注册资产评估师考试-经济法第四章物权法律制度讲义(13版)
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1、2013年注册资产评估师考试辅导 经济法(第四章)
第四章 物权法律制度
2010
2011
2012
第一节 物权法总论
一、物权概述
(一)物权的概念和特征
2、 1.概念:指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。
2.物权种类:
3.特征:
(二)物权的效力——排他、优先、追及、物权请求
1.排他的效力
所有权的排他性
同一物之上不得存在两个所有权,即一物一权。
3、【注意】只能有一个所有权,但所有权人可能是多个,物权也可能有多个。
他物权的排他性
同一物之上不能设立两个在内容上相互矛盾的他物权
【分析】同一物上两个质押权不行(转质情况除外);
同一物上既有所有权又有抵押权可以;
同一物上既有所有权又有质押权可以;
同一物上既有抵押权又有质押权可以。
对世效力
物权的效力可以对抗权利人之外的一切不特定的人。
不可侵害性
物权人行使权利,有权排斥他人的侵害和妨害
4、 质权人在质权存续期间,为担保自己的债务,经出质人同意,以其所占有的质物为第三人设定质权的,应当在原质权所担保的债权范围之内,超过的部分不具有优先受偿的效力。转质权的效力优于原质权。
2.优先的效力
3.追及的效力
5、 (1)一般情况:物权的标的物不管辗转流通到什么人手中,所有人可以依法向物的占有人(无权占有人)索取,请求其返还原物。
(2)特殊情况:如善意取得制度,无法追及。
6、 【示例】A租给B电脑,B卖给不知情的C,C支付对价拿走电脑,C取得所有权,不得追及。B需赔偿A的损失。
4.物权请求权:请求他人返还原物、排除妨碍、恢复原状
7、 【例题#183;单选题】下列关于物权效力的表述中,不正确的是( )。
A.同一物上限制性物权优先于其赖以设定的基础性权利
B.同一物上同时存在有物权和债权时,均应遵循物权优于债权的原则
C.依据租赁合同所产生的债权,具有对抗物权变动的效果
D.抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿
[答疑编号]
#160;
『正确答案』B
『答案解析』选项B说法绝对,买卖不破租赁是债权优于物权。
(三)物权的分类
1.所有权和他物权——按对谁的物有物权
权利主体
权利内容
对自己的财产所享有的权利
完全物权、最完整、最充分(占有、使用、收益和处分)
在他人所有的物上设定的物权,包括用益物权和担保物权
非所有人
1.限制物权:没依据和授权,不能行使处分权。
2.有期物权:只能在合同的有效期内存在。
2.用益物权和担保物权——按设立的目的
用益物权
担保物权
支配的价值
实体权(追求物的使用价值)
价值权(支配物所蕴含的交换价值)
权利性质
不具有从属性,不以用益物权人对所有人享有其他财产权利为其存在的前提
从属物权,它以担保物权人对担保物的所有人或关系人享有债权为前提
存续期间
往往有明确的存续期间
以债权的存在为前提
占有在权利行使中的地位
以占有标的物为前提
不必对物进行有形的支配,而以无形支配为满足
【特例】留置权、质权也以对标的物的占有为必要,但这种占有是权利的保持和公示的方法
物上代位性
不具有物上的代位性(用益物权均将确定地、终局性地归于消灭,用益物权人不得请求物的所有人以其他物替补)
具有物上的代位性(标的物毁损、灭失、被征用,可以从该保险金、赔偿金、补偿金中行使优先受偿权)
3.动产物权、不动产物权、以权利为客体的物权——按客体的形态
(1)动产物权的公示方法为交付。
(2)不动产物权的公示方法为登记。
(3)以权利为客体的物权公示方法为或交付或登记。
二、物权法概述
(一)物权法的基本原则——平等保护、物权法定、物权公示
1.平等保护原则
2.物权法定原则
种类法定
当事人不得自由创设法律未规定的新物权,或约定改变现有法律规定的物权类型。
【示例】《物权法》未规定不动产质权,就不得自行创设。
内容法定
当事人不得创设与法定物权内容不符的物权,也不得基于其合意创设与法定物权内容相悖的物权。
【示例】法律规定动产质押必须移转占有,当事人不得设立不转移占有
3.物权公示原则
公示所提供的法律基础具有公信力。凡是因信赖登记所记载的权利而与权利人进行的交易,在法律上应当受到保护。
(1)方法:不动产登记和动产交付。
(2)效力:
①公示生效主义。如果欠缺相应的公示,则该法律行为不发生物权变动的效果,更不能发生对抗第三人的效力。
【示例】房屋买卖在变动时的公示方式是登记,故不经登记,房屋所有权不发生转移。
②公示对抗主义。虽未经登记或交付,但在当事人间仍发生物权变动的效力,只不过此物权变动的效果不得对抗不特定的第三人。
【示例】动产抵押采用对抗主义,签了抵押合同,即使不登记抵押权也产生,但是若该动产被第三人取得,抵押权人就不得追及
【例题#183;单选题】(2012年)2010年2月,甲的父母在购买住房时,将房屋的所有权人登记为甲,并办理了房产证。2011年6月,甲做生意急需大笔资金,便瞒着父母将该房屋卖给乙,并且办理了过户登记手续。甲的父母知情后,与乙就房屋产权归属发生争执。甲的父母起诉至法院后,法院判决甲父母对诉争房屋无所有权。法院的判决体现了物权法上的( )原则。
A.物权区分
B.物权公示
C.物权法定
D.平等保护
[答疑编号]
#160;
『正确答案』B
『答案解析』本题考核点是物权公示原则。
【例题#183;多选题】物权法定原则是指物权的( )由法律直接规定。
A.内容 B.种类
C.抛弃 D.争议解决方式
E.救济请求权的提出
[答疑编号]
#160;
『正确答案』AB
『答案解析』本题考核点是物权法定原则。根据《物权法》规定,物权的内容和种类由法律直接规定。
(二)物权的保护
物权请求权:
1.返还原物的请求权——无权占有
2.消除危险、排除妨害请求权——可能或已经妨害物权
3.恢复原状请求权——毁损
4.损害赔偿请求权——侵害物权,造成权利人损害
第二节 物权的设立、变更、转让和消灭
一、物权变动的含义与原因
(一)物权变动的含义
所谓物权的变动,是指物权的设立、变更、转让和消灭。
(二)物权变动的原因
1.两种变动原因:
因法律行为
因法律行为或当事人的意思表示而发生的物权变动——与当事人主观因素有关
【示例】合同行为
非依法律行为
因法律行为以外的因素而发生的物权变动——与当事人主观因素无关
【示例】死亡而导致的继承行为
2.因法律行为引起物权变动的的法律事实:
原因性的事实
当事人之间的合同
(1)原因行为遵守债权生效条件,依据《合同法》的规定。物权是否发生变动,不是该行为的生效要件。
(2)合同自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
结果性的事实
物权变动的事实
(1)物权变动的结果依靠物权法的规则来解决,靠不动产登记和动产交付这种公示方式。
(2)合同生效,物权未变动,违约方承担违约责任。
【例题#183;单选题】甲拟移民国外,遂与乙订立合同出售其房屋,并约定乙应当在房屋所有权变更登记手续办理完毕后支付价款。后甲取消了移民计划,并向乙表示不再办理房屋所有权变更登记。根据《物权法》的规定,下列表述中,正确的是( )。
A.合同尚未生效
B.合同生效,但是甲有权解除合同
C.合同生效,乙有权要求甲办理所有权变更登记并承担其他违约责任
D.合同生效,乙得到所有权
[答疑编号]
#160;
『正确答案』C
『答案解析』合同自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
二、不动产物权登记
(一)不动产物权登记的种类
1.因法律行为引起物权变动的
登记生效
经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力
房屋买卖、建设用地使用权(P137)、不动产抵押(P144)
登记对抗
物权变动不以登记为生效要件,而是以登记为对抗要件
(1)土地承包经营权(P135):自合同生效时设立。未经登记,不得对抗善意第三人。
(2)地役权(P140):自地役权合同生效时设立。未经登记,不得对抗善意第三人。
2.非因法律行为的物权变动:不以登记为生效要件,但事后处分时仍要登记
公法上的行为
因人民法院、仲裁委员会的法律文书,人民政府的征收决定,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力。
继承或受遗赠
因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。
事实行为
因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。
3.不登记:依法属于国家所有的自然资源
【例题#183;多选题】不动产物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,可以发生效力的情形有( )。
A.因人民法院的法律文书,导致物权变更的,自法律文书生效时发生效力
B.因继承取得物权的,自继承开始时发生效力
C.因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的,自事实行为成就时发生效力
D.因人民政府的征收决定,导致物权消灭的,自征收行为完成时发生效力
E.因合法建造这种事实行为设立物权的,自登记时发生效力
[答疑编号]
#160;
『正确答案』ABC
『答案解析』本题考核点是不动产的物权变动。因人民法院、仲裁委员会的法律文书,人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。D选项自征收决定时发生效力而不是行为完成时发生效力。E选项是合法建造这个事实就生效,不是登记时生效。
【例题#183;单选题】下列物权中,其设立、变更未经登记即不可发生效力的有( )。
A.建设用地使用权
B.国家所有的自然资源
C.地役权
D.土地承包经营权
[答疑编号]
#160;
『正确答案』A
『答案解析』选项B,国家所有的自然资源不用登记。选项C、D,是不以登记为生效要件而是以登记为对抗要件。
(二)效力
1.不动产登记的效力
自记载于不动产登记簿之日登记生效。
权利推定效力
登记记载的权利人应当推定为法律上的权利人。在错误没有更正之前,只能依据登记作出谁是权利人的推定。
善意保护效力(公信力)
指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人,即便以后事实证明登记记载的物权不存在或存有瑕疵,对于信赖该物权存在并已从事了物权交易的人,法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。
2.不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。
(三)基本要求
1.管辖:不动产所在地的登记机构办理。
2.收费:不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。
【例题#183;单选题】(2009年)根据《物权法》的规定,不动产登记费按( )收取。
A.件
B.面积
C.体积
D.不动产价款的一定比例
[答疑编号]
#160;
『正确答案』A
『答案解析』不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。
(四)不动产登记的一般程序
登记机构不得有下列行为:
(1)要求对不动产进行评估;
(2)以年检等名义进行重复登记;
(3)超出登记职责范围的其他行为。
(五)特殊的登记制度
更正登记
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。
异议登记
(1)适用情形:不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。
(2)效力:登记簿上所记载权利失去正确性推定效力,第三人也不得主张按照登记的公信力受到保护。——不支持善意取得
(3)临时:申请人在异议登记之日起15日内不起诉,异议登记失效。
(4)赔偿:异议登记不当,造成权利人损害,权利人可以向申请人请求损害赔偿。
预告登记
(1)作用:防一房多卖。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产,不发生物权效力。
(2)时效:预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的,预告登记失效。
【例题#183;多选题】某房屋登记的所有人为甲,乙认为自己是共有人,于是向登记机构申请更正登记。甲不同意,乙又于3月15日进行了异议登记。3月20日,丙打算买甲的房屋,但是到登记机构查询发现甲的房屋存有异议登记,遂放弃购买。乙申请异议登记后,发现自己的证据不足,遂对此事置之不理。根据物权法律制度的规定,下列各项中,正确的有( )。
A.异议登记于3月31日失效
B.异议登记于4月16日失效
C.甲有权向乙请求赔偿损失
D.甲有权向登记机构请求赔偿损失
E.甲有权向登记机构或者乙请求赔偿损失
[答疑编号]
#160;
『正确答案』AC
『答案解析』(1)选项AB:异议登记申请人在异议登记之日起15日内不起诉的,则异议登记失效;(2)选项CDE:异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人(而非登记机构)请求损害赔偿。
三、动产交付
(一)动产交付的种类
普通动产
自交付时发生效力(交付生效)
抵押权自抵押合同生效时设立。未经登记,不得对抗善意第三人(登记对抗)
质权自出质人交付质押财产时设立(交付生效)
特殊动产
船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人——登记对抗
(二)交付的特殊形态
1.简易交付:动产物权设立和转让前,权利人已经依法占有该动产的(如承租、借用),物权自法律行为生效时发生效力。
【记忆】买方先借(租)后买
2.指示交付:动产物权设立和转让前,第三人依法占有该动产的,负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。——通知到达第三人时生效
【示例】甲租用乙的相机,乙之后将相机卖给丙,乙指示甲直接将相机交付于丙,通过这种交付的方式代替现实交付,而这个指示通知到达甲的时候视为交付,发生了物权效力。
3.占有改定:动产物权转让时,双方又约定由出让人继续占有该动产的,物权自该约定生效时发生效力。——买卖合同 + 借用或保管合同(自第二个合同生效时视为交付)
【记忆】卖方先卖后借(管)
【示例】甲购买乙的相机,买卖合同订立后,乙表示相机已归甲,但要求甲让自己再用一个月,甲同意。表面看起来乙尚未向甲交付相机,但实际上已通过占有改定的方式交付,身份由卖方变为了借用方,从借用合同生效起视为交付。
【例题#183;单选题】(2010年)甲和乙签订了一份合同,合同中约定甲将自己的一套藏书卖给乙,且自合同生效之日起,甲借阅该套藏书一个月。根据《物权法》,该套藏书所有权转移的交付方式是( )。
A.现实交付
B.简易交付
C.指示交付
D.占有改定
[答疑编号]
#160;
『正确答案』D
『答案解析』占有改定可以理解为“卖方先卖后借”。
第三节 所有权
一、所有权概述
(一)所有权的概念和特征
1.定义:指所有人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。
2.特征:完全物权、整体性、恒久性、弹力性(各项权能可以分离)
(二)所有权的权能——占有、使用、收益和处分
1.孳息:孳息为独立物,所以苹果树上的苹果、母牛肚子里的小牛不是孳息,只有母牛生出来的小牛才是孳息。
天然孳息
依据物的自然性能或者物的变化规律而取得的收益
果树所结果实
(1)有约定按约定
(2)一物之上既有所有权人,又有用益物权人的,因该物产生的天然孳息由用益物权人取得。
法定孳息
依据一定法律关系而收取的孳息
(1)有约定按约定
(2)按照交易习惯取得
【例题#183;多选题】根据物权法律制度的有关理论,下列选项中,属于民法意义上孳息的有( )。
A.母牛腹中的小牛
B.苹果树上长着的苹果
C.母鸡生的鸡蛋
D.每月出租房屋获得的租金
E.本金产生的利息
[答疑编号]
#160;
『正确答案』CDE
『答案解析』原物、孳息属于两个物,尚在母牛腹中的小牛属于母牛的组成部分,不属于孳息,尚未与苹果树相分离的苹果也不属于孳息。
(三)所有权的取得
1.善意取得
(1)善意:受让人受让财产时主观上为善意;
(2)有偿:以合理的价格有偿受让;
(3)公示:转让财产应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
(1)受让人依照善意取得制度的规定取得不动产或者动产的所有权;
(2)原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
(1)法律禁止或限制流转的物;
(2)赃物、遗失物、埋藏物、隐蔽物、漂流物(除非第三人从出卖同类物品的公共市场上买得)
(3)无偿、明显低价受让
(4)在受让时知道或者应当知道
2.添附
指不同所有人的财产相互掺和,难以分开并形成新财产。
【示例】雪碧和红酒
指不同所有人的财产紧密结合在一起而形成新财产,虽未达到混合的程度,但非经拆毁不能达到原来的状态。
【示例】房子刷漆
指一方使用他人财产加工改造为具有更高价值的新的财产。
【示例】木材加工成家具
(1)由当事人协商处理
(2)协议不成,应归给新财产添附价值量大的一方所有,但其应向原所有人给付适当的经济补偿。——价高者得,价低者获补偿
(3)如果取得新财产所有权的一方的添附系出于恶意,则原所有人除有权向其请求经济补偿外,还有权要求其赔偿因添附所造成的损失。
3.拾得遗失物
【例题#183;单选题】(2011年)以( )方式取得财产所有权,属于原始取得。
A.受赠
B.征收
C.买入
D.互易
[答疑编号]
#160;
『正确答案』B
『答案解析』受赠、买入和互易都属于继受取得。
【例题#183;单选题】(2009年)根据《物权法》的规定,遗失物自发布招领公告之日起( )个月内无人认领的,归国家所有。
A.1
B.2
C.3
D.6
[答疑编号]
#160;
『正确答案』D
『答案解析』遗失物自发布招领公告之日起6个月无人认领的,归国家所有。
【例题#183;单选题】甲租用乙的一台笔记本电脑,后甲将该电脑转让给丙,丙知道该笔记本电脑为乙的财产,但仍然以明显低于市场同类产品的价格受让了该电脑,根据《物权法》的规定,下列说法正确的是( )。
A.乙有权追回该电脑
B.丙取得该电脑的所有权
C.乙无权追回该电脑
D.该转让行为有效
[答疑编号]
#160;
『正确答案』A
『答案解析』题中的丙是恶意且支付了明显低于市场价格的对价,所以不是善意取得,乙有权追回电脑。
(四)所有权的行使和消灭
绝对消灭
客体灭失
相对消灭
主体消灭、被依法转让、被依法强制消灭、被抛弃
(五)征收征用制度
为了公共利益的需要
因抢险、救灾等紧急需要
限于集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产
不动产和动产
1.所有权发生了变化;
2.不存在返还的问题。
1.所有权没有变化
2.使用权暂时发生变化,使用后仍应当返还被征用人。
1.征收集体所有的土地,应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用
2.征收单位、个人的房屋及其他不动产,依法给予拆迁补偿;征收个人住宅的,还应保障被征收人的居住条件。
单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的,应当给予补偿。
二、国家所有权和集体所有权、私人所有权
1.国家所有权——唯一性和统一性
专属于国家所有
矿藏、水流、海域;城市的土地;无线电频谱资源;国防资产
非专属于国家所有
森林、山岭、草原、荒地、滩涂;野生动植物资源;文物;基础设施;农村和城郊的土地等
【注意】专属于国家所有的财产不适用善意取得。
2.集体所有权
3.私人所有权
【例题#183;单选题】下列不是只属于国家所有的是( )。
A.文物
B.无线电频谱资源
C.国防资产
D.矿藏
[答疑编号]
#160;
『正确答案』A
『答案解析』野生动植物和文物是不太确定是属于国家还是集体所有的,即不是只属于国家所有的,所以正确答案应当为A。
三、业主的建筑物区分所有权
(一)业主的建筑物区分所有权的概念、特征
业主的建筑物区分所有权指由专有部分所有权、共有权、共同管理权结合而成的“复合物权”。
权利的复合性
由三个因素复合而成
专有所有权的主导性
1.取得专有所有权即取得共有所有权和共同管理权;
2.专有所有权的大小决定区分所有权人共有所有权和共同管理权的大小;
3.只登记专有所有权,而共有所有权和共同管理权不需要单独登记。
不可分离,在转让、抵押、继承时,应将三者同时进行
(二)专有所有权
专有所有权是指区分所有权人对专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。
(1)业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。
(2)住改商:业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。
(三)共有所有权
1.定义:共有所有权是指业主对建筑物内房屋的专有部分以外的部分享有的共有权。——不得以放弃权利为由不履行义务。
2.共有的部分:
(1)建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。
(2)建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
(3)建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
(4)建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
(5)建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。
(四)共同管理
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