注册资产评估师考试辅导-资产评估第二章资产评估的基本方法讲义14版

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1、答:710B.386C.517D.446“正确答案”d答案解析这个问题要用收益法。

净收入按算术级数递减，收益期应为10年(特别注意这类问题。

收益期需要自己算。

就算问题告诉你收益期，你也要自己算。

检查问题给出的收益期是否超过真实收益期。

比如这个问题中的最大收益期限只能是10年。

2、如果这个问题公元1400年B.1700约1800年公元1970年“正确答案”a答案解析此题应使用收益法下的计算公式，其中净收益按等差数列递增，收益期有限:在这个问题中，a=100万元，b=10万元，r=10%，n=20。

3、【例题选择题】经专业评估人员预测，某盈利性资产在评估基准日后第一年的预期收益为100万元，此后每年递减10万元。

假设折现率为5%，该资产的评估值最接近()万元。

4、收益法中的主要技术方法(重点)(A)净收入不变(即Ri不变，所以Ri=A)(2)若干年后净收益保持不变(即Ri=A阶段Ri保持不变)(C)净收入按照算术级数变化。

5、在纯收益的等差数列增加B且收益期无限的情况下在净收入以一个等差数列递减B且收入期无限长的情况下【例题选择题】(2005年考题)一项有利可图的资产，一直有很好的收益。

6、根据专业评估人员的预测，评估基准日后第一年的预期收益为100万元，此后每年递增10万元。

7、假设折现率为10%，收益期为20年，该资产的评估值最接近()万元。

通常用年来表示。

8、收入期限根据持续使用的能力，该资产未来多久能给所有者带来预期的未来收益？可以是一年，两年，五年任期，也可以是无限期的。

(2)两者是否相等，主要看同一项资产在未来不同时期面临的风险是否相同。

(2)从构成来看(3)资本化率与折现率的关系本质上，在一定的投资风险下，投资者对投资收益率的预期没有区别。

贴现率(1)本质上贴现率是投资的预期回报率。

(3)资产的收益形式有很多种，不同类型的资产有不同的收益形式，要合理选择收益类型。

客观收益是根据各种变量和因素合理估计被评估资产的收益；但实际收入可能包含不合理因素。

(二)收益法的基本参数收入金额(1)收入金额是资产在正常情况下能够获得的、属于其财产所有者的收入金额；(2)资产评估中收益额的特点(1)收入金额是资产的预期未来收入，而不是资产的历史收入或实际收入；用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。

从评估实务来看，步骤1-4是关键，涉及收益法计算的三个关键因素:收益金额、收益年限和折现率；而我们的考试主要是按照上面的第五步，根据已知的条件计算被评估资产的价值，所以第五步反而是最重要的。

(3)被评估资产的预计使用寿命可以预测(n)收益法的基本程序和参数(一)收益法的基本程序评估采用收益法，其基本程序如下:收集与估价对象的预期未来收入有关的数据，包括业务前景、财务状况、市场状况和业务风险；分析计算估价对象的预期未来收益；确定贴现率或资本化率；衡量被评估资产预期未来收入的持续时间；用折现率或资本化率评估对象的未来预期收益，并换算成现值；分析并确定评估结果。

从货币的时间价值来看，从资产的股票价格来看，不同风险的收益的现值需要用不同的折现率来计算。

问:投资者购买债券并持有至到期时收到的债券本金、利息和总和的现值是多少？本金和利息的现值=250(p/f,10%,5)250(p/f,10%,10)250(p/f,10%,15)1000(p/f,10%,15)==585(万元)收入法的基本前提收益法涉及三个基本因素:收益法应用的前提条件(1)被评估资产的未来预期收益可以预测并以货币形式(Ri或A)计量影响预期收益的主要因素包括主观因素和客观因素，应相对明确，评估人员可据此分析计算被评估资产的预期收益。

(2)资产所有者获取预期收益的风险也是可以预测的，可以用货币(R)来计量不同的收益可能会有不同的风险，所以即使两个被评估资产的预计未来收益基本相同，但由于风险不同，大家肯定会选择购买风险低的资产，或者人们会认为风险低的资产价值更高，假设市场利率为10%。

【例题计算分析】甲公司发行15年期长期债券，面值1000万元，规定票面利率5%，单利。

每五年支付一次利息，到期偿还本金。

(2)P发生在一个时间序列的第一个周期的开始，而F发生在一个时间序列的第n个(最后一个)周期的结束。

(3)除非另有规定，收入和支出被视为在期末发生。

(4)如果现金流分布不规则，需要进行调整，应灵活运用各种计算方法。

I是年利率，n是年数；I是月利率，n是多少个月。

周期数一个2三四五六七八九10流现金流量的现值=1000(P/A,9%,9)1000(债券利率，9%，5)(债券利率，9%，4)3000(债券利率，9%，10)(3)计算货币时间价值的注意事项(1)i和n时间应该对应。

周期数一个2三四五六七八九10流现金流量的现值=1000(p/a,9%,4)2000(p/a,9%,5)(p/f,9%,4)3000(债券利率，9%，10)【例5】一系列现金流如下表所示，折现率为9%。

求这一系列现金流的现值。

1:pb=250(p/a，10%，10)(p/f，10%，3)方法二:pb=250(p/a，10%，10)(1%，10%)(p/f，10%，4)=1111万元使用方案B的成本较低，应选择方案B。

【例5】一系列现金流如下表所示，折现率为9%。

求这一系列现金流的现值，假设公司的资金成本率为10%，通过计算说明应该选择哪种方案。

【请问】基金成立初期需要投入多少资金？P=20%20/5%=420(万元)提前年金每年的现值A比普通年金的现值少贴现一年。

【例题计算分析】某人连续10年，每年年初在银行存入2500元。

第11年末，他存6000元，银行存款利率8%。

这笔钱的总现值是多少？P=2500(P/A，8%，10)(18%)6000(P/F，8%，11)=004289=18127%254=20667(人民币)【例题计算分析】某公司准备购买一套写字楼，有两种付款方案可供选择:方案A，从即日起每年年初支付200万元，连续支付10年，共计2000万元；方案B，从第五年开始，每年年初支付250万，连续10年，共计2500万。

货币时间价值的计算(1)复利的计算(2)年金现值的计算p=a(1i)-1a(1i)-2a(1i)-(n-1)a(1i)-n这是一个几何级数。

利用等比级数的求和公式，我们得到:注意，这个系数直接贴现所有的NA。

【例题计算分析题】某人连续10年每年12月31日存入保险公司2000元。

第三年，年底他多存了5000元。

保险公司年收益率6%，每年复利一次。

问第一笔存款开始时的钱的总现值是多少？p=2000(p/a,6%,10)5000(p/f,6%,3)=1892(人民币)终身年金【例题计算分析】李成为知名民营企业家后，为了感谢学校的培养，决定在母校设立以他名字命名的奖学基金。

成立之初，他一共发了20万奖金。

基金会长期存在，目前市场利率是5%。

横轴顶端的箭头(所有箭头都向上)表示当年的现金流入；下面横轴上的箭头(所有箭头都是向下的)表示当年的现金流出量。

零点表示时间序列的开始，即第一年开始时的时间点。

养老金每次付款和收款之间的时间间隔是相等的。

每笔金额相等。

(3)现金流量表横轴代表从零到第n个时间序列的时间序列，轴上的每个刻度代表一个时间单位，通常用年(或半年、季度或月)来表示。

相关概念单利和复利现值和终值现值的符号为P，表示某个时间序列开始时的资金价值(时间间隔长度相等，但间隔长度可以是年、月、日，除非特别说明，间隔长度为年)。

解释收益法的原理(对货币时间价值和折现法有很好把握的同学可能不听)如果你朋友欠你2000元，打算还，方案一:现在全部还，方案二:现在还1000元，一年后还1000元。

你想要哪一个？(一)货币时间价值的含义指货币经过一定时间的投资和再投资后的增值。

从理论上讲，收益法是资产评估中较为科学合理的评估方法之一。

第二节收益法收入法的基本含义收益法原理解释收入法的基本前提收益法的基本程序和参数收益法中的主要技术方法(重点)收入法的基本含义收益法是指通过估计被评估资产的预期未来收益的现值来判断资产价值的各种评估方法。

它只要求参照对象和评价对象在大的方面基本相同或相似。

适用条件不要求参照对象和评价对象必须相同或基本相同。

主要应用对象:企业价值评估。

(2)间接比较法原则(1)以资产的国家标准、行业标准或市场标准(标准可以是综合标准或分项标准)为标准，分别对评估对象和参照对象的整体或分项进行比较评分，得出评估对象和参照对象各自的得分。

(2)利用参考对象的市场交易价格和评估对象价值与参考对象价值的比值(系数)。

倍数市盈率法以参考对象(企业)的价值比率(如市盈率)为乘数(倍数)，将此乘数乘以被评估对象的相关财务指标(如收入额)来估算被评估对象价值的方法。

【特别说明】公式中的计算基础是估价对象当前的合理成本。

如果当期成本中存在不合理费用，应扣除交易实例A和C，调整系数计算如下(假设折现率为8%):=(1-0994)(1-0676)==9659用简单算术平均法得出评价结果。

土地评估单价为:(909+1038+901+942)4=948元/平方米总评估地价为:600，948=568，800元。

(2)价值比率法这里有两个简单的价值比率:成本市场法基本原理根据估价对象目前的合理成本，使用参考对象的成本市场比率。