的规划是打造裕廊的坚实基础，举国之力的支持是裕廊工业区的坚强后盾。居住区市中心石化区港口和重工业区自由贸易区轻工业和一般工业区中心区（居住、商业、办公）新兴工业和无污染工业区功能分明、结构有致的五大分区是裕廊工业区的一大特点，也是其发展的见证。成立时间1961年区位位于新加坡岛西南部滨海地带规模面积约70平方公里；目前已发展成为新加坡最大的现代化工业基地，工业产值占全国的2/3以上；交通距离市区约10公里，具有建设现代化工业区的自然地理条件，和海陆空交通条件；功能定位初期的出口加工制造等逐步向通讯技术、生命科学等众多高新技术企业演化29 优质的住宅和商业配套满足了园区中产业人群的生活需要，吸引了更多高素质人才园区配套主要为园区内企业提供住宅服务，区内有5000间公寓、300间独立住宅和1200间宿舍；实施国外人才安居计划，吸引外来高级人才；提供综合生活、休闲环境，如公园、学校、体育馆、商场等，形成生产和生活的综合体。利用最初石化的带动，中期石化产业链形成，中后期复合型工业区发展，高新产业园区的成熟，裕廊工业园已经发展成为集科技工业、居住、办公、商业为一体的配套完整的综合工业区30 规划布局科学规划，合理布局，综合发展；作为新加坡最大的工业园区，新加坡政府从一开始就将裕廊确定为全面发展的综合型工业区，精心规划、科学布局。根据具体地理环境的不同，把靠近市区的东北部划为新兴工业和无污染工业区，重点发展电子、电器及技术密集型产业；把沿海的西南部划为港口和重工业区，安排发展钢铁、造船等大型骨干企业，炼油业则安排在沿海的几个小岛上；中部地区为轻工业和一般工业区；沿裕廊河两岸则规划了住宅区和各种社会生活设施。居住区市中心石化区港口和重工业区自由贸易区轻工业和一般工业区中心区（居住、商业、办公）新兴工业和无污染工业区园区开发必须考虑整个园区的社会功能和经济功能，考虑园区如何成为整个城市的有机组成部分，在园区内部形成高效率“内生循环系统”的同时，与整个城市乃至地区发生交换31 发展历程新加坡裕廊工业区发展分为五个阶段，经历基础建设、石化带动、复合工业与产业升级转型发展为成熟的宜居城市发展程度时间12345区域基础建设石化区拉动区域发展工业区高新产业发展直接推动区域城市化成熟阶段化工簇群完善区域产业链并带来更多人口区域初步发展（启动期）石化区拉动区域发展（建设初期）工业区发展及转型推动城市化（全面建设期）区域城市化发展成熟（平稳发展期）在大量一般综合工业进驻后，进驻企业发生产业转型（升级后）才对房地产产生了急速推动作用1、启动期:10年，基础设施建设及行业工人,产生临时低层次居住性需求；2~3、建设初期:20年，核心项目建设期,大量专业性的蓝领建设者,产生中高层次的居住需求。外地资本开始涌入，选此为生产基地；4、全面建设期:10年；产业转型后高收入技术蓝领、白领与管理者成为长期固定工作人员,同时对商业与写字楼的需求开始呈现；5、平稳发展期:10年大项目基本建成投产,产业布局基本完成,产能不断增长,区域发展成为集工业居住于一体综合性城区。裕廊工业区最终发展为产业多元，功能完备成熟的城市化区域，不仅靠石化拉动和产业链补强，更多依靠复合工业区，特别是高新产业发展所带来的对居住和配套等的城市化生活要求。32 居住、办公、商业、休闲娱乐为一体的城市综合功能，满足生产、生活各项所需案例启示：产业新城是未来工业园存在的极具竞争力的模式，并不是单一的产业，而是聚集了生产、生活、服务为一体的微型城市体。一流的产业园区具备了以下关键要素配套完善“去工业化”，生态化、高绿化率，营造园林式、花园般的园区环境环境与形象新颖、创新的规划设计理念、科学合理布局，实现生态化、宜居化规划布局产品设计和企业品牌、文化相结合，植入企业品牌，展现文化内涵品牌植入注重工业旅游的开发，使之成为营销宣传的重要手段，有效促进区域增值，区域认识度快速提升工业旅游一流工业园区的KPI以人为本高品质、人性化居住满足多种类型人群需求案例总结33 工业园区升级转型34 城市化技术产业革命工业园区将向何方？35 城市化城市化进程加速！城市产业结构发生转变！城市更新势在必行！技术产业革命经济增长需振兴产业！新兴技术引领全新的园区模式！高新技术产业+现代服务业时代来临！工业园区转型升级孕育而生！36 模式二：工业区改造升级纳入到工业区升级改造中，不改变土地性质，允许部分配套物业销售，其他部分自用模式一：城市更新纳入城市更新范畴，更改法定图则，将土地性质改变为商住用地，所建物业可全部进入市场工业办公物业模式三：“工业办公物业”在这样大的背景底下，工业园区转型升级通过三种模式实现37 随着城市的快速发展，可开发的土地难以满足城市、人口增长需求，未来的城市供应将以城市更新为主原来占有大量土地资源的工业用地成为了改造的契机。全国各地陆续开展实行城市更新，从一线城市北京、上海等城市为起源点，波及二线城市。作为土地资源稀缺、人口密集、飞速发展的深圳在2009年10月22日颁布了《深圳市城市更新办法》，并以2009年12月1日实施，深圳历史上最大规模城市更新全面启动，20个项目在8月25日举行了联合开工仪式.工业园区改造后的供应量直接说明自身扮演了城市更新的重要角色城市更新38 改造项目改造形态赛格日立工业区升级改造创新产业工业园区，配套有写字楼、公寓等平湖工业区一期高层住宅小区雅宝工业区升级改造高新技术产业园区坂田第一工业区坂田华为新的商住中心横岗128工业区改造项目集商业、商务、居住和休闲娱乐的综合体工业园区更新方向：住宅、商业、商务办公、都市综合体星河雅宝高科总部园坂田第一工业区改造横岗128工业区改造园区更新39 城市更新项目呈现出：高容积率、超高层、都市综合体等等，这反映了未来城市的发展趋势;呈现区域差异位于城市老中心区域的工业园区改造方向：均以都市综合体呈现，集住宅、大型的shoppingmall、超高的商务办公楼等为一体，极大地促进其所在区域城市功能的完善，方便为居民提供更多更为高档次的配套设施，并且会优化和美化城市面貌。位于城市边缘区域的工业园区改造方向：以改造为住宅形式居多，缘于都市综合体需要一定的商务市场承载力。位于城市规划的新兴核心区域：以商务办公楼、都市综合体、大型的shoppingmall为主，在建筑设计上体现生态、科技、时代感。工业园区更新特征：高容积率、并存在区域差异园区更新40 更新单元规划制定的区域须满足的条件以及多权利主体的申报条件更新条例41 更新单元规划申报与审批流程更新单元规划编制是更新单元纳入年度计划后紧接的工作规划制定由原申报单位进行目前大部分纳入更新单元规划制定计划的，都应该准备或正在做规划的编制原计划申报单位拟定规划草案是否涉及改变法定图则否市规划国土委在15个工作日内提出审定的规划草案，并公示公示结束后10个工作日内向申报单位核发规划批复是市规划国土委在10个工作日内转城市更新办城市更新办在45个工作日内形成审定的规划草案，报规划国土委审议。公示公示结束后报请市城市规划委员会审议，通过后在10个工作日内核发规划批复更新条例42 模式二：工业区改造升级纳入到工业区升级改造中，不改变土地性质，允许部分配套物业销售，其他部分自用模式一：城市更新纳入城市更新范畴，更改法定图则，将土地性质改变为商住用地，所建物业可全部进入市场工业办公物业模式三：“工业办公物业”43 工业园区改造升级模式选取案例产业升级传统工业区转型生态工业园、高科技工业园、创意产业园功能符合的产业新城日本“硅谷”筑波科技城、苏州工业园区、上海金桥出口加工区、台湾新竹科学城、裕廊工业园环保旅游生态城德国鲁尔工业区、丹麦卡伦堡循环工业园、海尔工业园44 总用地面积30万平方米（450亩）总建筑面积80万平方米容积率2.66物业形态商业，高档住宅，公寓，办公楼，厂房资源优势临近高尔夫，位于城市中心区域深圳天安数码城天安数码时代大厦创新科技广场一期创新科技服务中心厂区创新科技广场二期天安高尔夫花园一期天安高尔夫花园二期天安高尔夫花园三期天安管理中心和派出所园区概况45 天安数码城经历了起步、高速发展、稳健发展三个阶段，成功完成从传统工业园区向民营科技园区的发展1990年1999年未来2003年传统产业园规模化的高科技企业迅速发展传统加工制造企业厂房、食堂水电、网络园区定位城市产业发展机遇企业构成物业构成软件设施高平台下的中小民营科技企业园区服务于较大规模高科技企业的下游中小企业缺失中小民营企业办公楼，厂房，公寓、高档住宅，商业，配套物业管理、网络环境、金融服务模式成熟的全国知名民营科技园区高科技产业形成较为完整的产业链中小民营企业办公楼，厂房，公寓、高档住宅，商业，配套物业管理、网络环境、金融服务起步期全国化模式复制期高速发展期发展历程46 天安数码城从起步到快速发展阶段，两次成功成功抓住了深圳高科技产业快速发展的机遇1990年天安工业园成立，主要是传统加工制造企业进入园区厂区建设Opportunity11999年天安工业园主动升级为天安数码城，由功能单一的工业园向复合功能园区转变定位为中小企业发展加速器孵化器建设Opportunity2成功要素一47 把握政府核心目标，结合市场需求，将自身定位为民营企业的加速器而不是孵化器促进区域发展增加税收哈佛大学教授拉瑞·葛雷納(LarryE.Greiner)中小企业成长模型创业阶段集体化阶段规范化阶段精细化阶段合作阶段加速器孵化器工业园发展阶段发展载体企业需求政府目标成功要素二48 天安数码城紧跟城市以及市场发展趋势，由单一的工业园区向综合工作型社区发展1999年园区内物业配比2006年园区内物业配比单一功能社区向综合社区发展主要物业：厂房主要物业：天安数码时代大厦天安创新科技广场一期天安创新科技广场二期天安科技创业园天安高尔夫花园一期天安高尔夫花园二期天安高尔夫花园三期…成功要素三49 随着天安数码城入住企业逐渐增多，园区影响力加大，开发商由最初的申请政策、开发房产、代收租金等多项责任转为全市场化模式，开发商只承担开发房产，销售回现的责任企业逐渐聚集园区影响力扩大成功要素四50 在园区软件服务建设中做足细节，凭借做好水电网络，金融服务，物管，科技园区氛围营造这些基础工作，提升园区吸引力，实现企业聚集成功要素五51 开发商角色借鉴开发商的角色由园区成立初期的开发房产、代收租金和申请政策等多项角色转变为后来的纯市场化运作，仅承担开发房产和销售回现的责任。基础设施借鉴园区建设初期要做好水电网络、物管、金融服务等基础设施建设，提升园区吸引力，为园区长远发展奠定坚实基础。物业比例借鉴园区由开始的单一功能的工业园区成功向综合工作型社区发展，居住、商业类物业所占比例随需求变化而有所提升定位借鉴抓住城市产业升级给予，准确把握政府设立园区的根本目标，考虑中小企业的需求，创造性地控制孵化成本，实现双赢捕捉机遇借鉴成功经验52 工业园区改造升级模式选取案例产业升级传统工业区转型生态工业园、高科技工业园、创意产业园功能符合的产业新城日本“硅谷”筑波科技城、苏州工业园区、上海金桥出口加工区、台湾新竹科学城环保旅游生态城德国鲁尔工业区、丹麦卡伦堡循环工业园、海尔工业园53 案例——苏州工业园54 园区概况苏州工业园是中新两国政府合作，以建设具有国际竞争力的高科技工业园和创新性、生态型新城区为发展目标，是国内工业园发展的典范浦东机场120KM刘家港60KM出口加工区信息产业园独墅湖高教区中央商务区出口加工区现代物流园中新生态科技城阳澄湖休闲度假区金鸡湖独墅湖阳澄湖国际科技园区苏州工业园区初步形成了国际科技园、中央商务区、出口加工区、独墅湖高教区、信心产业园、出口加工区、现代物流园、中心科技生态城、阳澄湖休闲度假区等功能完善的分区；苏州园区规划上形成的功能完善的分区，不同的功能分区在园区的发展中承担不同的功能和作用，为园区的快速发展奠定了基础。成立时间2008年区位位于苏州古城东侧规模行政区域面积288平方公里，下辖三个镇，户籍人口27万，从业人员31.57万，中新合作开发区规划发展面积80平方公里；交通周边发达的高速公路、铁路、水路及航空网与中国和世界的各主要城市相连功能定位高科技工业园区和现代化、国际化、信息化的创新型、生态型新城区；55 配套历程苏州工业园区配套发展先于产业和住宅发展，邻里中心首先担负园区配套功能的职责；园区CBD的规划建设使得园区配套功能更加完善邻里中心首先担负园区配套功能的职责；借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦98年建成;CBD的规划建设，园区的配套更加完善；《苏州总体规划2004-2020》提出市域CBD在园区的概念，园区的发展上升到城市的高度；与此同时，邻里中心的发展更加成熟，大型商场开始进驻园区，特色商业街开始形成;CBD功能逐步完善；李公堤商业街圆通时代广场、东方之门修建。邻里中心湖东大厦邻里中心贵都大厦邻里中心新城大厦邻里中心玲珑大厦邻里中心沁苑大厦邻里中心师惠大厦金鸡湖商业广场李公堤风情商业水街青积案湖商业广场左岸商业街中央商业广场圆通时代广场久光百货苏杭时代购物广场湖滨新天地东沙湖商业广场苏州园区配套图00年02年03年04年01年06年08年09年07年05年99年98年97年借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦，97年兴建，98年建成。2001年，贵都大厦邻里中心建成《苏州总体规划2004-2020》提出市域CBD在园区的概念。邻里中心快速发展，师惠等五座邻里中心修建，截止到08年，园区7座邻里中心，总建面超过12万平，形成集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的居住商业中心。欧尚、沃尔玛家乐福等商场进驻；左岸商业街、湖滨新天地、联丰广场等规模型特色商业街区陆续出现。CBD商业办公功能的完善，李公堤商业街，圆通时代广场、东方之门的修建等邻里中心发展期、CBD建设期CBD扩展期邻里中心起步期56 住宅配套亮点园区住宅建设突出“以人为本”的设计思想，充分考虑人与环境的关系，突出强调基础设施与生活配套设施同步建设，营造出“富有独特魅力”的生活居住环境亮点一：苏州工业园区居住用地按居住分区、居住邻里、小区或组团三级规划设置；在园区第二、三区可分为2个分区、每个分区包括几个邻里。每个邻甲约有10000户，邻里可进一步划分为小区2000－4000户，或者组团300－700户；组团大小约为3－4公顷；亮点二：居住用地根据住宅密度分为五种类型，可全面满足不同居住人群需求。容积率密度（人／ha）用地比例（%）人口比例（%）高密度（公共住宅）2.37504862高密度（公馆式公寓）2.3510129.4中密度（公馆式公寓）2.03603218.9低密度0.7-1.26070.7工人宿舍2.32301957 商业配套亮点独立公司运营园区7个邻里中心，构筑完善的配套体系亮点一：三级配套的商业体系商业设施按城市级、分区级、邻里级三级配套；居住区以邻里中心的方式集中设置社区主要配套设施，为社区居民提供综合性、全方位、多功能的服务；工业区以综合性便利中心的形式为外来务工人员设置集中的宿舍区和商业便利服务设施。亮点二：将金鸡湖打造成为最佳公共设施配套围绕金鸡湖的高品质用地都用作生活与商业性用途，不作工业招商之用，金鸡湖环境的打造大大提升了区域价值；金鸡湖环湖4平方公里的地区将成为苏州全市最富现代气息的都市新商圈。58 交通配套亮点园区注重完善立体道路交通设施及公共交通规划，深化公交规划，研究地铁、轻轨、出租车等出行比例，为园区今后实现立体交通网络系统及早规划。未雨绸缪的立体交通网络规划亮点一：规划中鼓励公交进住区，公交与镇区商业、新镇中心及住宅组团紧密结合，地下与地面、地上交通衔接，减少平行交叉，加大畅通度；亮点二：园区鼓励在居住区、商业房、商住楼设计建造立体多层、高层车库，可不计容积率；亮点三：严格控制主要道路两侧用地，形成良好的都市景观带，并有利于预留未来立交桥的实施。59 景观建设：高品质建筑、大量现代艺术雕塑与自然山水相映成趣，发展成为一个充满现代感和文化意蕴的新城景观建设60 游在苏州工业园：依托两大湖区，结合工业旅游和丰富的休闲娱乐配套，发展成为苏州七大旅游板块之一苏州工业园综合保税区工业旅游项目顺利通过了国家旅游局的最终验收并获得了高度评价。国家旅游局文件通知，综合保税区工业旅游项目已被正式批准为全国工业旅游示范点。音乐喷泉、水幕电影桃花岛文化水廊国际博览中心工业旅游61 案例——日本筑波62 园区概况筑波城是日本目前最大的科学中心和知识中心，依靠教育科研产业的驱动，经过40多年的发展已成为国际知名的R&D中心城市成立时间1970年区位距离东京都东北约60km规模用地2696公顷；现有人口约20万，规划总人口35万人（至2030年）交通三条国家级高速公路通过这个城市，与东京各大城市都有着良好的连接关系功能定位重要功能为科研教育与居住，商业服务仅占整个园区用地的0.9%63 合理的开发节奏控制，完善的配套设施逐步投入，使得筑波城最终成为一个功能完善的中心城市基础建设期城市整治期城市建设期1963年-1979年1980年——1989年1990年至今区域发展背景：“贸易立国”转向“技术立国”；缓解东京环境恶化，人口拥挤现象国家决策、政府规划、土地征用规划方案落实、市政设施、公园、配套学校建成科研机构迁入、住宅建设、标志性建筑建成大型商业购物中心营业、大型停车场投入使用文化、艺术、图书馆、博物馆、会展等标志性的公建配套建成阶段特征发展举措决策、规划、征地调整用地范围Joban特快专线建设公司成立国家无机物研究院迁入筑波大学建立国家土地代理部成立7筑波科学城委员会成立科研机构建设规划完成9个工业实验室、43个科研机构部分搬迁筑波科学技术博览会Joban特快专线与东京连接东京至筑波高速巴士运营新筑波规划正式确定9大筑波概念提出Joban特快专线得到运行资格商务中心城概念提出政府确定科学技术规划筑波科学城委员会修订规划，制订周边区域规划中心区规划方案确定主要道路建成各公园建成Taketono东方小学建成筑波中心大楼建成科研机构迁入HUD的住宅项目开工建设CREO购物中心营业筑波中心交通大楼建成停车场营业筑波文化艺术中心建成，图书馆、艺术博物馆开放国际会议中心建成筑波科学城筑波中心区发展历程64 中心区总占地面积80公顷，南北长2.4公里，东西宽240~560米。筑波科学城中心区聚集了会展中心、会议中心、购物中心、学校、公园、医院等主要的城市功能筑波医疗中心公园购物中心护士学校筑波大学图书与科技信息大学女子大学筑波会展中心中心公园Azuma中学文化艺术中心巴士终点站筑波中心大楼购物中心国际会议中心Takezo中学科研中心商业网点城市与住宅发展建设公司（HUD）公园综合停车场筑波公共图书馆筑波文化中心筑波艺术博物馆筑波会展中心筑波中心大楼市政友谊中心Matsumi公园完善配套65 案例——台湾新竹66 新竹科学园区包括工业园和科学城两大部分，依托雄厚的产业基础，新竹已发展成以IC产业为主导的产业集群新竹科学园区产业区住宅区配套服务区拆迁还建区拆迁还建区园区概况新竹科学工业园1980年成立，源于70年两次世界石油危机后台湾对经济转型的需要新竹科学城以科学工业园为基础,将新竹科学园区建构成科学城,成立时间1980年区位位于台湾新竹市东南侧，台北市西南约70公里处规模占地2000公顷，可供开发用地800公顷。其中科学工业园６０３公顷功能定位科技、居住、社教、娱乐67 科学工业园科学城形成时间1980年功能分区1986年计划，1993年通过工业区教育研究区商业区住宅区园林区规模一、二、三期已开发603公顷四大功能科技、居住、社教、娱乐四大组成(近期目标)大园区大学城香山山城历史古迹城1996年近期目标在新竹市内;2116年远期目标包括12个乡镇共776平方公里;性质改变,规划扩张转型演变在科学工业园的基础上成立了科学城，使得整个新竹科学园区在功能上更加完善68 高端居住区、完善的生活配套，打造了一处便捷、高效的生活城香山山城：新竹青草湖附近，占地500公顷，规划为可供1.5万人居住的大社区，为本园区及附近区域的民众提供居住。园区还具备完善的商业、休闲娱乐、教育、医疗配套完善配套69 历史古迹城：将历史古迹完善保存，并以人行道将诸多古迹连接起来，形成新竹的观光资源。园区展示中心等其他旅游相关设施丰富重视“工业旅游”开发，通过遗迹保存、展示中心打造等将旅游和工业相融合，以此成为营销宣传的重要手段工业旅游玻璃博物馆70 工业园区改造升级模式选取案例产业升级传统工业区转型生态工业园、高科技工业园、创意产业园功能符合的产业新城苏州工业园区、日本“硅谷”筑波科技城、台湾新竹科学城环保旅游生态城海尔工业园71 海尔集团在青岛共设立有五大园区，拥有完整家电产业链园区所在地面积兴建时间园内项目海尔工业园青岛高新科技开发区800亩1992海尔总部大楼海尔中央研究院产品制造基地精密注塑钣金配套基地海尔信息产业园青岛高新科技开发区500亩1998海尔物流立体库信息家电制造基地通讯产品生产基地电子控制模块制造车间海尔大学海尔科技馆海尔开发区工业园青岛经济开发区1500亩1999生产基地物流中心海尔开发区国际工业园青岛经济开发区1000亩2000智能家电信息技术产品产品的开发和生产基地海尔开发区新兴产业园青岛经济开发区1000亩2000新型环保包装材料海尔集团创立于1984年，在短短17年的时间里，从一个濒临倒闭的集体小厂发展壮大成为在国内外享有广泛声誉的跨国企业集团。园区概况72 海尔集团工业旅游展示了家电产业的生产工艺为特定型工业旅游项目工业旅游类型参观主要内容代表地区科技型现代化科学技术先进的生产工艺美国硅谷日本筑波科学城中国西昌卫星发射中心传统型比较落后的生活工艺比较落后生产模式开发矿区，蒸汽机制造厂和老火车厂等德国鲁尔工业区英国苏格兰威士忌文化遗产中心上海宝钢工业旅游特定型展示特定生产模式特定生产工艺的项目美国费城的美国国家造币厂中国青岛海尔园综合型自然景观、人文景观与工业旅游融为一体美国拉斯维加斯胡佛水库浙江省安吉天荒坪抽水蓄能电站工业旅游73 海尔家电厅海尔未来家庭海尔动感影院1999.22002.5公益性的参观游览公益性的参观游览+与海尔管理者互动交流2003.3公益性的参观游览+与海尔管理者互动交流+管理培训+游客动手实践海尔工业旅游的主要产品类型由简单的公益参观发展到旅游,参观,培训等多种类型2006兴建:海尔大学海尔科技馆时空飞碟海尔山庄海尔培训中心总参观人数达到100万人总参训人数达到3万人工业旅游74 海尔工业旅游给政府和企业带来的收益1.竞合合作海尔与日本三洋、德国欧倍德、台湾声宝的合作，都是对方高层来海尔交流后，对海尔的产品、管理优势和网络资源产生了兴趣所引发的结果。2.产品定购通过工业旅游，让更多游客对海尔产品产生浓厚兴趣及购买欲望，从而每年为企业带来的收入达一千多万元。3.提供产品建议游客常常会对海尔的产品也提出自己的建议和个性化需求，企业会根据这些建议改进产品设计，满足需求的多样性。海尔国旅专门建立了工业旅游信息处理系统平台，直接收集到第一手资料并迅速反馈给设计、生产和销售部门，对于产品开发和市场销具有重要意义。4.管理文化、服务的咨询客人在互动交流过程中往往会提出一些有关产品开发、企业管理、企业发展、客户潜在需求等探讨性建议、想法，反馈一些有价值的行业信息。使游客群成为海尔忠诚顾客群宣传海尔品牌的内涵使工业旅游成为主导产业、主导经济的润滑剂快速获得客户反馈2003年共接待25.7万人，实现收入1.38亿元，直接吸纳就业人数204人，间接带动就业人数313人，带动企业产品销售1213.16万元，年纳税额实现172万元。75 更新单元规划制定的区域须满足的条件以及多权利主体的申报条件工业区升级改造条件1、已列入试点项目的11个工业区升级改造项目2、符合以下条件的工业区：不符合工业布局规划和现代工业发展要求的工业区不符合安全生产和环保要求的工业区建筑容积率偏低、土地利用率低的工业区内部规划不合理、基础设施不完善、建筑质量差的工业区工业区改造单元应该是成片的区域改造单元总用地不少于10万平米企业破产清算涉及工业楼宇分割的法院裁定执行涉及工业楼宇分割的列入产业主管部门公布的限制禁止产业目录中禁止类产业的企业将其拥有的工业楼宇作价入股，其自用面积的比例不低于总建筑面积50%的产业转移后，其企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇，但自用部分的面积不低于总建筑面积50%的单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，但自用面积的比例不低于总建筑面积50%的工业区改造单元界定工业楼宇可分割转让的情况升级法规76 改造主体编制工业区升级改造的产业规划、升级改造专项规划和改造实施方案第一步改造主体向所在区工业升级改造领导小组递交以上材料，并提出改造申请第二步项目所在区工业区升级改造领导小组组织专家论证并征求市发改、贸工、规划、国土房产、环保等主管部门和相关利害关系人的意见后批准第三步报市工业区升级改造领导小组办公室备案第四步工业区升级改造申报与审批流程77 模式二：工业区改造升级纳入到工业区升级改造中，不改变土地性质，允许部分配套物业销售，其他部分自用模式一：城市更新纳入城市更新范畴，更改法定图则，将土地性质改变为商住用地，所建物业可全部进入市场工业办公物业模式三：“工业办公物业”78 工业办公物业特点用地性质为工业用地，工业用地楼宇是属于商品房，可自由买卖、转让，与商务用地楼宇没有区别；未来工业用地升级功能用途将普遍存在，并在一线城市形成主流；深圳市区内存在大量的工业性用地储备，据不完全统计，深圳关内工业用地面积储备量为45.36万平米。并且均会升级改造为办公等非生产性用途的物业。可见，工业用地的蓬勃发展是未来深圳城市发展的趋势之一，亦是城市产业升级改造的必由之路。优惠措施能降低企业运营成本，促使更多企业入住节省水电费：商业用地收费标准为1.0064元/KW·h,工业用地收费标准0.88271元/KW·h79 深圳典型工业办公物业案例项目产品类型项目备注项目图片香年广场商务写字楼1、该宗地土地用途为“工业用地”AB栋50年产权，CD栋35年产权。2、工业用地，在拉闸限电，水电收费实行工业标准。泰然金谷系列商务写字楼1、土地用途为工业用地，土地使用年限为50年；天安龙岗数码新城商务写字楼1、该宗地土地用途为工业厂房，土地使用年限为50年；2、建立成为创新科技产业，创意产业，金融服务业，专业服务机构典型聚集的科技园区。智慧广场商务写字楼1、土地用途为工业用地，土地使用年限为50年；2、工业用地，在拉闸限电，水电收费实行工业标准。80 此类转型模式无明晰的法定程序规定，是现阶段正在盛行的一种房产开发模式2006年12月11日，依据深地和字（1996）3002号《深圳市土地使用权出让合同书》补充协议（三），将T405-0037（智慧广场地块），将自用型高新技术工业用地转为一般工业用地，性质转化为商品房，并按照办公市场商品房的标注补交地价第一步第二步2009年补交T405-0037（智慧广场地块）土地使用年限地价，将土地使用年限调整为50年，地价按照最新时间2009年9月1日补交第三步2004年6月7日，依据深地和字（1996）3002号《深圳市土地使用权出让合同书》补充协议（一），将宗地号T405-0010地块划分为T405-0037（智慧广场地块）和T405-0038（住宅地块），用地性质为高新技术工业用地（自用），性质为非商品房基本操作步骤（以智慧广场为例）81 三种工业园区转型升级模式对比分析模式优点限制条件备注“城市更新”模式物业可完全市场化操作1、城市更新单元必须达1万平米以上的连续区域2、修改法定图则3、完全按办公商品房补交地价1、修改法定图则程序繁杂，难度较大2、需补交高额的地价，经济代价大“工业区升级改造”模式物业最高只能50%进入市场1、工业区改造的规模必须达到10万平米以上2、可售物业不能超过50%1、有些项目占地较小，规模不够，不符合申请改造条件“商务办公”模式物业可完全销售1、对企业公关能力要求极高1、无明晰的法定程序82 2、产业园向产业城市发展研究 [关键字]：产业园、产业城市[案例简介]：分析案例由产业园向产业城市的发展历程，总结从产业园向产业城市发展的过程84 索非亚·安蒂波里斯台湾·新竹深圳·蛇口85 索非亚安蒂波里斯概况索非亚坐落在蓝色科特迪瓦-法国海滨--北线上，占地5750英亩（2300公顷），比邻地中海，阿尔卑斯山，拥有良好的自然环境，科技城中2/3绿化可供原野慢跑、远足、网球、高尔夫球、空气清新园区所在的阿尔卑斯-滨海省多年来一直靠旅游业为生，经济活动单一，园区的建立改变了这种状况.索菲亚安蒂科技城被视为是世界上最负盛名的志愿综合经济发展的参考，与１９７２年由P.Laffitte议员开始创建．现在1300家公司进驻索菲亚安蒂雇用约2.7万人来自70不同国家，为当地间接创造18000工作岗位。整个蓝色海滨地区是拥有人口150万的产业带，其中12为国际人口，每年拥有850万旅游人次目前,信息技术企业占企业总数的50%，提供了就业岗位的25%;服务公司为30%,提供了50%以上的就业机会;高等教育训练和研究工作占12%和5%的就业机会;生命科学与化学占9%提供了4%的岗位。86 索非亚科技城发展历程悠久，从最初的高科技孤岛逐步发展为高科技城市，并且带动区域发展成为高科技阳光产业带阶段一高技术孤岛阶段二国际化科技技术园阶段三国际科学技术城阶段四“阳光”产业带60-72年，小规模科技园的创立，初始占地125公顷，IBM和得克萨斯机械研发机构入驻，尼斯大学及其他三所法律、经济、艺术大学的建立73-86年，成立SYMIVAL商会，用于在国际市场发展和推销索非亚科技城。成立索非亚基金会负责科学园内环境和文化的融合建设。成立企业联合组织，进行园区基础设施建设。法航世界预定中心搬入园区，数字公司迁入，索非亚NOVOTEL酒店成立。87-99年可行性研究预定开发区ZAC成立，着手研究扩展科技城的可行性。创建具有活力的经济环境，学术讨论会、研讨会等频繁。使城内企业与世界企业交流。索菲亚安蒂配备了155兆的ATM平台，城内具备完善的都市化配套设施，生活方便。00年-今，授予索非亚安蒂波里斯作为城市的权利，下设14个公社，分布在科特迪瓦海滨沿岸上，索非亚变成SAEM索非亚海滨。产业聚集，重点转向高科技导向的研发，海滨沿岸产业带逐渐形成了产业融合的态势，电子，通讯，自动化技术成为产业主导87 索非亚科技城交通方便，设施完善，机构完整，管理科学吸引了大批企业前来创业距离索非亚安迪波里20公里的NICE海滨机场是法国最繁忙的机场，每天两班直达美国。方便的高速公路使索非亚安蒂波里斯处于通往欧洲大陆的大门，连接西班牙和意大利。距离安提伯（Antibes)10公里，嘎纳（Cannes)15公里。交通状况基础设施方便公司和员工使用的基础设备，光纤网络，住房，国际学校，运动设备。开放的政策，处于欧洲科技园最低廉的入住费用和服务配套使企业趋之若鹜SME发展模式，大公司帮助小公司微型公司发展模式，灵活，适应性强，发展迅速社区化发展，本地化区域化管理，公共化管理专业的孵化培训机构（新兴企业培植中心），知识，专有技术，技能培训。88 完善的城市功能是索非亚安蒂波里斯科学城吸引人才和资金的有效手段索非亚安蒂波里斯拥有良好的居住环境，约有２３００户人居住，融娱乐，休闲，工作，学习为一体．居住功能区目前正在扩建网络化社区，通讯业发达，高科技为主题的俱乐部和协会方便人们交流沟通．仅次于巴黎的高密度教育设施环境，大学和研究机构能够培养众多人才，各种企业的培训机构也是人才的来源．新兴的住宅项目使居住配套设施进一步完善，饭店，超市，药店，公共交通系统.居住配套设施商务商业配套商业区拥有３５万平方占地面积供使用，NOVOTEL为代表的酒店方便办公交流拥有装修完备的办公场所供新入驻公司租用，为刚进园区的企业提供价格低廉的办公场所，完善的配套设施企业拥有较大的自主选择空间教育配套众多科研单位和企业分支，独具一体的教育科研中心和机构信息资源共享机制欧洲地区最密集的研究生培养机构，便于跨国企业建立研发机构及就近的资金投入近郊主要城镇Cannes:发展迅速，拥有生产香料和香水的背景，正在研究拟开发10公顷的ZAC和圣玛格丽特工业区Nice：拥有众多跨国公司总部和服务业发展完善的NiceArenas和20万平方米高质量办公场所的城市商业聚集地的NiceMeridia。此外还有法国最繁忙，欧洲第二的尼斯国际机场。Antibes曾为欧洲最大港口，在蓝色海滨地带中是仅次于尼斯的第二大城市，为地中海沿岸热门观光城市，人口约7万Valbonne座落于尼斯和安提比之间，通过A8高速公路到尼斯国际机场15分钟车程，valbonne怀抱一个12公顷的园林花园和两个游泳池20个网球场、高尔夫球场、桑拿、体操、酒吧.会议设施可容纳多达600人.89 科技城规划合理充分体现人文与科学的融合创造了适宜居住和科研为一体的环境索非亚科技城坐落在安迪彼北部蓝色海滨地区，处于Canne和Nice之间．科技城注重绿化，如图蓝色地区为ZAC开发区于１９８８年修建，以下依次为保留地区，冷冻地区，非商业地区和允许建设的地区．科技城建设规划分为三部分分别审批，公司科研部分，教育培训部分，住宅办公部分．每个公司只允许修建占地面积的30%其余留用绿化，目的是保持科技城良好的自然环境．科技城实行政府为导向的竞争性聚簇设计，机械制造，IT电子，生物工程，风险管理等．城市建设完善，公共交通，艺术馆，饭店宾馆等设施方便可持续发展的环境规划使城市环境出众，集旅游，科研，教育，生活为一体90 索非亚产业发展战略－以高新技术为主，通过企业孵化制度鼓励创新，积极培养小公司孵化过程申请成立小公司，联系孵化机构孵化执行机构联系大公司进行筛选建立商业执行计划履行计划，IPE控制措施孵化成功，收回投资，脱离大公司组织机构索非亚--安蒂波利斯基金会索非亚--安蒂波利斯接待中心新兴企业培植中心国际智密区俱乐部产业发展战略重视高新技术企业的培育与扶持，在公司发展过程中随时可以引进内部帮助与孵化机制通过仿效，增值、树立形像过程，吸引原已建成的公司扩张和新公司的到来通过公司间的合作，创立新思想的组织机制91 索非亚安蒂波里斯的高科技发展带动了蓝色海滨地区的高科技产业带的发展蓝色海滨特征拥有1百五十万人口的大都市带继巴黎之后的法国最大的国际航空港超过110000公司机构提供约421400职位，流动外国人口37000左右37000学生,4000教师在110个公共的科研机构工作，超过60个的国际合作研究机构7个具有竞争力的产业聚集点，包括世界上最强的通讯产业地带有7个投资热点正待开发大型跨国企业领导多选择法国蓝色海滨地带作为他们投资和研发的焦点地区，因为这里是：通往欧洲的门户国际的竞争环境充满活力的进化场所产业结构和规模的改变居住环境和都市化的进步科研教育条件的升级蓝色海滨规模里维埃拉大区（或者称为蓝色海岸大区）：是一块小三角地，起自意大利的边界，逾越戛纳东西绵延１２０公里，从北到南阿尔卑斯为９０公里。里维埃拉-蓝色海岸大区位于法国的阿尔卑斯滨海省，包括：芒通，Eze，尼斯，昂蒂布，JuanlesPins,戛纳，格拉斯和Saint-Paul-de-Vence，，而索非亚安提波利正处于其核心位置，拥有优秀的地理位置和交通条件92 新竹是台湾经济发展的重要支柱、科技产业的心脏地带和科技产业水准的象征新竹市位于台湾岛的西北部，面临台湾海峡，背依竹南丘陵。全市总面积49平方千米，纵灌铁路和南北高速公路均经过新竹市。全市工商企业1.38万家。1980年在新竹市郊区设立“科学工业园区”，占地2100公顷，引进通讯，电脑，微电子技术，微生物技术等高科技产业。产品从硒芯片，集成电路到微电脑及电脑辅助设备终端机，成为台湾尖端技术工业中心。新竹科技园科学人才集中，台湾两所著名的工科大学：台湾清华大学和交通大学都设立在此，新竹市成为全岛年平均收入最高的城市，硕士博士人口比例也占全台之冠新竹市加速各项文化建设与经济建设将新竹县/市、竹南整合为一座“新竹科学城”。新竹建设方针为高科技化，学院化，社区化，国家化，吸引了大批优秀人才和外资注入，成为了台湾经济发展的重要支柱、科技产业的心脏地带和科技产业水准的象征。93 新竹工业园区发展30多年在极具规划性特色管理下分三阶段，从大规模兴建工业园区到成为世界同类科技园区发展最快园区之一发展重点阶段一：1980-1982阶段二：1983-1985阶段三：1987-1990发展举措“科技引进，人才培育”,引进发展技术密集型工业所需的尖端技术和高级人才园区利用工程技术人员劳动成本低的优势、投资环境和优惠措施着重引进一些战略型工业：电子，信息处理，精密仪器所需人才科技生根，市场拓展.重点是对引进技术的消化和创新大力发展材料与零件的供应，增加产品市场竞争力园区选定具有战略意义和发展前景的六大高科技领域，形成以集成电路和电脑为支柱的产业格局，提高产业高科技含量科技突破，产品创新重点是巩固引进成果使产品质量达到世界一流水准发展园区内技术密集型工业园区做了全面规划，对引进的项目进行严格的选择控制并提出一系列要求提出办成亚洲“硅谷”的目标以大学为依托的科技园高新技术园区发展迅速的科学城扩大的高新技术产业带阶段四：1990-园区不断扩大，城市配套完善，园区与城市融合。创业环境改善，由标准化生产转向研发园区向外扩张，城市环保，交通日益改善。促进技术化资源合作，加强研发本地化进程。形成具有发展潜力的产业聚集带94 新竹科技园产业发展重点突出，增长迅速产业总量高速增长，经济效益逐年提高2004年，企业总数为384家，同比增长3.8%；而销售为10859亿新台币，同比增长了30.9%，产业总体效益迅速提升。产业特色明显，主导产业结构以半导体产业为龙头集成电路产业仍然是园区的龙头产业，其营业额占总营业额的68.5%；电脑及周边设（12.7%）、光电产业（12.1%）和通讯产业（5.6%）实现了由代工为主的产业链低端不断向产业价值链高端的演进半导体产业从“一无所有”逐步成长为全球产业龙头集成电路产业技术差距和世界水平快速缩短，并到达世界顶级水平。95 毗邻众多大学及研究所，对于园区的技术研发、在职训练及新创公司的育成有很大的帮助，加上政府研发奖助使园区发展迅速优越的科研条件新竹地区卓越的研究环境是奠定新竹科学工业园区发展的重要基石，名列台湾理工科系前三名的清华大学与交通大学就紧邻科学园区，两所大学的学生总数共两万名，其中半数为研究生；台湾最重要的产业研究所-工业技术研究院亦坐落于园内。目前科学园区里有40家以上的公司为工研院的衍生公司。有效的转化与鼓励机制加强人才延揽：就地取材与引人入园相结合鼓励厂商开拓市场：管理局每年提供「创新产品奖」、「研发成效奖」与「创新技术研究发展奖助计划」96 合理的土地规划和完善的配套服务形成巨大的综合效应，促使大量的企业和人才入住合理的土地规划园区770公顷的土地，主要规划为工业区、住宅休闲区、及学校区。工业区提供土地及厂房，厂商可视需要租用现成的标准厂房或租用土地自建厂房，土地租期可长达20年，区内水电供应、网络设备、污水处理设备及污水净化再利用等基础设施一应俱全。完善的配套服务政府重视环境建设发展提供园区厂商一贯化服务设立的多功能展示中心管理当局为园区规划了保税工业区，工业住宅区，风景保护区等，使园区建设有条不紊的运行。管理局引进相关分支单位，如财政部台北关税局、电力公司、电信公司、邮局、自来水公司、中国石油公司等，进驻园区设立营业处或支局随时注意厂商的需求，提供切实的服务是管理局一贯服务宗旨97 新竹工业园区一系列优惠政策吸引了大量企业和人才自身具有两所台湾最优秀学府清华大学和交通大学且学生半数为研究生管理局率同园区数二十多家厂商赴美、日高科技重镇介绍新竹科学园工作环境及政府的优惠措施，以协助厂商延揽海外高科技人才。新竹工业园区占地580公顷，却拥有265家大小高科技公司，其中有103家是海外留学者回来建立的，共创造了68000多个就业机会，年产值高达4000亿台币。园区电子产品，像网络卡、影像扫描器、终端机、桌上电脑等产值，均占全岛50％以上，在世界上也能排名一、二。台湾地区IC产业的制造，包括电路设计、集成电路等，也由该园区垄断仅次于美国，日本，韩国。园区的法规优势为企业搭建了一个理想的创业平台，提供了大量的工作岗位重视人才延揽98 新竹市区以新竹科学园为中心的城市功能配套使科学园发展极为便利交通运输方面，形成以高铁，捷运系统，联外道路系统及区位交通系统的规划，形成密集的交通动脉，即将建成的高铁六家站特定区域将成为新竹市交通运输中心．都市规划方面，围绕科学圆所形成的卫星区域逐渐由单核心向多核心转变，未来新竹市区发展有南北纵向发展之势，但仍然以科学园为中心．园区内分为工业区、住宅区、休闲区，建有国际水平的标准厂房、高级公寓、娱乐中心、实验学校等设施，还有诊所、邮局、海关、银行和车站，是一个较为完善的小社会。园区绿化用地一直保持较大的空间预留，绿化用地占园区总面积的比例大概在3.7%，从可比性看，并有污水处理等环保设施。人口结构及密度新竹市区建筑总数近１０万单位，住宅占８０.１％，空间分布而言，以科技园为依托的东区分布最多．人口36万,每户人数３.４４99 城市发展近两年来新竹之六大产业发展、营业额、投资等极为亮丽，对全台湾经济发展带动强劲，但土地饱和利用情况严重，生产重于研发成为新竹市发展的瓶颈新竹市极力开拓（科技）园市合一成果显着，努力维护高科技平稳单纯生产发展环境，市政建设含括科技、人文，以民为本的、人性出发的动能，形成创新都市生活商圈，城市竞争力排名第二政府政策与资金投入倾力打造新竹文化科学城，制定园市合一行政部署，发展新形态的土地利用与开发规划管理机制，积极投入公共建设与规划等新竹市着重规划两大商圈（火车站前商圈和光复商圈）依靠业态多样化打造核心竞争力，成为带动台湾高新技术产业发展的引擎，新竹的GDP占台湾地区的10%左右，城市竞争力排名台湾第二制定清晰的蓝图与北台湾区域发展形态已形成“台北-新竹高科技产业都会带”在区位优势和空间区域技能分工下新竹市被赋予扮演城市角色和未来发展之定位为：台湾科技产业发展的引领角色新竹生活圈的中心都市、科学技术城之自足性地域中心高科技、高效率的国际化都会蓄涵丰富人文、历史质感的北台湾文化城新竹旧城区与新竹科学园通过功能和优势互补，共同发展成为完整的新竹高科技城市100 深圳蛇口工业区概况：蛇口工业区面积11平方公里，位于深圳特区西部、南头半岛的最南端，依山靠海，东临深圳湾，西依珠江口，与香港新界的元朗和流浮山、珠海经济特区隔海相望背景：蛇口工业区成立于1979年，开发主体为招商局，受中央直接管辖，利用政策优势。初期工业区启动资金只有6000万元外汇人民币，工业区向外商租让部分土地以获取资金再来投入建设蛇口工业区处于改革开放的前沿，是深圳特区改革开放的试验田，蛇口改革的每一步都成为人们关注的焦点，蛇口的改革实践因此被冠之为“蛇口模式”，影响深远101 蛇口工业区从最初的开放式工业园区转变为拥有多元产业的产业新城第一阶段第二阶段第三阶段工业园区综合性园区多核心产业新城1979-1987年依托特殊政策和香港出口加工基地转移的时机发展成以外资(港资)企业为主的低端制造业加工基地外资企业制造基地外迁，园区面临产业空心化的威胁，园区主动剥离低端加工制造业完善城市配套设施将四大老工业基地改造成高科技孵化基地和产业化基地。加强与国内外科研机构的联系，吸引国外专家。吸引了民营高科技企业进驻。1987-1995年1995-2001年涉及16个行业：航运、交通运输、基础设施、金融服务、房地产、贸易、船舶修理、制造业、酒店、旅游等以原有的产业基础重点发展4大业务，同时提出口号进入高科技产业以地产、物流为核心产业，高科技、园区服务为主营业务的产业格局转变措施涉及行业102 蛇口地理位置优越，交通便利，高速公路、铁路、民航和港口成为其快速发展的重要因素目前，广深铁路与京广铁路沟通并延伸至香港九龙，深珠高速公路、深汕高等级公路以及107、205国道汇集于深圳，并通过城市快速路进入蛇口工业区，形成了四通八达的运输网络。蛇口的地理位置优越，无论到内地其他地区还是到国外，都非常方便。蛇口工业区已经成为珠江三角洲地区一个重要的现代化海、陆、空交通枢纽机场：蛇口工业区距深圳机场仅二十分钟车程，海上距香港新机场仅10海里高速公路：走广深高速公路，从蛇口到广州只需八十分钟铁路：平南铁路（由蛇口到广东的平湖）则直接将蛇口港和国内铁路网连接起来港口：蛇口拥有深圳最大的港口群落，工业区内有招商港务股份有限公司(SKP）经营的蛇口港，和蛇口集装箱码头有限公司（SCT)经营的集装箱码头；还有紧邻工业区的蛇口渔港和赤湾港此外，蛇口的客运码头和货运码头也是十分的发达便捷103 蛇口给民营企业研发活动和归国人员自主创业提供资本支持从而将老工业基地改造成高科技产业基地，实现产业升级经过两年清理，工业区从一百几十家低附加值的劳动密集型企业中退了出来，只保留下那些有发展前途的企业,蛇口工业区对这些企业提供有力的资金支持，开始谋求从产业链的底端向中端和高端转移。四大主营业务：房地产、港口物流和服务业、风险投资和高科技产业、基建业。港口物流和服务业物流招商局物流集团有限公司中国深圳外轮代理有限公司深圳招商石化有限公司深圳迅隆船务有限公司深圳市蛇口招港客运实业有限公司港口服务深圳招商南海石油服务有限公司明华(蛇口)海员服务公司蛇口致诚服务有限公司风险投资和高科技产业投资、孵化和招商深圳市招商创业有限公司深圳市北大港科招商创业有限公司深圳招商投资开发有限公司深圳市招商局科技投资有限公司基建业基础设施建设和维护服务招商局供水有限公司招商局供电有限公司深圳市招商燃气投资有限公司深圳招商网络有限公司深圳市阳光三环清洁有限公司深圳市西海道市政工程有限公司深圳市绿地园林有限公司房地产开发、中介和物业管理招商地产城市配套服务产业招商局置业有限公司招商局物业管理有限公司酒店、文化产业漳州华商酒店有限公司深圳招商美伦酒店管理有限公司深圳招商文化艺术发展有限公司蛇口电视台达峰国际股份有限公司104 通过提供完善的城市配套以及居住环境，实现工业园区向产业新城的变化，为区域吸引高素质人才打下坚实基础由蛇口招商地产负责建设与开发园区内职工微利房、商品房、别墅、酒店式公寓等各种形式的住宅。由蛇口通讯公司为园区提供各类语音信息服务。由蛇口信息岛公司为园区提供各类数据信息服务。园区拥有较为完整的医疗服务体系，包括多家政府医院、社区诊所、国际救援中心及医疗保险机构拥有海上世界广场、女娲雕像、鸦片战争左炮台遗址、宋少帝陵、天后宫、酒吧一条街等多处名胜古迹。沃尔玛全亚洲最大单店、招商路商业街、蛇口步行街等均分布在园区以内。园区内遍布各类文体场馆，提供各类健身康体、娱乐休闲设施：绿草地高尔夫俱乐部、碧涛灯光球场、体育中心、各小区会所、风华大剧院等。蛇口是深圳外籍人士最集中的地方，异国情调别开生面，教育体系完善105 3、松山湖工业园区发展模式研究9/10/2023 园区概况东莞松山湖科技产业园区位于东莞的中部，2001年成立的省级高新技术产业开发区,园区规划面积72平方公里，坐拥8平方公里的淡水湖和14平方公里的生态绿地。规划为生态型新城，不仅有工业园、高新技术产业园，并规划有科技教育、文化、旅游度假和高档居住区，区域规划功能齐全。高科技产业经济公共技术创新平台广东电子工业研究院广东华南工业设计院专业技术平台生物医药孵化器创意产业孵化器企业平台万科国家住宅产业化基地新能源ATL研发中心入驻企业华为、易事特、生益、万科等52家科技含量高、能耗低、效益好的高端产业产业电子信息、新能源、环境保护、生物医药、装备制造等产业集群;经济结构调整、产业升级，加强对外经济技术合作，进一步提高发展质量和水平生态旅游资源东莞最后一片规模最大、水资源最好的净土，是整个东莞、深圳及周边镇区的绿肺.8平方公里原生淡水湖/1425.07公顷生态绿地/22公里滨湖路/72平方公里四季植物园状元笔公园；中心公园沟谷；紫薇园；松湖烟雨；园艺博览中心；松湖花海；湿地公园；月荷湖公园。整体规划利好，围绕生态主题，分层次分功能布局，将松山湖原有的生态价值体系最大化的发挥.便捷交通网络北接莞惠公路，西临石大路，西南连107国道经松山湖大道到东莞市区15分车程至国家一类口岸虎门港20分钟车程到深圳市区及深圳机场40分钟车程到广州市区及白云机场60分钟车程深圳盐田港80分钟车程到香港机场约120分钟车程香港货柜码头120分钟车程高起点生活配套医疗配套教育配套金融配套餐饮配套生活娱乐配套图书馆酒店高尔夫松山湖高科技产业园区拥有强势的生态旅游资源，便捷的交通网络，高起点的生活配套，大力发展高科技产业，与本项目有诸多相似条件，可以提供借鉴。9/10/2023107 园区由四大片区组成，北部区为高科技产业带、中心区为教育研发及市政功能区、东部区为居住休闲片区、滨湖区为国际总部研发区。园区规划北部区：高科技产业带松山湖大道北边重点发展高新科技产业，目前已聚集华为、易事特、生益等52家科技含量高、能耗低、效益好的高端产业，初步形成电子信息、生物医药、精密制造等产业集群。以南区域重点引进研发中心、总部，已引进产品质量检测基地、万科住宅研发基地等27家研发、总部企业。月荷湖周边区域是创意生活区，已全面启动超市、住宅、餐饮、学校、医院、邮政、体育等配套设施。中心区：教育研发区行政服务中心：园区管委会及市直部门分支机构的办公场所研发：建成留学人员创业园等科技创新载体，聚集中小创业企业130多家；引进东莞中子科学中心、华南工业设计院等一批大型科研机构。教育：形成了从幼儿、中小学基础教育到高等教育的纵向教育，以及职业教育和学历教育并举的横向教育链。商住：拥有松湖花园、锦绣山河、万科松山湖1号、长城地产等居住配套，及酒店、银行、超市等生活配套。旅游：拥有东莞新八景之首的松湖烟雨，以及沟谷、紫薇园、中心公园等一批生态旅游景点，是市民休闲旅游的理想场所。东部区：大项目集聚区东部约七平方公里，是一块未开垦的净土，是松山湖规划未来的战略用地，是松山湖实施大项目带动战略的主要平台，将成为松山湖科技大项目的集聚地。滨湖区：国际总部研发区这片区域将重点引进世界500强企业、跨国公司的总部、研发中心等，成为松山湖的科技核心区。这里将适度发展生态休闲旅游，打好生态“牌”，做好水“文章”，彰显松山湖的生态之美，以生态之美带动园区的科技招商，聚集科技资源和人才。9/10/2023108 松山湖产业园区发展配套先行,产业紧随其后，房地产在初期埋下伏笔。配套完善后企业纷纷投产，各大房地产商竞相推出产品。园区发展历程东阳光实业发展公司签订了生物制药项目的投资项目权利出让合同；东莞市佐川润滑科技有限公司香港新能源科技有限公司等10个项目签订投资项目全力出让合同。东莞市威雅光电有限公司正式投产，这是园区第一家正式投产的入园企业寄莲公寓首批酒店式公寓正式招商启用万科松山湖1号花园在东莞松山湖凯悦酒店举行推介会锦绣山河推出1期产品；万科松山湖1号推出2期产品。科学园二期奠基配套产业房地产松山湖产业园主干道路工程动工；松山湖学术交流中心、图书馆、国际学校、东莞理工学院松山湖新校区“锦绣山河”商住小区、商务办公区动工仪式;松山湖主要公共配套设施落成美宜佳连锁超市松山湖分店开张营业，成为第一个进驻生产力促进基地综合配套服务楼的商业服务配套机构旅游配套建成，开始对外营业松山湖科苑公寓B项目动工万科虹溪诺雅、锦绣加推2期、和堂、新竹苑等项目凯悦国际酒店集团与东莞市松山湖酒店有限公司签约仪20022003200420052006200720082001松山湖正式立项，最先开发10平方公里工业园9/10/2023109 松山湖区的房地产主要分布在北部工业区和中心区，北部工业区以出租形式的公寓为主，中心区为休闲居住产品。松山湖区的房地产主要分布在北部工业区和中心区。北部工业区以出租形式的公寓为主。主要是由于企业在此区域的集聚，使得产业人口有大量的刚性需求。中心区为度休闲居住类产品。主要由于中心区配套设施完善，占据松山湖区域最强势的景观资源。房地产概况新竹苑和堂锦绣山河寄莲公寓长城世家万科松山湖月荷居占地/建面的面积单位为万平方米占地建面产品面积开盘时间松山湖1号7.713.3联排、独栋140-3202006-12-25虹溪诺雅11高层、双拼、独栋180-3802009-6-6锦绣山河1918独栋为主、联排少量洋房为补充300-10002007-11长城世家713.4多层、小高层120－1902008-07-26新竹苑17.218花园洋房130-1902009-9-10和堂4.08多层院墅120－1902009-09-04月荷居414高层120－191出租公寓听湖居0.981.7小高层100-120出租公寓松涛公寓1.84.9小高层80出租公寓寄莲公寓7.912.5小高层30-50出租公寓听湖居松涛公寓生活配套产品休闲居住产品北部工业区中心区注：黄色圆圈代表公寓；红色代表度假休闲类产品9/10/2023110 中心区万科开发松山湖区域的策略是先开发条件次优的松山湖1号地块，以0.58的低密度容积率，面对高端财富客户，打造纯TOWNHOUSE顶级生活社区，提升万科松山湖区域的整体价值。在松山湖1号抬升了区域价格平台的基础上，开始开发区域内条件最优地块---虹溪诺雅。2期开发阶段，虹溪诺雅在松山湖1号抬升的价格平台上，凭借最优本体优势，外加万科产品创新和高科技材料的运用，使得虹溪诺雅在2009年成为东莞的楼王。虹溪諾雅松山湖1号独栋独栋联排、双拼高层双拼1期2期独栋万科松山湖的开发策略是从次优地块到最优地块，逐步实现产品和价格的层层升级，最终打造了2009年东莞区域的楼王。9/10/2023111 松山湖1号是区域的代表项目，主要面向高端财富客户。产品推售走独栋/联排—双拼/联排—高层/双拼/独栋的线路，价格一路攀升。开盘日期2006-06-25占地面积7.7万平方米建筑面积13.3万平方米总户数350户产品形式联排别墅（约140—235平方米）独栋别墅（约300—320平方米）面积区间140-320平方米楼王665平方米价格25000-30000元/平方米备注开盘当天售罄开盘日期2009-05建筑面积11万平方米产品形式高层、双拼别墅、独栋别墅面积区间180-230/280-380平方米价格别墅均价800万元/套备注别墅产品均临湖0.18超低容积率，约245平的双拼和约354平的独栋仅45席。户户拥有无敌一线湖景，私享最大1800平面湖大花园。更有坐拥双线湖景的约93-293高层产品。产品策略松山湖1号1期松山湖1号加1期开盘日期2007-11占地面积7.7万平方米建筑面积13.3万平方米产品形式临湖联排、双拼别墅为主，少量独栋别墅面积区间140-235平方米价格25000-45000/平方米备注120多栋联排别墅七种户型，每一种户型都设有前后花园，部分户型更设有前后侧三面花园设计2期虹溪诺雅从松山湖1号的推售情况来看，万科1期主推大面积独栋产品，提升项目价值；加1期联排和双拼产品紧随其后，价格攀升至甚至超越了1期独栋别墅的价位。09年推出的虹溪诺雅是本体条件最好的地块，开始出现高层产品—万科洋房，一经推出就超过了10000元/平方米（区域洋房的平均水平为7000元/平方米左右），成为区域洋房的标杆。同时别墅价格较1期明显提升，从1期东莞市别墅的平均水平跃升至东莞市的最高价格。9/10/2023112 万科松山湖系列产品虹溪诺雅凭借区位优势、产品创新和高科技建材成为了东莞09年的楼王。万科·虹溪诺雅专门从日本皇室度假胜地虹夕诺雅汲取创作灵感，并选取了紧邻松山湖岸的5A级地块精心打造首批220套全湖景大宅。分虹湾、溪湾、诺湾、雅湾等几个组团，正在开发的是虹湾包括高层和双拼、虹顶公园、3800㎡三千院会所和1528㎡九里香商业。虹湾的主力户型面积：180-230㎡、280㎡、380㎡。1~8栋为高层通透板楼；9~12栋为8套双拼TOWNHOUSE。基础条件分析虹湾83.73%的土地，是绿化、道路、小区公园。单位住宅面积的配套比例高达50.6%万平米小区私家公园：山顶亭登山道.虹溪诺雅虹湾南部规划有原生山体公园私家岸线最长的华南小区.项目拥有3000米的私家湖岸线华南第一美景松湖烟雨，8万平方米的浩瀚湖面峰峦环抱、烟波浩淼产品创新车库：每户双车位、人车全分流；车库公建化、地下地上大堂复式化；地下车库阳光化：位均2.21㎡采光通风面积；消防车道隐形化采用纯剪力墙结构，全混凝土外墙，而通常只有30层左右的高层住宅结构采用这种；采用石材钢挂，提高外墙保温性，建筑品质可媲美上海外滩百年建筑小区无对视、阳台可垂钓小高层户型地面独立化：每梯一户全天候窗户高科技建材首个采用憎水玻化微珠保温层的住宅项目预制件工厂化中空隔音节能玻璃四层防水屋面，不漏雨又保湿隔热据调查数据显示，09年东莞各区资源较好的类别墅组团价格大都在1万多~2万多元/平方米区间，独栋别墅的价格则在2万多~3万多元/平方米之间。而虹溪诺雅“6.6万/平米”的天价别墅，成为了当之无愧的东莞“楼王”虹溪诺雅9/10/2023113 松山湖1号客户范围逐渐扩大，从1期的东莞、深圳扩大至香港。客户类型逐渐增多，从资源客户推广至上升客户和名片客户。置业目的从投资转为自主。客户区域东莞市客户和深圳客户各一半客户分类资源客户---看重松山湖景观、产业园区环境置业目的投资为主原因1期园区配套还不完善，首推的别墅价位不高，因此吸引了大量的投资客。客户区域东莞市、深圳市和香港客户分类别墅：资源客户---看重松山湖景观、产业园区环境、学位和万科产品名片客户洋房：资源客户上升客户置业目的自主原因2期资源最强势、园区配套完善、东莞最好学校、万科打造顶级产品、1期的铺垫。客户演变9/10/2023114 锦绣山河是园区最早奠基的项目，占地5000多亩，首期面对高端客户打造豪宅产品，二期最先推出洋房，是松山湖产业园的代表项目。大岛ABC区小岛一期别墅二期洋房项目背景锦绣山河于园区开发之初2002年举行动工仪式，是园区奠基最早的一个项目。锦绣山河的开发商光大地产是松山湖产业园区政府的合作企业，在园区开发之初协助政府进行园区配套工程。锦绣山河是园区最早推出洋房产品的项目。占地面积189995.76平方米建筑面积261062.81平方米产品形式独栋、双拼、台地、洋房规模分期2007年12月1期开盘，推售54套独栋、双拼和台地别墅；2008年7月2期推出新品洋房；2009年下半年推售74套独栋和创新台地别墅总户数一期154套；二期792套开盘均价一线临湖独栋5.8-7.2万元/平方米；非临湖别墅3.5-5.9万元/平方米。洋房6000-10000元。主要卖点松山湖产业园区；学位锦绣山河9/10/2023115 区域套数面积㎡面积比B区11760-76414%4626-8375%1783.691%C区14601-75416%小岛区11626-83714%大岛区7686-7589%21031-10364%1085015%1195318%产品类型数量（套）一线临湖独栋别墅13二线临湖独栋别墅13三线双拼别墅16台地别墅12合计约54套大岛小岛户型户型面积套数比例五房两厅六卫261-267㎡98套12.5%五房两厅五卫215-332㎡92套11.7%五房两厅四卫220-228㎡120套15.3%四房两厅四卫186-218㎡213套27.1%三房三厅两卫160㎡48套6.1%三房两厅三卫163-197㎡145套18.4%三房两厅两卫143-150㎡70套8.9%BC区开发策略锦绣山河分为四个组团大岛、小岛、ABC区和边缘区。项目首推ABC组团中的A区，主推产品为独栋和双拼，开盘单价是全市的最高水平，通过别墅产品提升项目整体价值；紧接着在1期提升的别墅价格平台上推出高层洋房，提升了洋房整体的价格；09年主推大岛、小岛组团和BC区，产品为独栋和创新台地别墅，单价是07年开盘的6.8折，但是总价仍然是全市的最高水平。A区9/10/2023116 三线双拼330-370平台地别墅760-765平601-750平小岛独栋626-837平二线独栋468-644平一线独栋686-850平大岛核心独栋953平一线独栋686-850平最大1000平一期别墅锦绣山河一期最先推出的是ABC组团中的A团，产品明显分为三个档次：临湖一线最佳景观处的686-850的大面积独栋、二线景观468-644的较大面积独栋和台地别墅和景观最弱处的330-370小面积双拼。09年推出大岛、小岛和BC组团，产品较首批档次提升：小岛独立成区，布置628-837大面积临湖独栋；大岛资源是整个项目中最强势的，三面环水，内圈层景观最优区布置了950大面积豪宅，外圈层与对岸一期产品相同，但是大面积比例明显提升，同时布置了1000平的两栋楼王产品。一期别墅首推产品丰富，面积区间相差较大，满足不同类型客户的需求；二批产品明显升级，主要面向高端客户推出大面积户型。一期产品由于总价较高，整体销售状况一般。首批产品由于单价总价均处于全市最高水平，同时区域配套还未完善，因此销售有限；二批产品单价在首批产品价格基础上打6.8折，通过打折吸引客户，由于二批产品面积较大，因此总价仍处于全市最高水平，销售状况较首批有明显好转。9/10/2023117 一期别墅首批购房客户主要来自东莞市区，客户年龄主要集中在40-60岁之间，多数为私营业主，主要购买为未来自主，属于有实力的资源客户。首批客户特征客户描述40岁左右，河南人，来东莞10多年，一家三口一起来开盘现场。王先生是做金融的，很有品位，夫妻两素质都很高，对样板房接受度弱。客户语录——客厅很大气，采光好。——样板房里面的家具过时，音响都好普通。——花园很大，临湖的景观好，做企业会所、开PARTY都很不错。客户职业性质以私营企业为主，占来访人数的83%；由于当时园区配套还不够完善，而产品的价位很高，因此客户主要为看重园区资源的有实力资源客户，用于未来自主。9/10/2023118 一期别墅的后期客户范围扩大，除了东莞本地客户还有部分的深圳客户，由于后期配套的完善以及增加了学位的亮点，同时价格较首批下降，客户年龄年轻化。客户主要购买为投资+自主，属于资源客户和上升客户。客户来源主要为东城、虎门和深圳，分别占18%、12%和24%。深圳客户占24%，可见，项目有很大一部分客户群为深圳客户。本项目别墅来访客户年龄主要在30-39岁，占58%，40-49岁占38%。由于后期配套的完善以及增加了学位的亮点，同时价格较首批下降，客户年龄年轻化，从40-60年龄段下降为30-40年龄段。开始出现上升客户。置业目的转为投资+自主。后期客户特征9/10/2023119 在喜欢项目亮点中，片区整体规划排第一，其次是周边生态环境，再其次是私家湖、小区规划、园林设计。可见，客户比较认同的是项目的整体规划和周边的生态环境。客户对本项目价值资源排序：景观资源丰富>周边教育配套齐全>花园面积较大>小区规划>户型结构客户偏好9/10/2023120 客户产品需求类型中，客户需求最多的是台地别墅，其次是双拼。这主要是由于一线别墅和二线别墅在总价上都要高于台地别墅。客户意向面积主要集中300-500㎡，共占55%，600-800㎡的共占36%，目前的供应主要为600-800㎡。来访客户意向单价集中在1-1.5万，占35%，1.5-2万占32%。09年9月以来出货单价水平一线的价格在2.6-3.3万；二线在2.3-2.5万；台地0.7-1.3万客户需求09年来访客户需求最多的是台地别墅，主要是由于其总价较低；意向面积区间为300-500平方米，普遍认为目前的别墅面积过大不实用；意向单价在1.5万左右。9/10/2023121 客户认可项目区域、自然环境及小区园林、项目的大社区、高端配套、台地别墅低单价客户对本项目价值资源排序：景观资源丰富>周边教育配套齐全>花园面积较大>小区规划>户型结构对户型偏大、户型不实用、过高总价方面存在比较集中的抗性。客户总结客户评价客户演变一期别墅客户从首批的东莞本地客户扩大到后期的东莞、深圳为主。一期首批别墅客户从自主演变为目前的投资加自住。由于后期配套的完善、项目推广中增加了学位的亮点以及单价的下调，客户年龄层次年轻化，从40-60岁下降为30-40岁。一期首批为资源客户，后期开始出现上升客户。9/10/2023122 产品均为舒适型多套房，全两梯两户设计产品户型配比户型栋数分布户型面积套数比例五房两厅六卫5、9栋261-267㎡98套12.5%五房两厅五卫1、9栋215-332㎡92套11.7%五房两厅四卫1、2、9栋220-228㎡120套15.3%四房两厅四卫2、3、8、9栋186-218㎡213套27.1%三房三厅两卫5栋160㎡48套6.1%三房两厅三卫3、5、7栋163-197㎡145套18.4%三房两厅两卫4、6栋143-150㎡70套8.9%总计786套100%5房：4房：3房=4：2.7：3.325层4、5房17层3房18层3房25层4房25层5房25层4、5房25层4房27层5房25层3房25层3房27层5房11层3房18层3房123456789二期洋房二期洋房是松山湖园区内最早的洋房产品，延续一期高端社区定位，主推舒适型多套房的大户型产品。9/10/2023123 二期洋房由于配套+学位+产品创新+总价低，是松山湖产业园的畅销产品。客户主要为东莞市区和周边乡镇的自住客户，属于资源客户和上升客户。二期洋房园区配套明显较前期完善；引入东莞市最好的中学---东莞中学；园区内最早的洋房产品；产品的面积区间、户型设计受到客户的好评二期洋房推出初期均价为7000元左右，市区9000元左右，处于全市较高水平；销售末期达到12000元，市区14000元。在08年中国房地产的低谷期开盘当天仍然达到了30%的销售率，十个月内全部售罄，可见高层洋房产品是松山湖园区的稀缺产品，销售速度快，价格提升快。客户区域东莞市区客户---车程30分钟范围内周边乡镇客户---有一定的实力，看重区域教育资源客户分类资源客户---看重园区环境、学位上升客户---有较高的居住追求，主动从市中心外溢到松山湖区。看重居住环境、产品设计。置业目的自住为主9/10/2023124 北部工业区主要为生活配套产品，面向产业人口和公务员，分为出租型公寓、宿舍和“经济适用房”三种产品。北部工业区松涛公寓松涛公寓位于北部工业区的月荷湖畔。占地面积17681平方米，建筑面积49328平方米。两栋11层单身公寓，共有680套单位，是为园区内企业单身白领人群提供的出租型公寓。户型为单层复式设计，层高4米70平米左右。公寓一楼还配备了餐厅、超市、网吧、农信社、邮政局等生活配套设施。听湖居占地面积9774平方米，建筑面积17281平方米建有三栋11层共150套公寓户型以三房两厅、两房两厅为主，是为园区内企业高级管理人员提供的出租型高级公寓。松湖花园主要提供给政府公务员、企业高管和技术人才的“经济适用房”。价格在3000元左右小高层产品，面积在100平米左右主要提供给产业园区的工人，属于宿舍性质。小高层产品，面积在30平米左右。青竹园9/10/2023125 4、深圳车公庙工业区案例 [关键字]：城市核心区外围、办公区[案例简介]：深圳车公庙工业区在竞争激烈的办公市场下选择蓝海突围，通过诧异化路线成功赢得市场，是城市核心区外围区域办公成功发展的典型案例。[案例适用范围]：城市核心区外围区域127 深圳车公庙工业区－在市场不缺失办公物业的环境下，走创新之路，从非中心区工贸园到大型商务园区的典型车公庙片区区位：范围东起新洲路，西至侨城东路,，南到滨河大道，北至深南大道。包括车公庙西、车公庙工业区、高尔夫球场三个街坊。总用地面积4.92平方公里福田区车公庙片区滨河大道香蜜湖路车公庙区位：东临深圳高尔夫球场，北靠深南大道香蜜湖，南边被滨海大道、深圳湾包围，西与红树林世界之窗接壤，占地4.92平方公里。被从中间穿过的香蜜湖路一分为二，天安民营科技园位于东块，西块叫车公庙（泰然）工业区。侨城东路车公庙深南大道新洲路深圳高尔夫球场一般意义上的车工庙工业区天安民营科技园车公庙泰然工业区128 深圳的商务办公市场呈现一片红海，且与CBD不到一公里的距离下，车公庙甘当“配角”,还是选择突围？人民南、国贸商务圈蔡屋围、地王金融商务圈华强北、赛格电子商务圈中心区深圳中央商务区车公庙招银世贸大厦商务圈南山商务圈宝安中心商务圈车公庙招银世贸大厦商务圈中央商务区华强北商务圈蔡屋围商务圈罗湖商务圈２０多年间，深圳的商务圈发展多达７个以上，在市场竞争如此激烈的形势下，车公庙脱颖而出，成为深圳商务圈成长的神话小于一公里南山商务圈宝安中心商务圈129 将尴尬区位变为优势，选择在火爆的写字楼市场中走差异化的路线，最终成功站位年份1989年1990-1991年2005年20062007年价格（元/平方米）700~8001800-20008500~95001800020000元车公庙办公物业的价格变化区域内的财富广场、招商大厦、喜年大厦、大庆大厦、深航大厦、东方银座等，已经成为了深圳市民营企业的办公总部；2006年各类建筑114栋，企业数2045家，年经济收入533亿元，纳税15亿元，已经形成一座10万多从业人员的园区，成为“总部经济”聚集区。深圳民营企业总部的聚集区目前车公庙写字楼空置面积为5.7万平方米，空置率为6.8%，是深圳空置率最低的商务圈随着车公庙由工业区向商务区的成功转型，片区内中高档物业受到市场追捧，销售价格大幅上升，目前写字楼均价在20000/平方米左右，且呈现供不应求的态势深圳空置率最低的商务圈“不管是卖还是租，不管价格是高还是低，在这里只要有楼盘上市，基本上一天就能消化掉”“说到疯抢写字楼，这一现象在车公庙片区的写字楼市场已经不是奇怪的现象。这一片区的很多楼盘都创造了深圳写字楼销售的奇迹”----世联行写字楼部的一位负责人130 战略一:政府给予积极支持与引导，并且对区域的发展方向作出合理的规划“2002年7月，福田区政府又与天安数码城有限公司进行更进一步的合作，政府出资10%，企业出资90%，共同建设天安科技服务中心，该项目是一个集科技人才培训、科技成果推广交易、海外归国人才创业和科技企业孵化多功能于一体孵化器。政府成立辖区企业服务中心，为企业‘跑腿’协调：每年高交会期间，组织企业参展，区政府还出资为高新技术企业登报宣传，天安数码城因企业众多上榜，受益最大。区政府用‘一拖五’的方式，联合风险投资企业一起为中小型科技企业提供融资担保，每年政府拿出1000万，可撬动5000万风险投资让中小企业得到担保，大大改善了成长性强的中小型企业的生长环境。”服务支持资金支持人才支持131 战略二：在客户群定位、市场定位及功能和租金方面进行必要的市场细分，避免区域同质化现象高端办公物业的竞争十分激烈，而中档、中高档办公物业则相对缺乏；中档、中高档办公物业正好符合车公庙片区以民营企业为主的特性，发展空间较大；中档、中高档办公物业使车公庙片区与中心区形成互补车公庙片区的一个趋势是：总部型高科企业的集中度越来越高，一批扩张型总部集团把研发交易中心放在车公庙，将其生产线和生产基地转移到珠三角其他城市，能耗型生产环节置换出去减轻了中心区的资源压力。客户群定位市场定位高科技行业：车公庙工业区的基础行业，也是主要客户群，在片区所占比例近6成；配套服务行业：以原有的土著行业为主；成长型企业：规模小，涉及范围广，处于发展阶段，又有良好的发展前景。中心区：高端办公物业市场处于领导地位，很多中小企业对其趋之若骛，但进入门槛较高；车公庙：紧邻中心区，租金价格和进入门槛较中心区低，成为中小企业不错的选择。功能和租金车公庙工业区里，最小的办公面积可以达到60—70平米，并以100多平米居多；考虑电子类企业，其办公面积一般要求500—1000平米不等，一部分用来办公，一部分则用来作企业产品的展示平台，非常灵活机动；最初走低租金路线：市区内高档写字楼每月管理费每平方米达20元—35元人民币，而天安板块内，6元/平方米，2002年租金为30-40元/平方米；目前这一片区聚集了大量的外贸、建筑、电子等行业的企业，加上生活配套齐全、社会知名度比较高等原因，造成了价格的大幅度上升，目前租金达到：90-120元/平方米高档办公物业：未来两年内的供应量约为55万平方米中高档办公物业：约为25万平方米中档：约为12万平方米132 战略三：为中小型高新技术的民营企业打造成长平台，实现产业聚集天安国际数码城是国内最早引入香港专业物业管理的公司；是国内第一个宽带园区；2000年建成深圳第一个千兆光纤骨干网；2007年即将成为深圳第一个数字化园区。----天安研发中心汪经理由工业区升级成为商务区：1999年车公庙东侧30万平方米范围内崛起了创新科技广场和天安数码时代大厦等数座写字楼和配套的高级住宅，这是车公庙工业区工转商的开始，园区内的工厂也开始了厂房置换、产业升级的过程；带动园区内工厂实现产业升级：原先的厂房经过改造也被创业型科技企业租用，近500家民营科技企业和优质民营企业聚集，高新技术产业占据产业主导地位，制造销售一体化趋势明显；冠以民营科技园的概念使产业集聚：2001年深圳市政府将该地命名为深圳天安民营科技园，天安民营科技园成为一个活力十足的民科企业基地；成为中小民营企业的成长平台：园区现有的企业、行业遍及电子、通讯、生物科技和软件，90％是民营企业，目前已形成深圳的高科技产业带，企业聚集效益日趋明显打造平台133 车公庙商务区成功发展，我们认为具备了以下因素市场定位准确，为大量成长型民营中小高新技术企业提供发展平台，实现产业聚集进行市场细分，避免区域同质化现象政府的资金支持、服务支持、人才支持，起到关键性推动作用与中心区形成互补，借助中心区凝聚和吸引力成就自身发展134 5、深圳蛇口工业园区——园区开发者的成功经验 [关键字]：关键字：高科技产业，招商局[简介]：蛇口工业园是一个典型的工业园，经历了园区发展全阶段，并且成功实现城市化。本案例从园区开发者的角度，分析了园区开发者在园区转型阶段所采取的若干重要举措。136 深圳招商局蛇口工业区概况——中国第一个对外开放的工业区招商局蛇口工业区面积是11平方公里，位于深圳特区西部、南头半岛的最南端，依山靠海，东临深圳湾，西依珠江口，与香港新界的元朗和流浮山、珠海经济特区隔海相望目前，广深铁路与京广铁路沟通并延伸至香港九龙，深珠高速公路、深汕高等级公路以及107、205国道汇集于深圳，并通过城市快速路进入蛇口工业区，形成了四通八达的运输网络。蛇口是股份制企业改革的最早探索者蛇口创办了国内第一家股份制银行招商银行蛇口创办了国内第一家股份制保险公司平安保险蛇口拥有在国际集装箱业保持绝对优势的中集集团137 蛇口工业园为了应对制造业转移，在深圳高新技术产业大发展的背景下，通过建设高科技孵化基地和产业基地，实现产业提升1979年1987年1995年2001年依托特殊政策和香港出口加工基地转移的时机发展成以外资(港资)企业为主的低端制造业加工基地涉及16个行业：航运、交通运输、基础设施、金融服务、房地产、贸易、船舶修理、制造业、酒店、旅游等第一次创业第二次创业外资企业制造基地外迁，园区面临产业空心化的威胁园区主动剥离低端加工制造业以原有的产业基础重点发展4大业务，同时提出口号进入高科技产业将四大老工业基地改造成高科技孵化基地和产业化基地。加强与国内外科研机构的联系，吸引国外专家。吸引了民营高科技企业进驻。产业升级转型资料来源：世联案例工业园区集商务、生活、生产功能于一体的综合性园区与高新技术产业相对接的后援基地以地产、物流为核心产业，高科技、园区服务为主营业务的产业格局措施产业138 园区为了给民营企业研发活动和归国人员自主创业提供资本支持，在原有业务基础上发展了创业投资经过两年清理，工业区从一百几十家低附加值的劳动密集型企业中退了出来，只保留下那些有发展前途的企业,蛇口工业区开始谋求从产业链的底端向中端和高端转移。四大主营业务：房地产、港口物流和服务业、风险投资和高科技产业、基建业。基建业基础设施建设和维护服务招商局供水有限公司招商局供电有限公司深圳市招商燃气投资有限公司深圳招商网络有限公司深圳市阳光三环清洁有限公司深圳市西海道市政工程有限公司深圳市绿地园林有限公司房地产开发、中介和物业管理招商地产城市配套服务产业招商局置业有限公司招商局物业管理有限公司酒店、文化产业漳州华商酒店有限公司深圳招商美伦酒店管理有限公司深圳招商文化艺术发展有限公司蛇口电视台达峰国际股份有限公司港口物流和服务业物流招商局物流集团有限公司中国深圳外轮代理有限公司深圳招商石化有限公司深圳迅隆船务有限公司深圳市蛇口招港客运实业有限公司港口服务深圳招商南海石油服务有限公司明华(蛇口)海员服务公司蛇口致诚服务有限公司风险投资和高科技产业投资、孵化和招商深圳市招商创业有限公司深圳市北大港科招商创业有限公司深圳招商投资开发有限公司深圳市招商局科技投资有限公司139 目前蛇口工业园的投资触角延伸到全国，投资领域也呈多元化格局，成为全国性的风险投资机构分众传媒媒体广告NASDAQ华环电子通信设备大族激光激光工具SZ中国生物科技浙江公司/美国上市福建新意软件福建公司H长沙圣华节水设施招新资产管理新加坡上市易能电气电气工业自动化龙旗通讯手机设计海云天网络浏览佳通科技电路板设计H招商局信息信息系统软件江西电化化工J江西公司中贸网中国联通电信服务NEWYORK,H,SH中科招商中国科招创业投资路安特产业类型的选择没有严格界定，看中企业发展前景和技术创新竞争能力。“…我们在福建漳州的开发区当初就是为了复制‘蛇口模式’而建造的…投资33亿元，连接厦门和漳州的跨海大桥，经过厦门、漳州、招商局漳州开发区的认证，将于今年年底破土动工…”——孙承铭招商局蛇口工业区有限公司总经理“…我们充分感觉到蛇口工业区在发展中面临的一些问题，如何走出蛇口，将产业发展推向全国，这已经是摆在蛇口人面前新的挑战、新的课题。因此，要实现蛇口工业区的升级换代，就必须寻找新的发展空间…”——孙承铭招商局蛇口工业区有限公司总经理资料来源：访谈140 工业园区功能向城市功能的转化，最终使蛇口工业园发展成为配套完善、适合人居的新城由蛇口招商地产负责建设与开发园区内职工微利房、商品房、别墅、酒店式公寓等各种形式的住宅。由蛇口通讯公司为园区提供各类语音信息服务。由蛇口信息岛公司为园区提供各类数据信息服务。园区拥有较为完整的医疗服务体系，包括多家政府医院、社区诊所、国际救援中心及医疗保险机构拥有海上世界广场、女娲雕像、鸦片战争左炮台遗址、宋少帝陵、天后宫、酒吧一条街等多处名胜古迹。沃尔玛全亚洲最大单店、招商路商业街、蛇口步行街等均分布在园区以内。园区内遍布各类文体场馆，提供各类健身康体、娱乐休闲设施：绿草地高尔夫俱乐部、碧涛灯光球场、体育中心、各小区会所、风华大剧院等。园区已形成高水准的教育体系。141 6、国际总部基地（商务花园）类型研究9/10/2023 [关键字]：总部[简介]：介绍了国际总部基地六大发展模式，并研究了相关案例。143 国际总部基地六大发展模式模式1：制造加工型总部基地模式3：研发及高科技型总部基地模式4：企业内脑型总部基地模式5：后台服务型总部基地模式6：联合国等国际组织型总部基地Parkwest西区商务花园二期哥本哈根机场商务花园Parkwest西区商务花园、硅谷剑桥商务花园上海浦东张江银行卡产业园纽约联合国总部、日内瓦联合国总部模式2：物流型总部基地交通便利，易于原材料、成品等运输；市政设施水平较高，水、电、能源等要有特殊要求；政策支持；标杆企业带动；形成相关产业链。靠近机场（国门型），基础设施完善，交通发达，占地面积广阔，符合行业特点的办公场所产业聚集效应突出，基础设施特别是电信IT设施先进，优厚的税收政策，交通发达，标杆企业带动良好的商务基础；多种交通方式，方便、快捷的到达市区；环境优美；城市人力资源基础好；高速信息网络建设；标杆企业带动；以主流企业为主要业务对象的服务公司入驻。土地价格优势，优惠政策，环境优美，交通便利，标杆企业榜样作用，基础设施特别是电信IT设施先进。重大国际历史事件发生地，具有较高国际地位；开放性、国际性的氛围，对交通、环境、人文素质要求较高，办公环境优美，国际新兴组织的聚集模式KPI案例144 概况：位于北京亦庄经济开发区，一期占地50ha，到2003年底共有15家企业入驻，主要是移动通信终端产品的制造商以及零部件的制造商、服务商，园区员工接近15000人；产业链高度聚集区域，土地空间需求大，必须有足够的储备满足今后扩容的需要，整个开发区规划面积一期为15平方公里，二期为100平方公里；制造业更注重基础设施的完善程度，例如用电量要达到5000kV以上，用水量也较大；整个区域属国家级开发区，政策透明，优惠政策支持，24小时通关服务和24小时物流监管，实现“零库存”。入园企业通常考虑整体成本：土地、建设厂房、基础设施连接、运营成本等。诺基亚以龙头企业的身份聚拢了包括芯片、集成电路板、机壳、显示屏等移动通讯的20多家企业入驻。交通便利，京津塘高速公路，规划中将有地铁5号线、亦庄专线等捷运。环境优美，设有高尔夫球场，凉水河。开发区内厂房建设期较短（1年左右），厂房可租赁、出售，厂房形式多样，适宜成套设备生产。加工制造型总部基地案例——北京经济技术开发区星网工业园成功要素：交通便利，易于原材料、成品等运输；市政设施要求高，水、电、能源等要有特殊要求；政策支持；标杆企业带动；形成相关产业链；145 物流型总部基地案例——哥本哈根机场商务花园概况：位于欧洲四大国际机场之一的哥本哈根国际机场东部，接通世界各地130多个机场；整个地区有完善的基础设施和发达的公交系统。设有国际火车站，同时也是连结斯堪的纳维亚和中欧国际高速公路的要点，可以方便的乘火车、飞机、汽车方便到达商务花园；乘火车或开车到达哥本哈根中心只需10到15分钟，瑞典南中部大部分城市和商务花园在两三小时地上旅程内可达。哥本哈根平均教育程度很高，为商务花园提供了非常好的人力资源基础；占地41.8ha，建筑面积22.0ha，设计最大程度的符合物流行业的先行要求，并考虑和整体区域的景观协调；开发商开发手法灵活，自建办公物业出租，同时也为企业定制产品，而且可将地块出租由企业自建。成功要素：毗邻大型国际机场；多种交通方式组合，与市区联系紧密；城市人力资源基础好；充分考虑物流行业特点规划设计商务花园146 企业内脑型总部基地案例——剑桥商务花园概况：位于剑桥大学城东北部，城内唯一的商务办公物业组团；交通状况非常理想，紧邻A14双向路，附近有三条高速公路去往国内各个方向，30分钟就能达到国际机场，城际火车不到1小时就可以到达伦敦；12座主楼，建筑面积31600平米，建筑形式多为三层的单体楼，单体体量从1100到5000不等；平均教育程度很高，为商务花园提供了非常好的人力资源基础；全部出租，可分割可整租，可以冠名办公楼；有为各种公司提供金融、法律、审计等中介服务的公司。成功要素：良好的商务基础；环境优美；多种交通方式组合，方便、快捷的到达市区；城市人力资源基础好；中介服务公司入驻，为主导企业提供便利的服务。147 后台服务型总部基地案例——上海浦东张江银行卡产业园概况：浦东张江银行卡产业园是“浦东总部园”的园区之一，占地92万平米；“浦东总部园”旨在吸引全球的公司总部、执行总部、运行中心、结算中心等；建这个总部园是为了更好地吸引具有“2.5产业”*1内涵的总部集聚，形成有机和谐的产业系统；张江聚焦“2.5产业”体现在银行卡领域，目的在于吸引国内外各类金融机构的后台核心，包括数据处理中心、信息中心、营运中心等落户银行卡产业园，最终实现向“国际金融信息后台服务基地”的战略性拓展。已经落户张江的50多家跨国公司地区总部和研发中心，形成了“2.5产业”的“头脑基地”和“知识源泉”。包括中国银联全国信息处理中心、平安保险全国客户服务暨后援技术中心、交通银行数据处理中心等。成功要素：在土地获取和税收方面的优惠政策；标杆企业榜样作用和商务聚集效应；基础设施特别是电信IT设施先进；交通便利+环境优美。*1“2.5产业”：是指介于第二和第三产业之间的产业，既有服务、贸易、结算等第三产业管理中心的职能，又具备独特的研发中心、公司核心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职能。已经落户张江的50多家跨国公司地区总部和研发中心，形成了“2.5产业”的“头脑基地”和“知识源泉”。项目单位与项目名称建设内容中国银联股份有限公司；中国银联产业发展基地行政区、信息交换及处理区、研发区、呼叫服务区、综合技术/商务支援区、会展、培训与后勤区等中国平安人寿保险股份有限公司；中国平安全国客户服务及后援技术中心电脑电话中心、客户服务中心、后援技术中心、培训中心等某商业银行；信息中心（上海）数据处理中心、呼叫中心、灾备服务中心、培训中心等某商业银行；数据处理中心（上海）数据理中心和软件中心、业务运营中心、信用卡和客户服务中心、档案受理中心、培训中心等148 研发及高科技型总部基地总部基地案例——Parkwest西区商务花园（一）概况：PARKWEST（西区花园，以下简称PW）位于都柏林市西部的NANGOR大街旁占地面积91公顷（约合230英亩），是爱尔兰最大的商务花园，其景观花园内布满了各式各样的雕塑，水景，道路两旁树木林立，配套的娱乐休闲设施一应俱全。在商务花园的规划中，将建成一座占地40000平方英尺的娱乐中心，包括：体育馆，网球、壁球馆、饭店、商店及酒吧。开发商将最大限度的利用好园区南部边界的大运河资源，修建一个集垂钓，泊船，休憩，划船为一体的周边休闲场所。149 研发及高科技型总部基地总部基地案例——Parkwest西区商务花园（二）概况：PARKWEST拥有一座市郊通勤火车的侯车站、专业的公交运输设施、宽敞的停车位以及能够快速到达M50与NASS公路的快速通道，无论从市中心还是周边地区，都可以便捷的进入商务花园14，000，000英镑，用于园区先进的基础设施建设。PW拥有世界先进水准的光纤通信技术，这些完善的通信设施恰好满足了园区内大型跨国企业的需求。所有入园的企业都可以享受到优厚的税收政策。对于拥有房屋产权的业主（自住业主owner-occupier），免征营建成本税（其中第一年征收50%）；对于租户，可享受10年的双倍房租津贴；私人投资者也可以享受免征营建成本税的待遇（其中第一年征收25%），地方当局采取机动税率的方式，在10年中逐渐减轻税率，使税率从第一年的100%减少到第十年的10%。在“企业园”内有资格享受税收减免的企业，主要是那些在国际贸易交往中涉及以下几种行业的：数据处理，呼叫中心服务，软件开发，医疗保健及研发。办公楼面积大小的灵活多变性，其面积从3000到1000000平方英尺不等。150 研发及高科技型总部基地总部基地案例——Parkwest西区商务花园（三）概况：作为一家专业的高新技术商务花园，PW以其特有的魅力，吸引了众多跨国公司的加盟，所涉及的行业也包罗万象，包括：信息技术、医药与保健、计算机、电子与软件。到2003年为止，PW吸引了30000人来这里就业。预计最终价值可达10亿英镑，成为M50干道沿线的一座新地标。PW商务花园未来发展前景明朗，目前这一地区已变成现代化的商住两用的理想场所。成功要素：交通便利；基础设施特别是电信IT设施先进；税收优厚政策，特别吸引涉及国际贸易交往的企业；建筑景观独特优势，风景优美；生活娱乐配套设施完善；办公楼面积大小灵活多变；逐渐向综合性发展。151 概况：联合国总部大楼坐落于东河之滨，由位于纽约曼哈顿第一大道上的4幢建筑组成，占据6个街段，1952年投入使用。土地无偿赠送：这块地皮当年由美国洛克菲勒家族捐助；该家族同时也将这块土地四周的地面都买下来。共有11位世界著名建筑师参与设计。成功要素：重大国际历史事件发生地，具有较高国际地位；开放性、国际性的氛围；对交通、环境、人文素质要求较高；办公环境优美；人流、信息流量高。联合国等国际组织总部型案例——纽约联合国总部大厦152 新加坡商务花园的发展背景：东南亚的微型国家，几乎没有任何足以支持经济发展的自然扩产资源和农业资源；位于马六甲海峡，成为连接欧亚的重要国际贸易口岸和节点；政府发挥自身国际口岸优势主动吸引国际企业总部，尤其是吸引很多全球性大企业的亚洲区域总部进入新加坡；为了更集约、更有效的为国际企业总部提供相关服务，新加坡政府积极规划并建设了国际商务花园，带有强烈的政府色彩。在具体规划建设中，有意识的注意了与大规模居住组团的结合，由此带动当地经济发展，完善居住区域的城市功能新加坡商务花园为其所在区域发展的贡献：提供较多就业机会，促进当地社会稳定——在新加坡九个主要商业区域就业分布比例中商务花园所在樟宜和裕廊两个区域所提供的就业机会名列第三（最多的是中央商务区）；拉动区域住宅需求，繁荣当地经济——樟宜和裕廊两个区域均建设在新加坡的边缘居住组团区域，形成“职住一体”区。从左图中可以看出，樟宜地区住宅的需求量和销售量都远远高于新加坡各主要地区平均值；住宅销售量住宅需求量企业内脑型总部基地案例——新加坡商务花园（一）153 新加坡商务花园的建设经验：商务花园的位置选择方面注重与城市规划紧密结合——城市边缘区，土地成本相对较低；注重与城市交通的紧密联系，均有城市轻轨与其他区域连接，且在商务花园所在区域设有复合化交通转换点；注重与边缘居住组团的联系，有助于完善城市功能，保持区域持久活力；商务花园的内部规划中注意地块划分的内好性——保证每个地块都能临近内部道路，有很好的交通可达性，保证地块内的建筑具有自身的展示面，这样的规划方法同时保证了每个地块都具有良好的商务价值；注重对商务花园的配套设施的规划——为了避免商务花园建设成为变相的商业开发，新加坡城市促进经济发展委员会对配套设施的类别及比例做出了详细规定：独立于写字楼外的配套设施，其规模最多不超过商务花园总建筑面积的15%；写字楼内部配套设施（如底层商业），其规模可以为总建筑面积的15-40%。裕廊樟宜企业内脑型总部基地案例——新加坡商务花园（二）154 总占地面积66.54公顷地块数目62个总建筑面积109万平米总占地面积33公顷地块数目20个总建筑面积22.7万平米公司名称占地面积（平方米）建筑面积（平方米）AppliedMaterial30847710Honeywell2899.67249Invensys30467615Uitrotechnologies1904.44761IBM4073.610184新加坡樟宜商务花园规模及主要国际企业总部概况公司名称占地面积（平方米）CreativeTechnologyLtd.24580AcerComputerInternationalLtd.11729GermanCenterforIndustry&TradePteLtd20264NordleEuropeanCenter11356PrimefieldCoPteLtd8677新加坡裕廊国际商务花园规模及主要国际企业总部概况企业内脑型总部基地案例——新加坡商务花园（三）155 国际总部基地KPI指标体系类型加工制造型物流型研发及高科技基地型企业内脑型后台服务型联合国等国际组织总部型交通产业链政策商务人流信息流物流技术流资金流环境其它最重要最不重要156 TheEnd157