注册资产评估师考试辅导-资产评估第二章资产评估的基本方法讲义14版

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第一节　市场法

　　一、市场法含义

　　二、市场法的基本前提

　　三、市场法的基本程序及有关指标

　　四、市场法中的具体评估方法

　　一、市场法含义

　　1.定义

1、　　利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

　　2.市场法的理论依据 【替代原则】

2、　　根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。

　　3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一

　　二、市场法的基本前提

　　1.要有一个活跃的公开市场。

　　2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动

3、　　（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同

4、　　（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等

5、　　（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的

　　三、市场法的基本程序及有关指标

　　（一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序

　　⑤分析评定结果

　　（二）运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有

　　1.资产的功能

6、　　资产的功能是资产使用价值的主体，是影响资产价值的重要因素之一。

　　2.资产的实体特征和质量

7、　　资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。

　　资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。

　　3.市场条件

　　主要是考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。

　　一般情况下，供不应求时，价格偏高；供过于求，价格偏低。

　　4.交易条件

　　交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。

　　四、市场法的具体评估方法

　　（一）直接比较法

　　1.基本原理

　　利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。

　　2.优点

　　该方法直观简洁，便于操作。

　　3.适用条件

　　对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上。

　　4.基本计算公式

　　（1）如果参照物与被评估对象可比因素完全一致

　　评估对象价值＝参照物合理成交价格

　　（2）参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致

　　公式原理

　　本思路事实上认可，参照物和评估对象的价值之间受某一特征（或者因素）的影响，而且成正比关系。

　　（3）参照物与被评估对象有n个可比因素不一致

　　①方法一

　　②方法二

　　评估对象价值

　　＝参照物成交价格#177;基本特征差额1#177;基本特征差额2#177;……#177;基本特征差额n

　　原理

　　分析各个可比因素不同导致参照物价格相对于被评估资产的价格差额，然后以参照物成交价格为基础，调整各个差额的影响，得到被评估资产的评估价值。

　　5.直接比较法的基本方法---仅仅一个可比因素不一致或者完全一致

　　直接比较法主要包括但不限于以下评估方法：

　　（1）现行市价法【参照物与评估对象完全一致】

　　当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。

　　（2）市价折扣法（【教材例题2-1】）

　　（3）功能价值类比法

　　以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。

　　换句话说：功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大

　　【教材例题2-2】

　　（4）价格指数法（物价指数法）

　　①定义

　　价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。

　　②物价（价格）指数的各种表述方法

　　Ⅰ、定基物价指数

　　是以固定时期为基期的指数，通常用百分比来表示。以100%为基础，当物价指数大于100%，表明物价上涨；物价指数在100%以下 ，表明物价下跌。

　　例如某类设备的定基物价指数计算过程如下，经过统计得到了第二列的该类设备的市价平均价格。实际运用中往往省略百分号。参见下表（补充）

该类设备实际均价

定基物价指数

＝当年实际物价/基年物价

定基价格变动指数

＝（当年实际物价-基年物价）/基年物价

1999（基年）

100%

2000

51.5

103%＝51.5/50*100%

3%＝（51.5-50）/50*100%

2001

106%＝53/50*100%

6%＝（53-50）/50*100%

2002

108%＝54/50*100%

8%＝（54-50）/50*100%

2003

110%＝55/50*100%

10%＝（55-50）/50*100%

2004

112%＝56/50*100%

12%＝（56-50）/50*100%

2005

57.5

115%＝57.5/50*100%

15%＝（57.5-50）/50*100%

　　Ⅱ、定基价格变动指数与定基价格指数的关系

　　Ⅲ、物价指数与定基价格指数关系

　　Ⅳ、物价变动指数与物价指数关系

　　物价指数＝1+物价变动指数

　　比如上表中，2004年相对于2001年的价格变动指数＝112/106-1＝5.66%

　　Ⅴ、环比物价指数（记作 等，教材37页公式2-7-2）：

　　本年的定基物价指数与上年定基物价指数的商

　　Ⅵ、环比物价变动指数（记做a1,a2……,an教材36页公式2-6-2）

　　本年的定基物价指数比上年定基物价高出的部分与上年定基物价指数的商

　　环比物价指数＝1+环比物价变动指数

定基物价指数（%）

环比物价指数（%）

环比变动物价指数

1999

100

2000

103

103%＝103/100

3%＝（103-100）/100

2001

106

102.9%＝106/103

2.91%＝（106-103）/103

2002

108

101.9%＝108/106

1.89%＝（108-106）/106

2003

110

101.9%＝110/108

1.85%＝（110-108）/108

2004

112

101.8%＝112/110

1.82%＝（112-110）/110

2005

115

102.7%＝115/112

2.68%＝（115-112）/112

　　③价格指数法在评估中运用的计算公式

　　④适用条件

　　评估对象与参照物之间仅仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长

　　【教材例题2-4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，运用公式（2-6）则评估对象的评估价值接近于：

　　资产评估价值＝10#215;（1+5%）＝10.5（万元）

　　【教材例题2-5】被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，运用公式（2-6-1）则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：

　　【教材例题2-6】已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1-5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。根据公式（2-7-2）评估对象于2006年5月的评估价值最接近于：

　　300#215;103.6%#215;98.3%#215;103.5%#215;104.7%＝331.1（万元）

　　（5）成新率价格调整法

　　①原理

　　参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。

　　②计算公式

　　资产的成新率

　　＝资产的尚可使用年限/（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）#215;100%

　　6.直接比较法使用频率高的方法【 高级】

　　（1）市场售价类比法---- 一个以上可比因素不一致

　　资产评估价值＝参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值 （2-9）

　　＝参照物售价#215;功能差异修正系数#215;…#215;时间差异修正系数 （2-10）

　　【教材例题2-7】（1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。

　　（2）评估要求。评估该地块2007年10月3日的公平市场交易价格。

　　（3）评估过程。

　　①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。

　　②搜集有关的评估资料。

　　A.搜集待估土地资料。

　　B.搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表2-1。

　　③进行交易情况修正。经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。

　　则各交易实例的交易情况修正率为：

　　交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%。

　　如何理解这两种做法的不同：

　　前者是把被评估资产所处的交易条件（一般是合理公正的）为基础，把交易实例的交易价格调整到评估资产所处的交易条件之下（即将不合理交易情况下的价格调整到合理交易情况下的价格。都在合理的交易条件下比较）。

　　上面二种解法在不同的教材中都有，但是我们要记住本教材的解法。考试参照本例题来做。

　　④进行交易日期修正。根据调查，2004年10月4日以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：

　　交易实例A：6%；交易实例B：7%；

　　交易实例C：12%；交易实例D：10%。

　　【特别注意】本题关于价格的变化是平均每月上涨。

　　⑤进行区域因素修正

　　交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。

　　交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。

　　本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2-2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。

　　⑥进行个别因素修正。

　　A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。

　　B.土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）：

　　＝（1-0.0994）#247;（1-0.0676）＝0.9006#247;0.9324＝0.9659

　　⑧采用简单算术平均法求取评估结果

　　土地评估单价为：（909+1038+901+942）#247;4＝948（元/m2）

　　土地评估总价为：600#215;948＝568800（元）

　　（2）价值比率法

　　这里介绍两种简单的价值比率：

　　①成本市价法

　　基本原理

　　以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算对象的价值的方法。

　　【特别注意】公式中的计算基数是被评估对象的现行合理成本，如果现行成本中有不合理的支出，应该扣除。

　　②市盈率倍数法

　　以参照物（企业）的价值比率（如市盈率）作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的相关的财务指标（如收益额）相乘估算评估对象价值的方法。

　　主要适用对象：企业价值评估

　　（二）间接比较法

　　1.原理

　　（1）利用资产的国家标准、行业标准或者市场标准（标准可以是综合标准、分项标准）作为标准，分别将评估对象与参照物整体或者分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值

　　（2）利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的评估方法。

　　2.适用条件

　　不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要求参照物与评估对象在大的方面基本相同或者相似。

第二节　收益法

　　一、收益法的基本含义

　　二、收益法原理讲解

　　三、收益法的基本前提

　　四、收益法的基本程序和基本参数

　　五、收益法中的主要技术方法（重点）

　　一、收益法的基本含义

　　收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。

　　从理论上讲，收益法是资产评估中较为科学合理的评估方法之一。

　　二、收益法原理讲解（对货币时间价值和折现方法掌握好的同学可以不听）

　　如果你朋友欠你钱2000元，计划归还,方案一:现在就全部归还，方案二:现在还1000元，一年后再还1000元，你希望是哪种？

　　（一）货币时间价值的含义

　　指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。

　　（二）相关概念

　　1.单利与复利

　　2.现值与终值

　　现值的符号记为P，它表示资金在某一时间序列（该时间间隔等长，但是间隔长度可以是年、月、日，除非特别指明，间隔长度为年）起点时的价值。

　　3.年金

　　每笔收付之间相隔时间相等

　　每笔金额相等

　　（三）现金流量图

　　1.横轴表示一个从零开始到第n个时间序列，轴上每一刻度表示一个时间单位，通常以年表示（也可以是半年、季度、月份）。

　　2.零点表示时间序列的起点，即第一年初的时间点。

　　3.横轴上方的箭头（箭头都向上）表示该年流入的现金量；横轴下面的箭头（箭头都向下）表示该年流出的现金量。

　　二、货币时间价值的计算

　　（一）复利的计算

　　（二）年金现值的计算

　　P＝A（1﹢i）-1﹢A（1﹢i）-2﹢ … … ﹢A（1﹢i）-（n－1）﹢A（1﹢i）-n

　　这是个等比数列，运用等比数列的求和公式，得到：

　　特别注意，这个系数直接将n个A都折现了

　　【例题1.计算分析题】某人每年12月31日存入保险公司2000元，连续10年，其中第三年的年末多存款5000元，设保险公司年回报率为6%，每年复利计息一次，问这些钱在第一笔存款的年初的现值总和为多少?

　　P＝2000#215;（P／A，6%，10）﹢5000#215;（P／F，6%，3）

　　＝18918.2（元）

　　永续年金

　　【例题2.计算分析题】李某在成了知名的民营企业家以后，为了感谢学校的培养，决定在母校设立以其名字命名的奖学基金，在设立之初就发放奖金总额20万元，该基金将长期持续下去，当前的市场利率5%。

　　【请问】需要在基金设立之初，为基金投资多少钱?

　　P＝20﹢20/5%＝420（万元）

　　预付年金的现值各年的A比普通年金现值少折现一年时间

　　【例题3.计算分析题】某人每年年初存入银行2 500元，连续10年，第11年的年末存款6000元，设银行存款利率为8%，问这些钱的现值总和为多少?

　　P＝2500 #215;（P／A，8%，10） #215;（1﹢8%）﹢6000 #215;（P／F，8%，11）

　　＝2500 #215;6.7101 #215;1.08 ﹢6000#215;0.4289

　　＝18117.27﹢2573.4 ＝20690.67（元）

　　【例题4.计算分析题】某公司准备购买一套办公用房，有两个付款方案可供选择：甲方案，从现在起每年年初付款200万元，连续支付10年，共计2000万元；乙方案，从第五年起每年年初付款250万元，连续支付10年，共计2500万元。假定该公司的资金成本率10%，通过计算说明应选择哪个方案。

　　法1：P乙＝250#215;（P/A,10%,10）#215;（P/F,10%,3）

　　法2：P乙＝250#215;（P/A,10%,10）#215;（1﹢10%）#215;（P/F,10%,4）

　　＝1154.11（万元）

　　使用乙方案支付的成本低，应该选择乙方案

　　【例题5】某系列现金流量如下表所示，贴现率为9%，求这一系列现金流量的现值。

现金流量

1000

1000

1000

1000

2000

2000

2000

2000

2000

3000

　　现金流量的现值

　　=1 000#215;（P/A，9%，4）﹢2 000#215;（P/A，9%，5）#215;（P/F，9%，4）﹢3 000#215;（P/F，9%，10）

　　【例题5】某系列现金流量如下表所示，贴现率为9%，求这一系列现金流量的现值。

现金流量

1000

1000

1000

1000

2000

2000

2000

2000

2000

3000

　　现金流量的现值

　　=1 000#215;（P/A，9%，9）﹢1 000#215;（P/A，9%，5）#215;（P/F，9%，4） ﹢3 000#215;（P/F，9%，10）

　　（三）货币时间价值计算的注意事项

　　（1）i和n时间要对应。i是年利率，n则是多少年；i是月利率，n则是多少月。

　　（2）P是发生在一个时间序列的第1期期初，F则是发生在一个时间序列的第n期（最后一期）期末

　　（3）没有特别说明，收付额都认为是在该期期末发生

　　（4）现金流量的分布如不规则时，需进行调整，灵活运用各种计算方法。

　　【例题6.计算分析题】某公司发行15年期的长期债券，面值1000万元，规定票面利率5%，单利计息，每5年支付一次利息，到期还本。假设市场利率是10%。

　　问：投资者在发行时购买该债券并持有至到期，所收到的该债券的本息和的现值是多少？

　　本利和的现值

　　＝250#215;（P/F，10%，5）﹢250#215;（P/F，10%，10）﹢250#215;（P/F，10%，15）﹢1000#215;（P/F，10%，15）

　　＝250#215;0.6209﹢250#215;0.3855﹢1250#215;0.2394

　　＝550.85（万元）

　　三、收益法的基本前提

　　1.收益法涉及到三个基本因素：

　　2.应用收益法必须具备的前提条件

　　（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量（Ri或A）

　　影响预期收益的主要因素包含主观因素和客观因素，应该比较明确，评估人员可以据此分析和测算出被评估资产的预期收益

　　（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量（r）

　　不同的收益，可能有着不同的风险，所以两个被评估资产即使估计在未来的收益基本相当，可是由于风险不一样，大家肯定会选择购买风险低的资产，或者说大家会认为风险低的资产的价值更高。

　　从货币时间价值的角度，从资产股价的角度看，不同风险的收益需要使用不同的折现率计算现值。

　　（3）被评估资产预期获利年限可以预测（n）

　　四、收益法的基本程序和基本参数

　　（一）收益法的基本程序

　　采用收益法进行评估，其基本程序如下：

　　1.搜集验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等；

　　2.分析测算被评估对象未来预期收益；

　　3.确定折现率或资本化率；

　　4.分析测算被评估资产未来预期收益持续的时间；

　　5.用折现率或资本化率评估对象未来预期收益折算成现值；

　　6.分析确定评估结果。

　　从评估实务的角度看，第1-4步比较关键，涉及到收益法计算的3个关键因素：收益额、收益年限、折现率；

　　但是我们考试主要是根据已知条件按照以上第5步骤来计算被评估资产的价值，所以反而是第五步最重要。

　　（二）收益法的基本参数

　　1.收益额

　　（1）收益额是资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额；

　　（2）资产评估中收益额的特点

　　①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；

　　②用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。

　　客观的收益就是根据各种变量、因素合理估计被评估资产的收益；而现实收益中可能包括不合理的因素。

　　（3）资产的收益额表现形式有多种，不同种类资产的收益额表现形式不同，需要合理选择收益额的种类。

　　2.折现率

　　（1）从本质上讲

　　折现率是一个期望的投资报酬率。是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。

　　（2）从构成上看

　　（3）资本化率与折现率的关系

　　①在本质上是没有区别的。

　　②二者是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同。

　　3.收益期限

　　根据在持续使用的能力，在未来多长时间资产能够给所有者带来未来的预期收益

　　可以是1年、2年、5年有期限，也可以是永续无期限。

　　通常以年表示。

　　五、收益法中的主要技术方法（重点）

　　（一）纯收益不变（即Ri不变，令Ri=A）

　　（二）纯收益在若干年后保持不变（即令Ri在不变阶段Ri=A）

　　（三）纯收入按等差级数变化

　　1.在纯收益等差级数递增B，收益年期无限的条件下

　　3.在纯收益按等差级数递减B，收益年期无限的条件下

　　【例7.单选题】（2005年考题）某收益性资产，效益一直良好，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递增10万元，假设折现率为10%，收益期为20年，该资产的评估价值最接近于（　）万元。

　　A.1400

　　B.1700

　　C.1800

　　D.1970

#160;#160;

『正确答案』A

『答案解析』本题应该使用收益法下，纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下的计算公式：

　　本题中A=100万元，B=10万元，r=10%，n=20

　　【例8.单选题】某收益性资产，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递减10万元，假设折现率为5%，该资产的评估价值最接近于（　）万元。

　　A.710

　　B.386

　　C.517

　　D.446

#160;#160;

『正确答案』D

『答案解析』本题应该使用收益法下，纯收益按等差级数递减，收益年期应该是10年（特别注意这种题目，收益年限需要自己计算，即使题目告诉了你收益年限，也要自己计算，检查题目给出的收益年限是否超过了真正的收益年限，比如本题中收益年限最大只能够是10年，如果题