投资管理手册

投资管理手册（CSCEC8B-RO-IM-2016）二〇一六年九月,目录1总则11.1目的11.2范围11.3依据11.4管理原则11.5主要应对风险11.6术语和定义12职责与权限22.1管理职责22.2审批权限33管理要求33.1投资预算管理33.2市场研究管理43.3土地拓展及投资审批管理53.4投资过程管理123.5项目后评价管理164检查、评价与改进174.1业务检查174.2绩效评价174.3管理改进185附则185.1解释与修订185.2表单185.3模板19,1总则1.1目的规范地产业务的投资管理流程，防范投资风险，保障投资收益。1.2范围适用总部、区域公司的投资管理工作。1.3依据《中华人民共和国公司法》；《中华人民共和国合同法》；《城市房地产开发经营管理条例》；《中国建筑投资管理制度》（中建股投字（2012）125号）；《中国建筑投资预算管理办法》（中建股投字（2012）124号）；《中国建筑投资项目立项管理办法》（中建股投字（2012）131号）；《中国建筑投资项目基本标准规定》（中建股投字（2012）150号）；《中国建筑投资项目决策管理办法》（中建股投字（2012）391号）；《中国建筑股份有限公司投资项目后评价管理办法（试行）》（中建股投字（2013）425号）；《保障性住房投资开发业务指引》（中建股投字（2012）366号）；《投资管理手册》（CSCEC8B-RO-2013）；《中国建筑投资业务过程管控指引》（中建股投函字[2015]104号）；《中国建筑股份有限公司投资项目基本标准实施细则》（2016版）。1.4管理原则（1）投资导向原则：符合城市发展规划以及企业发展需要；（2）投资效益原则：具有良好的市场前景和合理的效益，满足股份公司制定的投资项目基本标准；（3）投资风险原则：投资风险可控、稳健运营。1.5主要应对风险决策风险、实施风险、市场环境风险和经济政策风险等。1.6术语和定义（1）房地产投资项目：指销售为主的房地产投资项目（销售物业建筑面积占比不低于80%）；定向开发型房地产投资项目（指所开发物业中不低于50%的建筑面积有确定的销售对象、无需通过市场销售）；以持有物业为主的房地产投资项目（指持有物业建筑面积占比不低于70%）；138,综合型房地产投资项目（指项目中同时包含销售及持有物业，其中销售物业建筑面积占比低于80%且高于30%）；开发、销售保障性住房项目。（2）成本利润率：成本利润率=税后利润÷税前成本×100%税后利润是指项目收入减去开发成本费用，并按规定缴纳相关税费后净额。税前成本是指包括土地成本、前期费用、建安成本、其他直接费、不可预见费、销售费用、管理费用、财务费用在内的成本之和。（3）综合成本利润率：综合成本利润率=（开发税后利润+所得税后施工总承包利润）÷税前成本×100%该指标适用于由我方投资并施工的保障性住房开发项目，计算综合考虑我方开发利润与施工总承包利润（所得税后）情况下的利润率。（4）静态投资回收期：静态投资回收期=（累计净现金流量出现正值的年数-1）+上一年末累计净现金流量的绝对值/出现正值年份当年的净现金流量。（5）财务内部收益率：资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。（6）几日内：工作要求中提到的几日内均指的是几个工作日内。1职责与权限1.1管理职责序号公司总部区域公司（一、二级城市公司）项目部1投资预算策划及管理投资预算编制填报项目预算2市场研究管理区域房地产市场研究3土地拓展及投资项目报审管理土地拓展及立项、可研报告编制4报批报建管理（“五证”）前期证照手续办理（“五证”前）前期证照手续办理（“五证”前）5投资过程管控(含数据统计汇总及审核)项目动态监控(含数据统计报送)提供数据6项目后评价管理实施项目后评估配合项目后评价7组织项目投资数据库建库及内控可研审核投资数据库建库及内控可研编制8项目拆迁监控监督项目拆迁工作负责项目拆迁实施9投资制度建立及修订提出制度修订建议提出制度修订建议1.2审批权限138,序号管理决策事项局总部总部区域公司1年初/中投资预算表审批-董事长-2城市进入-董事长-3项目立项建议书-董事长-4项目可行性研究报告-董事长-5投资合同/协议签订-董事长-6投资资金支付-董事长-7投资重大事项变更-董事长-8项目后评价报告-董事长-1管理要求1.1投资预算管理（1）管理流程（2）工作要求序号关键活动管理要求时间要求主责部门相关部门工作文件111月10日-138,确定编制范围并下达通知及时下发通知，确保覆盖预算编制范围投资发展部财务资金部2编制预算及时、合理5日内投资部-年初投资预算表3年初投资预算汇总表确保预算汇总表的科学合理2日内投资发展部-4评审评审并提出意见上报局之前5日内投资管理委员会投资发展部-5审批及时审批1日内董事长--6上报局并跟踪批复情况及时上报并跟踪审批后次日投资发展部-年初投资预算表7下发投资预算及时下发投资预算批复批复后即日投资发展部--8执行投资预算严格执行区域公司--9上报年中预算调整编制投资预算调整表要及时、合理、详尽接到上级通知后3日区域公司-年中投资预算表10汇总年中投资预算表确保预算汇总表的科学合理2日内投资发展部-11评审评审并提出评审意见上报局之前5日内投资管理委员会投资发展部-12审批及时审批1日内董事长--13上报局并跟踪批复情况按时上报审批后次日投资发展部-年中投资预算表14下发年中项目投资预算调整及时下发投资预算调整批复批复后即日投资发展部--15执行投资预算严格执行次日区域公司--1.1市场研究管理1.1.1城市进入性研究（1）管理流程（2）工作要求138,序号关键活动管理要求时间要求主责部门相关部门工作文件1组织编制报告组织协调其他部门参与编制通知下达后次日投资发展部--2配合编制积极配合30日内投资发展部成本合约部、营销管理部-3完成报告编制要求报告的科学性、合理性、完整性次日投资发展部-城市进入性研究报告4评审及时评审并提出意见7日内投资管理委员会--5审批及时审批3日内董事长--6报局总部并跟踪批复情况及时上报次日投资发展部-城市进入性研究报告1.1.1日常市场研究（1）工作要求序号关键活动管理要求时间要求主责部门相关部门工作文件1房地产信息收集持续、定期搜集每月10日前投资发展部-信息汇总表2市场报告撰写持续、深入，及时掌握城市房地产市场动态，分月度、半年度及年度市场报告月度市场报告每月15日前、半年度市场报告7月15日前、年度市场报告1月15日前投资部-市场报告3专题报告根据市场及公司发展动向，适时进行专题研究根据要求时间投资发展部-专题报告1.2土地拓展及投资审批管理1.2.1投资拓展及审批控制流程138,138,1.1.1项目机会研判（1）管理流程（2）工作要求序号关键活动管理要求时间要求主责部门相关部门工作文件1信息获取寻找投资机会，考察和筛选投资项目-投资部-宗地查看表、项目政府规划要点一览表2市场调研投资部对项目初步信息（含规划指标等）与相关部门交底，并组织地块踏勘及市场调研2日内投资部设计部、运营部、成本部、营销部-3完成专业信息搜集及时完成5日内投资部设计部、运营部、成本部、营销部宗地风险排查表4完成项目机会研判及时完成2日内投资部-项目机会研判报告5领导审批报区域公司总经理审批，决定是否进入立项阶段或放弃7日内区域公司总经理--6备案向投资发展部备案次日投资部投资发展部-138,项目立项立项标准：序号项目类型成本利润率年自有资金内部收益率全投资内部收益率静态投资回收期1以销售为主的房地产投资项目（指销售物业建筑面积占比不低于80%）不低于12%不低于15%-2定向开发型房地产投资项目（指所开发物业中不低于50%的建筑面积有确定的销售对象、无需通过市场销售）不低于8%/6%不低于10%/20%3以持有物业为主的房地产投资项目（指持有物业建筑面积占比不低于70%）--不低于10%不超过12年4综合型房地产投资项目（指项目中同时包含销售及持有物业，其中销售物业建筑面积占比低于80%且高于30%）销售物业不低于12%-不低于10%不超过10年5保障房项目不低于8%不低于15%不低于15%-（1）项目立项管理流程（2）工作要求序号关键活动管理要求时间要求主责部门相关部门工作文件1-投资部-项目立项启动通知书138,启动编制项目立项建议书对在机会研究后筛选的项目组织编写立项建议书，并提供相关资料给参与编写部门2相关部门参与编制输出相应成果20日内投资部营销部、设计部、成本部项目立项相关部门输出成果3完成项目立项建议书内容详实，论证充分次日投资部-项目立项建议书4区域公司领导评审-5日内投资部区域公司相关部门区域公司评审意见表5区域公司总经理同意后上报总部投资发展部及时上报项目土地获取前3个月投资部-项目立项材料5总部部门审核评审并提出修改意见3日内投资发展部总部相关部门总部部门评审意见表6组织召开投委会会议将相关议案提交投委会委员并组织召开投委会会议7日内投资发展部-7投委会评审对项目立项评审并提出意见次日投资管理委员会-总部投委会会议纪要8上报局投资管理部并跟踪批复情况及时上报3日内投资发展部-总部项目立项申报材料1.1.1138,项目可研（1）管理流程（2）工作要求序号关键活动管理要求时间要求主责部门相关部门工作文件1启动编制报告项目立项通过后即可启动立项通过后次日投资部-项目可研启动通知书2相关部门配合编制积极配合，并输出相应成果30日内投资部成本部、设计部、营销部、运营部、财务部项目可研相关部门输出成果3可研报告内容详实、论证充分次日投资部-项目可行性研究报告4区域公司领导审核-7日内投资部-区域公司部门评审意见表5区域公司总经理同意后上报总部投资发展部及时上报项目土地获取前2个月投资部-项目可研材料6总部部门审核评审并提出修改意见-投资部投资发展部、营销策划部、规划建筑部、成本合约部、财务资金部、法务监察部、运营开发部总部部门评审意见表7组织召开投委会会议将相关议案提交投委会委员并组织召开投委会会议7日内投资发展部-总部投委会评审议案138,8投委会评审对项目立项评审并提出意见次日投委会总部各相关部门及领导总部投委会会议纪要9上报局投资管理并跟踪批复情况及时上报3日内投资发展部-总部项目可研申报材料1.1.1项目可研（1）管理流程（2）工作要求序号关键活动管理要求时间要求主责部门相关部门工作文件1启动编制报告项目立项通过后即可启动立项通过后次日投资部-项目可研启动通知书2相关部门配合编制积极配合，并输出相应成果30日内投资部成本部、设计部、营销部、运营部、财务部项目可研相关部门输出成果3可研报告内容详实、论证充分次日投资部-项目可行性研究报告4区域公司领导审核-7日内投资部-区域公司部门评审意见表5区域公司总经理同意后上报总部投资发展部及时上报项目土地获取前2个月投资部-项目可研材料6总部部门审核评审并提出修改意见-投资部总部部门评审意见表138,投资发展部、营销策划部、规划建筑部、成本合约部、财务资金部、法务监察部、运营开发部7组织召开投委会会议将相关议案提交投委会委员并组织召开投委会会议7日内投资发展部-总部投委会评审议案8投委会评审对项目立项评审并提出意见次日投委会总部各相关部门及领导总部投委会会议纪要9上报局投资管理并跟踪批复情况及时上报3日内投资发展部-总部项目可研申报材料1.1投资过程管理投资过程管理是指从投资动态监控、投资风险预警、投资风险预案制定，以及投资风险防范及处置效果评价等四个环节进行过程管控，增强主动防范和化解风险的能力。1.1.1土地熟化动态监控3.4.1.1月度监控投资发展部围绕《土地获取计划》，结合现场调查，对出现的问题及风险予以甄别判定，向投委会提交报告，并根据投委会意见（会议纪要）督促落实后续工作，重大风险上报董常会决策。序号监控事项监控要求1计划执行①计划完成情况②计划执行的偏差及原因分析2资金支付①资金支付进度与拆迁进度核实②资金支付金额核实，并预判动态总体熟化费用3规划指标①片区控规跟进，各类性质用地分配比例及区位的合理性②地块容积率、绿化率及地下车位配比等指标的合理性4拆迁进度①拆迁进度与出地计划的核实②拆迁延期的预判与应对措施5安置房建设①安置房建设进度与交房日期的核实②不可预见因素导致安置房建设成本增加的处置措施6土地挂牌挂牌条件设置及确保摘牌的措施、地价评估过程跟踪3.4.1.2阶段监控以熟化协议书签订、熟化进度达50%及土地挂牌前三个阶段为重点，投资发展部根据监控情况，将风险事项上报决策小组，以会议纪要方式形成决策，其中《熟化协议书》阶段为关键环节。138,序号熟化阶段工作要求输出成果1熟化协议书前①熟化费用表②项目土地成本、周边出让地块价格③收益测算表①是否进行熟化②明确拆迁成本上限③明确拆迁周期上限2熟化进度50%①熟化费用支付情况及熟化时间②总体熟化费用、周边出让地块价格③收益测算表①是否继续熟化②后期重点落实事项3土地挂牌前①实际熟化费用、周边出让地块价格②熟化财务费用③收益测算表①是否摘牌②退出需落实的事项③摘牌需落实的事项1.1.1开发运营阶段动态监控开发运营阶段的过程管控分为阶段性监控与定期监控，阶段性监控分为经营责任书至交房入伙7个阶段，定期监控按月/季进行。投资发展部主责开发运营阶段的过程管控及风险防范。3.4.2.1阶段行监控序号开发阶段成果输出1责任书与可研对比，分析销售收入、总投资、净利润、成本利润率及内部收益率变动情况2规划设计方案定稿与可研对比，重点分析规划指标变动对项目总投资、净利润及成本利润率的影响3±0与可研及责任书对比，重点分析地下成本（开盘定价）对项目销售收入、总投资、净利润及成本利润率的影响4施工图定稿与可研及责任书对比，重点分析整体建安对总投资、净利润及成本利润率的影响5结构封顶①未开盘的，与可研及责任书对比，重点分析建安成本（开盘定价）对项目销售收入、总投资、净利润及成本利润率的影响②已开盘的，与可研及责任书对比，重点分析主体建安成本对项目总投资、净利润及成本利润率的影响③根据销售进度及销售速度，分析自有资金收回周期、内部收益率的变动情况6项目竣工与可研及责任书对比，结合项目去化情况，重点分析项目销售收入、建安、总投资、净利润、成本利润率及内部收益等各项指标的变化情况138,7交房入伙项目后评价（见第五章）3.4.2.2定期监控序号监控类型成果输出时间要求1报规报建《地产统计报表》月根据《报规报建专项计划》出具跟踪报告周根据《报规报建成本数据库》及《成本月报》监控报规报建费用月2市场动态《城市房地产市场报告》月3政策动态当地房地产调控政策月当地财政税收政策季当地报规报建规流程规范及收费调整政策季4环境因素重大基础设施及公建对项目建设施工的影响（道路、桥梁、地铁、隧道、大型场馆等）季项目周边环境显著变化对项目的影响（污染、人口变化等）季1.1.1投资风险防范投资风险防范包括风险识别、风险分级、风险处置及风险防范效果评价四个过程。3.4.3.1风险识别序号风险类别风险事项1经济指标①项目总投资预计将超出可研测算值的30%以上②由于项目成本、建设方案及市场发生变动，导致项目预计税后利润额低于可研批准值的15%以上，或导致成本利润率、内部收益率等重要盈利指标达不到股份公司制定的基准收益率2商务条件①合作方严重违约②合作项目中主要合作条件、股东构成变更、股权比例调整等③项目融资或担保、回购等重要商务条件发生变化3时间进度项目经股份公司决策批准满一年仍未实质启动的项目4其他①项目地块发生变更、置换，增加或减少②项目开发资金不能落实，融资安排出现重大变化③市场环境发生重大变化④发生重大质量或技术事故3.4.3.2风险分级138,风险级别风险事项一级①总投资较可研批准值增加幅度＜5%②或由于项目成本、建设方案、市场发生变动，导致税后净利润较可研批准值降低幅度＜3%二级①总投资较可研批准值增加幅度[5%，10%）②或由于项目成本、建设方案、市场发生变动，导致税后净利润较可研批准值降低幅度[3%，6%）三级①总投资增加幅度[10%，30%）②或由于项目成本、建设方案、市场发生变动，导致税后净利润较可研批准值降低幅度[6%，15%）四级①总投资增加幅度＞30%②或由于项目成本、建设方案、市场发生变动，导致税后净利润较可研批准值降低幅度＞15%3.4.3.3风险处置风险级别处置措施成果输出一级①区域公司识别风险责任部门②风险责任部门形成整改措施③区域公司运营会决策①区域公司会议纪要②风险整改措施及责任部门③报公司总经理审核④按季度汇报整改情况二级①区域公司识别风险责任部门②风险责任部门整改措施③区域公司运营会议决策④形成专报报公司总经理决策①区域公司会议纪要②公司总经理处理意见③风险整改措施及责任部门④定期汇报（按月）三级①区域公司识别风险责任部门②风险责任部门整改措施③区域公司运营会议纪要④报公司董常会决策①区域公司会议纪要②董常会处理意见③区域公司总经理督促责任部门对风险整改措施的落实④定期汇报（按月）四级①区域公司识别风险责任部门②风险责任部门整改措施③区域公司运营会议纪要④报公司董常会、局董事会及股份公司投资部①区域公司会议纪要、公司董常会会议纪要、局董事会会议纪要②股份公司批复意见③股份批复续投后，区域公司总经理按月汇报整改情况3.4.3.4风险防范效果评价根据区域公司《投资风险解决预案》中防范和化解风险的具体措施，投资发展部将组织相关系统对其实施过程和效果进行评价，并将评价结果反馈给公司领导和区域公司。138,区域公司应及时上报投资风险情况，对于故意隐瞒、拖延的，公司应追究其责任；投资人员对于风险情况无识别能力的，应换岗或以其他方式处理，但其直接上级应承担相应责任。1.1项目后评价管理项目后评价是项目投资对投资过程、结果及其影响进行全面系统回顾，通过与投资项目决策时确定的目标以及技术、经济、环境、社会指标进行对比，找出差别与变化，总结项目发展运营的经验及教训，并通过信息反馈改善投资管理和决策，达到提高投资效益的目的，从而实现投资闭环管理，客观评价项目开发运营绩效。（1）管理流程（2）工作要求序号关键活动管理要求时间要求主责部门相关部门工作文件1下达通知及时下达3日内投资发展部--2编制报告客观、公正、科学、合理45日内投资部区域公司相关部门项目后评价报告3审核并组织召开投委会会议及时审核并召投委会3日内投资发展部--4投委会评审召开并评审报告7日内投资管理委员会-总部投委会评审意见表、总部投委会会议纪要5审批及时审批3日内董事长--6组织学习并存档对最终报告进行组织学习、交流，并存档15日内投资发展部--138,1检查、评价与改进1.1业务检查关键活动序号检查事项周期组织部门备注投资预算管理1检查投资预算完成情况半年/年投资发展部-2检查投资预算表的编制质量及数据准确性半年/年投资发挥在那不-市场研究管理1检查是否每月更新土地数据库月投资发展部-2检查是否更新投资系统成本数据库季度投资发展部-3检查市场月报、半年报、年报以及各类专题报告完成情况月/半年/年投资发展部-土地拓展及投资审批管理1检查土地储备面积/个数是否达到年度计划指标年投资发展部-2检查项目土地属性一览表、政府规划要点一览表、项目信息登记卡等是否齐全月度投资发展部-3检查是否及时填写项目跟进表月投资发展部-4一、二级联动类项目熟化进度是否按计划取得进展月投资发展部-5检查项目立项、可研流程是否规范、文件及手续是否齐全年投资发展部-报批报建管理1检查项目报批报建的计划与完成情况月投资发展部-2检查报批报建流程是否规范、是否按计划时间节点完成季投资发展部-投资过程管理1地产统计报表填报及时性、准备性月投资发展部-2检查投资效益动态监控简报编制的及时性、完成质量月投资发展部-3检查项目投资运营分析报告编制的及时性、完成质量季度投资发展部-4检查投资合同执行情况报表是否及时报备次投资发展部-5检查投资事项重大变更过程中的流程规范性及手续资料是否齐备次投资发展部-6检查投资风险预警通知书是否及时出具及下达次投资发展部-7检查是否及时出具投资风险解决预案次投资发展部-8检查是否对投资风险解决处理作出评价次投资发展部-项目后评价管理1检查后评价报告编制的及时性、完成质量次投资发展部-1.2绩效评价本系统重点关注以下关键绩效指标（KPI）：138,管理活动绩效指标名称涉及的职能层次/部门名称及测量周期区域公司部门周期土地拓展新增土地储备货值投资部1年新增土地储备面积/个数投资部1年项目立项保障系数投资部1年项目可研保障系数投资部1年土地熟化与拆迁计划完成率投资部1年新增土地储备质量投资部1年投资效益成本利润率/自有资金内部收益率投资部1年投资回收期投资部1年1.1管理改进针对执行中存在的问题及原因，采取措施加以改进。本系统重点关注以下方面：（1）投资业务板块管控是否到位，运行是否顺畅；（2）投资业务风险防范与投资效益创造。2附则2.1解释与修订本篇内容由总部投资发展部负责解释。根据年度评审情况确定修订需求，修订按《战略与组织管理手册》“制度管理”执行。2.2表单序号表单名称表单编号页码1宗地查勘表CSCEC8B-RO-IM-B20301432项目政府规划要点一览表CSCEC8B-RO-IM-B20302463宗地风险排查表CSCEC8B-RO-IM-B20303474项目土地获取计划表CSCEC8B-RO-IM-B20304505区域公司评审会签表CSCEC8B-RO-IM-B20305516总部部门评审意见表CSCEC8B-RO-IM-B20306527投委会评审意见表CSCEC8B-RO-IM-B20307538报批报建权证取得计划表CSCEC8B-RO-IM-B20401549报批报建月度工作总结CSCEC8B-RO-IM-B204045510项目熟化进度情况表CSCEC8B-RO-IM-B205045611投资风险预警通知书CSCEC8B-RO-IM-B205055712投资风险解决预案CSCEC8B-RO-IM-B2050658138,1.1模板序号模板名称模板编号页码1年初投资预算汇总表CSCEC8B-RO-IM-P20101602年中投资预算汇总表CSCEC8B-RO-IM-P20102613城市进入性研究报告CSCEC8B-RO-IM-P20201624市场报告CSCEC8B-RO-IM-P20204635项目机会研究报告CSCEC8B-RO-IM-P20301656项目立项阶段相关部门输出成果CSCEC8B-RO-IM-P20302667项目立项建议书CSCEC8B-RO-IM-P20303728项目立项经济测算表CSCEC8B-RO-IM-P20304749项目投资立项请示文件CSCEC8B-RO-IM-P203067510投委会评审议案CSCEC8B-RO-IM-P203077611投委会会议纪要CSCEC8B-RO-IM-P203087712项目投资数据库CSCEC8B-RO-IM-P203097913项目可研相关部门输出成果CSCEC8B-RO-IM-P203108014项目可行性研究报告CSCEC8B-RO-IM-P203119315项目可研经济测算表CSCEC8B-RO-IM-P203129816项目投资开发请示文件CSCEC8B-RO-IM-P2031311217地产统计报表CSCEC8B-RO-IM-P2050111418项目实施进展情况报告CSCEC8B-RO-IM-P2050212419项目后评价报告CSCEC8B-RO-IM-P20601128138,附件附件1《上海中建东孚投资发展有限公司投资管理委员会议事制度》1总则1.1目的1.1.1为适应中建东孚投资发展有限公司（以下简称“公司”）投资业务发展需要，根据公司投资管理制度及其他有关规定，设立投资管理委员会（以下简称“投委会”），作为公司投资决策的评审机构。1.1.2加强对投资行为的管理与控制，明晰责任。规范投资评审程序，提高专业性和决策质量，降低投资风险，避免投资失误。1.2主要应对的风险1.2.1防范由于投资评审机制不完善、评审程序不清晰而可能导致的投资决策效率低下、决策质量降低等投资风险。2委员会组成2.1投委会由5人组成，实行主任委员负责制。2.2投委会设主任委员1名，由公司董事长担任；设副主任委员1名，由公司总经理担任；委员由分管投资工作副总经理、分管财务资金总会计师，法务监察部经理组成；公司可根据实际工作需要对委员进行调整。3委员会职责及日常机制3.1职责3.1.1审议涉及公司投资管理体系建设的重大事项，并对投资管理相关制度的建立与完善提出建议意见。3.1.2审议公司投资策略、年度投资预算及执行过程中出现的重大问题，提出建议意见。3.1.3审议按照公司投资管理有关规定须报局、股份公司决策的房地产项目投资立项建议书、可行性研究报告等，提出评审意见。3.1.4对公司投资项目执行过程中出现的重大问题和处置方案进行审议，提出建议意见。3.1.5指导和监控公司投资项目实施。3.1.6投资项目后评价评审等。138,3.1.7公司授权的其它事宜。3.2主任委员职权3.2.1召集并主持投委会会议。3.2.2审定、签署投委会会议纪要和其他文件。3.2.3公司授予的其他职权。3.3投资发展部职责公司投资发展部为投委会的经办机构，承担投委会秘书工作，具体职责包括：3.3.1负责会议议题收集、汇总和协调。3.3.2负责会议通知起草和发出。3.3.3负责会议资料收集、整理、制作和发放。3.3.4负责会务安排与服务。3.3.5负责会议纪要起草与发布。3.3.6负责会议评审意见督办。3.3.7负责处理投委会其他事务。4会议程序及评审机制4.1会议召开4.1.1投委会实行不定期会议制度。会议由公司投资发展部建议、分管投资业务副总经理审核并取得主任委员批准的情况下召开。4.1.2投委会会议由主任委员主持或经主任委员授权由副主任委员主持。4.2参加人员4.2.1除投委会委员外，公司相关业务部门、投资部相关人员、相应议题主张单位人员可列席投委会会议，并可按投委会要求就议题内容向委员做出说明或解释。4.3议题与议案形成4.3.1议题4.3.1.1投资发展部对区域公司提出的投资事项进行梳理审核，经东孚公司分管投资业务副总经理确认并报经投委会主任委员审阅后作为会议议题。4.3.2议案4.3.2.1138,投委会议题具体以会议议案形式体现。会议议案由投资发展部根据会议议题研究起草，经东孚公司分管投资业务副总经理确认后报送投委会委员。4.3.2.2投委会议案及有关议案的支持资料原则上应于会议召开前2个工作日连同会议通知报送投委会委员。4.4会议方式4.4.1投委会会议采取集中审议方式，委员可通过视频形式参会。投委会与会委员应认真听取议题主张单位的专题汇报，并就议案内容进行充分讨论及交流意见，事先请假的委员应针对会议议案提出书面意见或建议。4.4.2经投委会集体充分讨论后，由各位委员以书面形式分别提出评审意见。4.4.3特殊情况下投委会可采取书面会议的方式，由各位委员分别审阅，并提出书面评审意见。4.5委员意见4.5.1投委会委员以签署《评审意见表》的方式提出评审意见。每位委员提出的意见选项分为三种：通过；需进一步论证；不通过。4.5.2在《评审意见表》中，各位委员对通过的议题可以明确具体条件，对需进一步论证的议题及不同意通过的议题应写明原因。4.6结论性意见4.6.1投委会在充分讨论的基础上，根据委员意见经综合分析形成评审意见，报主任委员批准后，决定投资项目是否通过评审，并以会议纪要的形式明确。4.6.2主任委员拥有一票否决权，大多数委员同意通过的议题，主任委员有权予以否决；但对于大多数委员不同意通过的议题，主任委员无权决定通过。4.7议题处理4.7.1通过的议题报公司董常会决策，董常会通过后报局、股份公司审批。4.7.2需进一步论证的议题由主张单位继续深入论证议题，待条件成熟后，提请投委会评审或提请主任委员和副主任委员审议，通过后提请董常会决策。4.7.3不通过的议题请议题主张单位放弃。4.8会议纪要4.8.1投资发展部根据投委会结论性意见以及各位委员的书面评审意见，于会议召开后一周内整理完成会议纪要，统一编号，经投委会委员会签后，由主任委员签发。138,4.8.2投委会会议纪要中，对结论性意见须有相应说明，明确投委会对议题的具体意见，包括对议题的工作建议、前提条件、暂不通过或不通过议题的理由等，并由投资发展部反馈议题主张单位。6档案管理投委会会议资料，包括会议批准文件、会议通知、议案及附件资料、委员评审意见表、会议纪要等由投资部负责整理归档和保存，并负责按照公司归档要求定期移交行政管理部保管。7会议保密出席会议的人员对会议所议事项负有保密义务，需妥善保管会议资料，不得擅自泄露有关信息。必要时，投资部可于会议结束时收回会议资料。8附则8.1本议事规则未尽事宜，按公司投资管理相关规定执行。8.2本议事规则由投委会负责解释及修订。附件2《上海中建东孚投资发展有限公司投资项目统计管理办法》第一条为全面了解上海中建东孚投资发展有限公司（以下简称“东孚公司”）各房地产投资项目的实施进展，及时掌握房地产投资项目运营情况，为投资管理决策提供信息支持，有效防范投资运营风险，根据股份公司《投资项目统计管理办法》及《中建东孚投资管理制度》，特制订本办法。第二条根据东孚公司投资业务具体运营情况，本办法投资项目是指房地产投资项目。第三条东孚公司投资发展部（以下简称“投资发展部”）、各区域公司负责投资项目统计工作。区域公司投资部（以下简称“投资部”）须安排专人负责本单位投资项目统计事宜，定期了解投资项目实施情况，收集项目经营信息，并按本办法规定统计有关数据后上报投资发展部。投资发展部负责对各区域公司报送的统计数据进行审核和汇总，并按有关规定及程序上报。第四条投资项目统计为专业统计，各统计表表式及填报说明详见本办法附件1、附件2。第五条本办法的统计填报期间，是从签订投资合同或股权收购合同，并支付土地出让金、股权收购款或预付款开始统计，至138,投资合同规定的我方全部主要权利和义务行使和履行完毕，投资本利收回为止。（一）本年完成的投资项目，持续统计到该年度结束，下年度起不再纳入统计范围。（二）投资项目实施期间发生非正常终止等情况，在完成股份股份公司相关规定要求的审批手续之后，从下一年度起不再纳入统计范围。第六条本办法各统计表均为月报表，各区域公司报表由本单位负责人审签后，于月末前5日内报投资发展部。第七条为便于掌握各区域公司投资项目实施进展情况，防范项目运营风险，各区域公司应以季度为周期，以投资统计表数据为基础，按照本办法附件3的内容要求提交各区域公司《房地产投资项目实施进展情况报告》。报告由本单位负责人审签后，于下季度初7日内报投资发展部。第八条各区域公司对上报的投资项目统计数据、实施进展情况报告的真实性、准确性、完整性和及时性负责。第九条本办法的统计表式、统计指标、统计口径和填报要求均与股份公司一致，并由股份公司建立投资统计网报系统，各区域公司使用该系统进行投资统计数据的填报和分析工作。（一）各区域公司要做好对投资统计数据填报和分析工作的组织和管理，加强数据校对和审核，确保数据质量。（二）各区域公司要安排专人负责投资统计网报系统的数据填报和分析工作，并加强培训，使有关人员全面了解网报系统功能，熟练掌握操作方法，确保填报要求的贯彻实施。（三）各区域公司要做好网报系统中填报的存档工作。投资部每季度须打印当期报表，由单位负责人签字确认后存档。第十条投资发展部将根据需要和股份公司要求，适时调整各类投资项目的统计指标、统计口径、计算方法和统计渠道。各区域公司在本办法执行中发现问题，应及时报投资发展部统一修订。第十一条本办法由东孚公司投资发展部负责解释及修订。附件3《投资项目统计表主要指标说明》一、投资项目基本情况统计表138,1．项目时间特性，指续投项目、新增项目或新拓展项目，凡是上年度已经开始实施的项目为续投项目；年初以前已批准、本年开始实施的项目为新增项目；本年批准、本年开始实施的项目为新拓展项目。2．权益比例，指股份公司或二级单位持有投资项目的权益比例；如为多级持股则按相乘的方法计算最终权益比例。若投资项目为中建系统内单位共同参与投资，则将中建系统内参与单位持股比例总和填入此列（如中建公元壹号项目）。3．计划投资额根据不同的项目类型和投资方式，具体规定如下：（1）对于房地产投资项目指项目按计划全部建成所需的总投资额。以下几种情况除外：1）如我方以债权形式投资，填报我方的计划出资金额。2）如我方以股权形式投资，按比例承担项目经营风险、分享项目投资收益，但我方权益比例不超过20%，并且不对项目实施控制，不参与项目主要管理决策的，填报我方的计划出资金额；如我方权益比例虽然超过20%，但不承担项目经营风险、按合同约定获取固定投资回报，填报我方的计划出资金额。其他各项统计指标，包括计划资金来源、完成投资额、本年资金来源、各项应付投资款、累计资金来源等，均根据项目具体情况，按照上述的计算方法统计项目整体数据或我方出资部分数据。可研计划投资额指决策批准的项目可行性研究报告中列示的计划投资额数据；实施调整计划投资额指项目评审决策后，在实施过程中根据项目实施情况对计划投资额调整后的数额，如果没有调整，即填报可研计划投资额。计划投资额的调整应符合股份公司投资管理有关规定。可研计划资金来源和实施调整计划资金来源的口径与此相同。4．计划资金来源按照不同的来源渠道，分为以下几种：（1）自有资金，指投资项目获得的投资人投入的权益性和债权性资金，不区分投资人投入的资金来源。138,以下几种情况均统计为自有资金：项目投资人以自身名义获得的，以权益性资金或借款的方式投入到项目的外部融资资金；投资人通过银行对项目提供的委托贷款；投资人同时作为项目承包商，将通过承包收回的资金再投入到项目中的部分。（2）贷款，指以投资项目或项目公司的名义从银行或非银行金融机构取得的贷款，即通常所指的“项目贷款”。（3）项目回款，指投资项目在实施过程中通过房产销售、资产运营、股权或债权处置等方式转让权益而收回的投资成本和实现的损益，该项指标的统计口径以实际收到的货币资金为准。资金来源中的项目回款仅填列用于该项目投资的部分。房地产投资项目的项目回款（即通常所指的销售回款），指项目通过销售（或预售、出租等）收到的资金，包括购房者用于买房的定金、预付款及个人按揭贷款等。（4）其他资金，指投资项目或项目公司收到的除以上各种资金之外，其他用于项目投资的资金，如政府补贴资金、其他单位拨入的资金。不包括应付而未付的投资资金，如拖欠施工承包企业工程款、应付设备器材款及其他应付或应交款项。（5）对于信托资金(包括结构性融资,下同)，如投资项目引入的信托资金经股份公司聘请的会计师事务所确认不视为负债，则信托资金投资部分按照外部股东投入资本处理，信托资金填入项目自有资金；如会计师事务所认为应计入负债，则信托资金作为投资项目的债权性融资纳入其他资金填报范围。5．完成投资额对于房地产投资项目指报告期内项目获得土地相应权益的支出、以货币形式表现的建造活动工作量以及相关费用的总和，包括房地产投资的土地获取费用、土地一级开发的征地拆迁等费用。对“计划投资额”指标说明第1点中所述的两种例外情况，填报报告期内我方的实际出资金额。填报中应注意，完成投资额指以货币形式反映的工作量，按照投资额随工作量走的原则，只有构成工作量之后，才能计入完成投资额，也即通常指的“形象进度法”原则。对于项目已购买的原材料、待安装的设备等，如尚未实际使用，则不计完成投资额；如实际工作量已经完成但款项尚未支付，应计入完成投资额。138,本年投资预算，指经股份公司总部批复的本年项目计划完成投资额。如果报告期间尚未取得股份公司总部批复的投资预算，则暂以本年预计完成数填列，待预算批复后调整为预算数；如报告期间投资预算有调整，以正式调整后的预算数填列。6．本年资金来源指投资项目或项目公司在本年内收到的可用于项目投资的各种资金，包括上年末结余资金和本年新筹措的资金。（1）上年末结余资金，指上年项目资金来源中尚未形成投资额的资金，包括结存的现金和银行存款，也包括尚未用到投资项目上的材料、待安装设备的价值等。（2）本年筹措资金，指投资项目本年收到的可用于投资项目的资金，包括当期投资人新投入的自有资金、当期项目新增的贷款、当期项目回款中可用于该项目投资的部分及其他资金。本年资金筹措有关指标均为年初至报告期末的累计数，统计的是可用于项目投资的资金，不包括各类资金来源之间的置换使用。项目回款中用于偿还银行贷款或股东借款的资金不计入投资资金来源，也不得冲减银行贷款或自有资金。填报中应注意，本年筹措资金反映项目资金来源情况，本年累计完成投资额反映项目完成的以货币计量的工作量，由于两项指标的填报口径不同，不存在直接的等量关系。7．各项应付投资款指用于项目投资的应付未付的投资款，包括应付工程款、应付设备器材款、应付工资、其他应付款等，不包括项目经营过程中产生的应付而未付的营业税、土地增值税、所得税等。各项应付投资款需填报上年末余额和本期末余额。8．累计资金来源指投资项目或项目公司累计收到的可用于投资项目的各种资金，填报要求同项目“计划资金来源”及“本年资金来源”。累计资金来源为自项目开始至报告期末的累计数，等于上年末累计资金来源与本年筹措资金之和，如本期填报的累计资金来源中的“贷款”项，等于上年末累计资金来源中的“贷款”项加上本年筹措资金中的“贷款”项。138,9．投资项目效益1、可研预计效益，包括税后净利润、财务内部收益率两个指标，以公司决策批准的可行性研究报告中的数据为准（如有变更，须按照投资管理制度规定经原审批单位批准）。其中，各类投资业务适用的财务内部收益率计算口径按照投资项目基本标准规定执行。2、期末预计项目实现税后净利润和财务内部收益率，指项目在期末结合已实现效益和根据市场、政府履约、项目实际进展情况预计的项目未来可实现投资效益综合测算出来的项目全周期投资收益指标。期末预计项目实现税后净利润和财务内部收益率测算原则上按季度进行，非季度月份沿用上季度末测算数据。二、投资项目经营情况统计表1．项目位置，指项目坐落地，填至××市××区（县）。2．投资主体，指项目实际出资人，股份公司总部投资的项目填写“中建股份”，股份公司二级子企业或三级子企业投资的项目填写相应的二级子企业或三级子企业名称。3．项目公司名称，指为投资和经营特定的房地产投资项目设立的公司，负责项目融投资、建造、经营、销售等。4.投资责任体系（1）投资责任单位为股份公司二级单位（总部事业部和子公司）或总部相关部门（主要是总部投资项目），按照投资项目决策要求或批复文件确定，一般亦为投资项目统计负责单位。总部授权单位自行决策的投资项目，其投资责任单位为本授权决策单位。（2）投资责任单位层面负责人，为投资责任单位分管投资业务或具体负责本投资项目的单位负责人。（3）项目公司层面负责人；对于成立项目公司的投资项目，其项目公司层面负责人即为项目公司主要负责人；未成立项目公司的投资项目，可填报投资责任单位中具体负责本项目实施的下属单位或部门的负责人。5．项目实施状态，指报告期末项目的实施情况，可填写正在筹建、正在施工、停建、缓建、已竣工、已完结等。138,6．计划发展期，指项目签订土地出让合同或股权收购合同，并支付土地出让金、股权收购款或预付款开始统计，经过设计、建造、销售，直至结算完毕并收回所有投资所需的时间周期，填写购地、开工、开盘销售日期、竣工等主要时间节点。如果项目存在分期开发情况，项目开工日期、开盘销售日期指首期开工或开盘销售日期，竣工日期指项目最后一期竣工验收时间。计划发展期的填报口径原则上以项目可行性研究报告为准，如实施过程中有调整，在报表中进行更新，并在项目实施进展情况报告中予以说明。计划发展期的变更须符合股份公司投资管理有关规定。7．实际（预计）发展期，按照实际发生时间填报，如果填报期尚未发生，可按照预计情况填报。8.投资拖期情况，等于实际（预计）竣工时间减去计划竣工时间。该指标在网报中由系统自动生成。9．计划投资额构成（1）土地费用，指为获取项目土地而发生的所有费用，包括土地成交价款、契税、土地办证费、其他土地费等。对于以收购或转让方式获得的项目，包括项目收购溢价及其它相关费用。（2）建安及其它费用，指项目总投资中除去前述“土地费用”之外的所有费用，包括直接费用（含前期费用、建筑安装费用及其它直接费）、间接费用（如销售、管理、财务费用等）。（3）计划投资额构成的填报口径原则上以项目可行性研究报告为准，如项目实施过程中有调整，在报表中进行更新（与实施调整计划投资额保持一致），并在项目实施进展情况报告中予以说明。10．规划建筑面积（1）占地面积，指土地使用证载明的土地使用权面积，如未取得土地使用证，可填写土地出让合同载明的宗地出让面积。（2）总建筑面积，指项目规划总建筑面积，包括可销售部分与不可销售部分。如项目规划设计方案尚未确定，可按照初步开发计划填写；若实施过程中发生变化要及时修正。（3）可销售面积，指项目总建筑面积中可供销售部分的面积，包括可售的住宅、商业、办公面积等，不包括地下车位面积。138,11．施工情况（1）开工面积，指项目开工建设的全部房屋（包括地下室、半地下室以及配套房屋）建筑面积。开工以获得施工许可证、房屋正式开始破土刨槽(地基处理或打永久桩)为准，分别填列本年开工面积和累计开工面积。（2）竣工面积，指项目按照设计要求已全部完工，并经验收鉴定合格，达到住人和使用条件，可以正式移交使用的各栋房屋建筑面积总和，分别填列本年竣工面积和累计竣工面积。12．销（预）售情况（1）批准销（预）售面积，指项目已经办理《商品房销售许可证》（或《商品房预售许可证》），获准进行商品房销售（或预售）的房屋面积，统计数据以许可证为准，分别填列本年批准销（预）售面积和累计批准销（预）售面积。（2）合同销（预）售面积，指项目已签署的房屋销售（或预售）合同总面积，统计数据以合同为准；计算过程对于已经签订销售（或预售）合同又退房的部分不能重复计算。分别填列本年合同销（预）售面积和累计合同销（预）售面积。（3）合同销（预）售金额，指项目已签署的房屋销售（或预售）合同总金额，统计数据以合同为准。分别填列本年合同销（预）售金额和累计合同销（预）售金额。（4）收到销（预）售款，指项目销售（或预售）房屋收到的全部资金，包括前期预收定金、预收款、首付款及全部按揭贷款的本金等，分别填列本年收到销（预）售款和累计收到销（预）售款。13．结算情况（1）结算面积，指项目交付使用并确认营业收入的房屋面积，分别填列本年结算面积和累计结算面积。138,按照股份公司会计制度的规定，房地产企业的销售商品房收入，在同时具备以下条件时确认营业收入的实现：一是企业开发产品竣工并经有关部门验收合格，房屋面积已经有关部门测定；二是企业已与客户签订正式房屋销售合同；三是企业房屋已经客户验收、对房屋的结构、销售面积及房款，购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住手续，双方均已履行了合同规定的义务；四是企业收到最后一笔款项，并将发票账单提交客户。（2）结算收入，指项目确认的营业收入，与“结算面积”相对应，以财务数据为准，分别填列本年结算收入和累计结算收入。（3）实现税后利润，指项目实现的所得税费用后、扣除外部股东利润前的净利润，分别填列本年实现税后利润和累计实现税后利润。三、贷款统计表（投项目贷款情况表）（一）贷款基本指标项目贷款是指以投资项目或项目公司的名义从银行或非银行金融机构（以下简称“银行”）取得贷款，即通常所指的“项目贷款”。此部分指标统计本项目整体贷款情况，即项目贷款如果涉及多个合同，以合计数进行填报；如果存在本项目与其他项目组合向银行进行贷款，原则上本项目贷款数据填报仅限本项目负责还本付息的部分。对于项目贷款存在借新还旧或贷款展期，相关指标按“实质重于形式”原则依据新合同约定进行填报，不重复计算。1、项目贷款合同额，以项目与银行已签订的贷款合同约定金额为准。2、项目放款额，指截至统计期末银行贷款累计到达我方账户的金额，分别填报本年累计和自合同签署以来累计。资金来源中的银行贷款，系指项目放款额中用于项目投资的部分。3、到期应还本付息额，指截至统计期末，按照贷款合同约定项目累计应向银行支付的贷款利息和本金总额，分别填报本年累计和自合同签署以来累计，其中本金部分单独填报。本年应还本付息额，指约定本年度应还本付息总额，以便掌握全年还款计划。4、实际还本付息额，指截至统计期末，项目实际向银行累计支付的贷款利息和本金总额，分别填报本年累计和自合同签署以来累计，其中本金部分单独填报。（二）贷款合同基本信息指标本部分指标主要反映项目贷款除金额之外的其他关键信息，以贷款合同为单位分别填写（最多可填报3个贷款合同信息）。其中，贷款人是指贷款合同中我方签署单位；贷款合同额指本份合同中的贷款合同额，而“项目贷款基本指标”中的“贷款合同额”是本项目各份贷款合同中贷款合同额的合计。138,如果某个贷款合同存在借新还旧或贷款展期，不需要新增填报，可在原有合同填报基础上更新信息即可。1.1.1《投资项目统计表主要指标说明投资全过程管控及考核管理办法》第一章总则一、目的为适应公司投资业务发展需要，保障公司土地储备数量、质量，形成投资项目事前有评估、决策有依据、事中有监管、事后有评价的闭环式投资管理体系，强化投资全过程监督和责任绩效，防范投资风险，提升投资效益，制定本办法。二、原则（一）以提高土地储备和投资效益为导向；（二）投资过程考核全覆盖；（三）定性与定量相结合，多维度考核；（四）年度考核和过程考核相结合。三、适用范围适用于二级公司年度土地储备、拟拓展城市和重点项目专项考核，公司和二级公司各业务部门立项、可研编制工作责任追究，以及二级公司投资管理工作考核。四、考核体系本考核体系由投资论证阶段考核、投资实施过程考核和投资后评价三个阶段考核组成。前期投资论证阶段考核，分为新增土地储备年度考核（包含拟拓展城市和重点项目专项考核），以及立项、可研编制责任追究两方面考核；投资实施阶段考核，从投资动态监控、投资风险预警、投资风险预案制定，以及投资风险防范及处置效果等四个环节进行过程管控和考核；投资后评价阶段从投资后评价报告编制质量、学习效果两方面进行考核。五、职责（一）二级公司为土地拓展责任单位，二级公司总经理、分管投资副总经理分别为土地拓展第一、第二责任人；拟拓展重点城市和项目专项考核，根据实际情况确定土地拓展具体责任人；（二）二级公司投资部为土地拓展，项目立项、可研、后评价报告编制，投资过程监控的主责部门；（三）二级公司营销、设计、成本、运营、财务等业务部门为项目立项、可研、后评价报告编制职责部门；（四）公司投资发展部负责拟定公司年度新增土地储备指标，对二级公司土地拓展进行管控与考核；项目立项、可研、后评价报告评审主责部门；负责对在投项目投资收益动态监控、风险预警，以及投资后评价管控与考核；（五）公司营销、设计、成本、运营、财务、法务等业务部门对项目立项、可研、后评价报告负评审把关职责。六、术语定义138,（一）通过立项/可研：指经公司投资管理委员会评审通过；（二）一、二级联动类项目：指前期我方需投入资金，进行拆迁、土地整理熟化的地产开发项目；（三）土地储备面积：指地上计容规划建筑面积；（四）新增土地储备货值：指经公司投资管理委员会评审通过的可研报告中，按销售方式预测的收入；（五）土地熟化与拆迁实际花费时间：指我司与政府签订熟化协议起至宗地挂牌之日期间所用时间；（六）项目立项保障系数=通过立项且年度可供地的项目个数/年度目标新增项目储备个数，现阶段暂定为2；（七）项目可研保障系数=通过可研且年度可供地的项目个数/年度目标新增项目储备个数，现阶段暂定为１.５；（八）土地熟化与拆迁计划完成率=实际花费时间/计划花费时间。第一章投资论证决策阶段考核一、新增土地储备考核（一）新增土地储备年度指标确定依据总体依据公司战略发展规划制定指标，同时根据下年度公司年度经营目标要求、本年度土地储备完成情况，盘点未来三年可售货值，在满足公司土地储备保障系数前提下，确定年度新增土地储备指标。土地储备保障系数=本年新增土地储备货值/本年销（预）售合同金额公司土地储备保障系数现阶段暂定为1.5。表1：新增土地储备货值计算举例区域城市①2015年“2+5”战略计划销(预)售合同额（亿元）②2016年“2+5”战略计划销(预)售合同额（亿元）③土地储备保障系数（暂定为1.5）④新增货值调整系数④=（②-①）×0.5÷①⑤2015年新增土地储备货值（亿元）⑤=①×（③+④）⑥2015年新增土地储备货值校正（亿元）山东济南青岛上海上海南京西安西安合计表２：新增土地储备面积计算举例138,区域城市①2015年新增土地储备货值（亿元）②平均销售价格（元/平方米）③2015年新增土地储备面积（万平方米）③=①÷②×10000山东济南青岛上海上海南京西安西安合计（一）新增土地储备年度总体考核指标及权重1.从土地储备数量、质量，以及过程保障三个维度考核，设置关键考核指标（Ａ类）和一般考核指标（B类）；2.A类考核指标占年度考核的80%权重，B类考核指标占年度考核的20%权重；3.考核标准分值为100分，根据各项考核指标完成情况进行加减分；4.新获取项目盈利水平高，即成本利润率、自有资金内部收益率均大于等于２０％，作为加分项给予加分；5.考核指标可根据二级公司实际情况，年度考核侧重点不同进行调整。表3：新增土地储备年度总体考核指标及权重表指标分类序号指标名称衡量公式权重关键考核指标（A类）1新增土地储备货值完成率=实际新增土地储备货值/计划新增土地储备货值60%2新增土地储备面积/个数完成率=实际新增土地储备面积（个数）/计划新增土地储备面积（个数）20%一般考核指标（B类）3项目立项保障系数完成率=实际立项保障系数/计划立项保障系数3%4项目可研保障系数完成率=实际可研保障系数/计划可研保障系数7%138,一、二级联动类项目（B类）5土地熟化与拆迁计划完成率完成率=实际花费时间/计划花费时间10%加分项６新增土地储备质量成本利润率、自有资金内部收益率均》２０％—（一）新增土地储备年度总体考核得分计算1、A类考核指标按计划完成，则考核得满分，B类考核指标得分不再进行计算。若A类指标超额完成，则每超额10%按标准分值的110%计算得分，最高不超过标准分值的1.3倍；2、A类考核指标未全部完成，则根据每个考核指标完成情况计算分值，每个考核指标完成为满分。单项指标若超额完成，则每超额10%按标准分值的110%计算得分，最高不超过标准分值的1.3倍；若未完成，则每差额10%扣减标准分值的10%计算得分，直至扣完为止；3、新获取项目成本利润率、自有资金内部收益率均大于等于２０％，给予该项目相应考核得分的１.３倍计分；（二）考核周期考核周期共计为一年，即从公历1月1日起至当年12月31日止。一、拟拓展项目专项考核对公司战略布局或土地储备有重大影响的拟拓展城市或重点项目，由公司董事长或总经理确定签署《拟拓展项目专项考核责任书》。（一）拟拓展项目专项考核指标及权重1.从项目获取进度、质量，以及过程保障三个维度考核，设置关键考核指标（Ａ类）和一般考核指标（B类）；2.A类考核指标占考核指标的80%权重，B类考核指标占考核指标的20%权重；3.考核标准分值为100分，根据各项考核指标完成情况进行加减分；4.新获取项目盈利水平较高，成本利润率、自有资金内部收益率大于等于２０％，给予考核加分；5.考核指标可根据项目特点、实际情况，考核侧重点不同进行调整。表4：拟拓展项目专项考核指标及权重表指标分类序号指标名称权重关键考核指标（A类）1项目框架/合作协议签署15%2土地一次公告时间20%3土地摘牌时间30%4土地熟化资金按计划收回时间15%138,一般考核指标（B类）1项目概念性策划完成时间2%2项目概念性规划方案完成时间2%3土地规划条件、指标确定4%4土地征收成本确定3%5土地征收完成时间4%6土地出让底价确定3%7立项/可研报告完成时间2%加分项８新增土地储备质量（成本利润率、自有资金内部收益率均》２０％）—（一）拟拓展项目专项考核得分计算1、土地按规定时间成功摘牌，则考核得分为满分；若提前完成，则时间每提前20%按标准分值的110%计算得分，最高不超过标准分值的1.3倍；2、土地未在规定时间内完成摘牌工作，则根据每个考核指标完成情况计算分值，每个节点按时完成为满分。若提前完成，则每提前20%按标准分值的110%计算得分，最高不超过标准分值的1.3倍；若有滞后，每滞后20%扣减标准分值的10%计算得分，直至扣完为止；3、考核总分数为各考核指标实际考核得分之和；4、该考核是针对被考核人年度工作业绩的专项考核。如得分为满分及以上，将该专项考核实际得分乘以10%以后，作为对被考核人年度工作业绩考核的额外加分；如未得满分，按100分与考核实际得分的差值乘以10%以后，作为对被考核人年度工作业绩考核的额外扣分。（二）考核周期针对项目特点合理确定项目获取考核周期，最后得分纳入被考核人年度工作业绩考核。一、项目立项、可研报告编制质量责任追究（一）可研报告修正1、在项目成功获取后５日内，投资部按照实际的地价修正可行性研究报告，报公司评审后，投资发展部备案。为清晰区分土地获取阶段和开发运营阶段的各自实现价值，该版修正报告应采取“标价分离”方法，即：如获取地块较周边可参考地块价格（客观市场价格）明显偏低，则客观市场价格与土地的获取价格之差为投资系统土地获取阶段产生的价值；项目开发阶段则应以土地的客观市场价格为基础测算开发收益。138,该版报告作为运营开发部编制《项目总体经营业绩考核责任书》的依据，也是项目开发运营绩效管理的依据。2、在项目规划设计定稿后５日内，投资部按照实际的规划设计方案指标修正可行性研究报告，报公司评审后，投资发展部备案。3、在项目施工图定稿后５日内，投资部按照实际的施工图指标方案修正可行性研究报告，报公司评审后，投资发展部备案。该版可研报告作为成本目标制定、开盘定价的依据。（一）可研报告编制质量责任追究1、责任划分项目主张单位（二级公司）应按公司投资管理制度规定，在立项及可研报告编制过程中，相关各系统提供的工作成果内容应详实、客观、准确，编制人员对提交结果负责，各业务领导应认真审核把关。项目主张单位对《项目立项建议书》、《项目可行性研究报告》的真实性、可靠性承担直接责任，公司相应系统人员及领导作为第二责任人，负评审、把关，连带责任。2、责任追究为保证决策的严肃性，经公司投资管理委员会评审通过的项目可行性研究报告除上述规定三个修正时点外，不允许擅自变动。如发现在项目立项、可研报告编制过程中，相关业务部分输出成果严重错误、相关人员玩忽职守、故意隐瞒项目不利因素等情况，导致决策偏差，影响预期盈利水平（因市场变化及后期项目运营因素除外），造成严重后果的，将追究当事人相应责任。第一章投资实施阶段管控和考核一、目的对投资项目进行事中监控和预警，降低项目的经营风险。二、管控要求从投资动态监控、投资风险预警、投资风险预案制定，以及投资风险防范及处置效果评价等四个环节进行过程管控和考核，增强主动防范和化解风险的能力。（一）投资动态监控１、投资动态收益监控（１）投资发展部每月收集在投项目进展情况，主要包括开发进度、成本费用、销售价格、销售收入等重要指标的完成情况，每月19日前完成《投资效益动态监控简报（月度）》编制，并报相关领导传阅。成本合约部、营销策划部每月15日前，协助提供在投项目上月发生成本明细，及销售合同额和回款情况。（２）投资发展部在每个季度首月19日前，完成《项目实施进展报告》编制，投资发展部对各项目进行投资运行评估，分析存在问题，并报相关领导传阅。各区域公司投资部每季度末前，协助编制。2、投资重大事项监控138,（１）投资合同及变更监控建立投资项目合同跟踪制度。投资类合同（包括但不限于合作协议、土地熟化协议、股权收购协议、代建协议，以及上述协议的补充协议等投资合同）在签署完成7日内，区域公司投资部上报投资发展部备案；同时跟踪填报《投资合同执行情况报表》，每月月底前上报投资发展部备案。对于已实质性投入资金的土地熟化类项目，纳入投资管控范畴。区域公司投资部需要对土地熟化资金的支出、熟化进度、规划指标、土地出让价格等关键因素监控，填报《项目熟化进度情况报表》，每月月底前上报投资发展部备案。执行过程中，涉及到投资合同变更，投资部及时填报《投资合同变更审批表》，上报审批。（２）投资重大事项变更投资事项变更指经股份公司批复实施的投资项目，在启动实施前（或实施过程中）发生的，导致项目实际运营情况与经公司批准的《项目可行性研究报告》发生差异的事项。当发生投资重大事项变更，区域公司上报，公司投委会组织进行评审，董常会决策。以下变更为重大变更事项：a.项目预计总投资额超出公司批准的《项目可行性研究报告》测算值15%以上；b.涉及合作投资的项目，项目主要合作条件发生变化，如合作股东构成变更、股权比例调整等；c.安置房、回迁房、分配房等商务条件发生变化；d.由于项目成本、规划方案、市场等发生变化，导致项目预计税后利润率比经公司批准的《项目可行性研究报告》测算值低15%以上，或导致项目成本利润率、自有资金内部收益率等重要盈利指标达不到股份公司制定的基本标准；e.项目经股份公司决策批准满一年仍未实质性启动的项目；f.拟投资项目包含多个子项目（地块），发生变更、置换，增加或减少；g.公司另有规定的。在项目成本目标制定、开盘定价、重大设计变更、投资后评价等关键环节，投资部须对项目投资收益进行测算，相应决策会议召开前1日报投资发展部。经测算，如投资收益变动幅度达到或超出投资重大事项变更规定值，按投资重大事项变更程序上报决策。（一）投资风险预警１、土地获取阶段风险预警投资发展部根据投资合同执行、项目熟化进度等情况监控，对预计影响土地获取、资金安全，以及预期投资收益较大变动的情况进行分析评估，经分管投资副总经理签发下达《投资风险预警通知书》，进行预警。２、投资实施阶段风险预警项目投资实施过程中，成本合约部对成本变动情况进行监控。土地成本占项目税前成本50%以下项目，税前成本变动超出可研指标值3%，报投资发展部备案；土地成本占项目税前成本50%以上项目，建安成本变动超出可研指标值5%，报投资发展部备案。投资发展部根据变动情况，与项目可行性研究报告的偏差进行对比分析，对于预计影响投资收益的风险进行评估，经分管投资副总经理签发下达《投资风险预警通知书》，进行预警。（二）投资风险解决预案区域公司接到《投资风险预警通知书》后2周内，要组织相关系统和项目公司，进一步论证和评估通知书中提示的风险，分析原因，拿出防范和化解风险的具体措施，以及实施计划，编制《投资风险解决预案》上报投资发展部。138,（一）投资风险化解及处置效果评价根据区域公司《投资风险解决预案》防范和化解风险的具体措施，投资发展部将组织相关系统对实施过程和效果进行评价，将评价结果反馈给公司领导和区域公司。（二）投资过程其他工作管控作为投资过程管理工具，投资部按投资管理制度要求时间，及时、高质量填报《月度地产统计报表填报》、土地、报规报建成本数据库、房地产市场月报、项目跟进表，投资发展部按要求编制投资预算、土地储备计划等工作。一、考核指标及权重1.分别从规范性、准确性、时效性三个维度考核，设置一般考核指标（B类）；2.考核标准分值为100分，根据各项考核指标完成情况计算分值；3.考核指标可根据实际情况，考核侧重点不同进行调整。表５：投资实施阶段考核指标及权重表管理内容管理工具考核维度考核标准考核周期权重规范性准确性时效性投资动态监控《投资效益动态监控简报（月度）》√√不能在规定时间内、保质完成，每次扣除投资发展部月度考核5分分值。月度—《项目投资运营分析报告（季度）》√√不能在规定时间内、保质完成，每次扣除投资发展部季度考核5分分值。季度—《在投项目进展简报》√√不能在规定时间内、保质完成，每次扣除5分分值。季度10%《投资合同执行情况报表》、《项目熟化进度情况报表》√√不能在规定时间内准确上报，每次扣除5分分值。月度10%关键节点投资效益监控√√不能在规定时间内准确上报，每次扣除5分分值。季度5%投资合同变更√√√不能在规定时间内规范、及时上报，每次扣除5分分值。季度10%投资重大事项变动√√√季度10%138,不能在规定时间内规范、及时上报，每次扣除5分分值。投资风险预警《投资风险预警通知书》√√未及时发出，扣除投资发展部季度考核5分分值季度-投资风险预案《投资风险解决预案》√√不能在规定时间内保质、及时上报，每次扣除5分分值。季度15%投资风险控制效果评价投资风险控制效果评价√√未及时评价，扣除投资发展部季度考核5分分值季度-投资过程其他工作管理地产统计报表√√√不能在规定时间内保质完成，每次扣除5分分值。月度15%土地、成本数据库√√不能在规定时间内上报，每次扣除5分分值。月度5%城市房地产市场月报√√不能在规定时间内上报，每次扣除5分分值。月度5%年度预算编制√√√不能在规定时间内规范、保质、及时上报，每次扣除5分分值。半年/年度10%项目跟进表√√不能在规定时间内上报，每次扣除5分分值。月度5%一、考核得分计算1、过程考核按减分计算，每发生一次未按考核标准完成，扣减相应分数，直至扣完为止；2、考核总分数，即为100分与各考核指标实际扣减值之差。二、考核周期根据各指标考核周期考核，最后得分纳入被考核人年度考核。第一章投资后评价阶段考核一、目的客观、全面地评价项目开发情况，总结经验、教训，实现持续改进。二、管控要求1、后评价报告编制项目投资实施单位注重过程知识积累，定期分析和整理本单位阶段性信息和成果（经验、教训），在项目具备投资后评价条件，及时编制高质量、有学习价值的投资后评价报告。2、后评价知识学习138,后评价知识学习纳入公司培训管理体系。项目后评价报告经公司投委会评审通过后，投资发展部要及时将有关工作成果输出给总部相关部门、区域公司及项目公司。区域公司、各业务系统在接到成果后1个月内，要组织学习、培训和交流活动，要求有会议纪要、签到表及学习笔记。一、考核指标及权重1.分别从规范性、准确性、时效性三个维度考核，设置一般考核指标（B类）；2.考核标准分值为100分，根据各项考核指标完成情况计算分值；3.考核指标可根据实际情况，考核侧重点不同进行调整。表６：投资后评价阶段考核指标及权重表管控内容管理工具考核维度考核标准考核周期权重规范性准确性时效性后评价报告编制投资后评价报告编写√√√不能在规定时间内规范、保质，及时完成上报，每次扣除15分分值半年/年度80%后评价学习效果区域公司组织学习会议纪要、签到表、学习笔记√√不能在规定时间内保质，及时完成学习，每次扣除10分分值半年/年度20%各系统组织学习会议纪要、签到表、学习笔记√√不能在规定时间内保质，及时完成学习，每次扣除总部相应部门10分分值半年/年度-二、考核得分计算1、投资后评价考核按减分计算，每发生一次未按考核标准完成，扣减相应分数，直至扣完为止；2、考核总分数，即为100分与各考核指标实际扣减值之差。三、考核周期根据各指标考核周期考核，最后得分纳入被考核人年度考核。第一章考核权重、得分及应用一、整体考核权重投资类考核指标权重占二级公司年度考核责任书分值比例在20%-30%之间，下限不低于20%。考核权重分配比例如下：表７：投资类考核指标权重分配表考核体系新增土地储备年度总体考核投资实施阶段考核投资后评价阶段考核合计考核权重８５％１０％５％１００％138,一、考核得分计算二级公司年度投资类考核得分为各考核指标实际考核得分与占权重比例加权平均数之和。年度考核得分＝∑新增土地储备年度总体考核分数×８５%＋投资实施阶段考核分数×１５%＋投资后评估阶段考核×５%二、得分应用上述考核得分，均纳入被考核人的年度经营业绩考核。三、考核流程1、新增土地储备年度总体考核该考核与对被考核人的年度经营业绩考核同时启动，遵循相同的考核流程。2、拟拓展重点城市和项目专项考核（1）该专项考核在项目获取后1个月内启动考核，由投资发展部组织考核评价，1个月内完成考核工作，并将考核结果提交人力资源部。（2）若被考核人负责拓展的城市或项目意义重大，或被考核人在项目获取中做出突出贡献，可享受董事长专项奖励，在专项考核责任书中明确。3、投资实施及投资后评价阶段考核该考核与对被考核人的年度经营业绩考核同时启动，遵循相同的考核流程。四、考核指标的调整考核指标纳入《年度工作考核责任书》签署生效后，除以下两种情况外，不做调整：１、因市场环境发生重大变化；２、公司发展战略及经营策略调整。如发生调整情况，则在公司年中运营工作会议上决策确定。第一章附则一、本办法自发布之日起生效；二、本办法未尽事宜按照公司相关制度和管理办法执行；三、本办法由投资发展部负责解释和修订。138,中国建筑管理表格宗地查勘表表格编号CSCEC8B-RO-IM-B20301单位：填表人：填表日期：宗地基本情况宗地名称宗地位置获取方式□政府招拍挂□一二级联动□股权合作□其他_____________所有权归属宗地性质□住宅□商业□办公□商、办、住综合□其他_____________经济指标占地面积___________㎡；容积率______；计容建筑面积___________㎡；限高______米；车位配比______；公建配套______________________宗地四至宗地形状□长方形□正方形□三角形□不规则形状□其他_____________东至（此处填写四至名称，如道路、河流、住宅小区、绿化带等）道路情况□现状__________□城市主干道□城市次干道□区域主干道□区域次干道□区域支路□其他□车道数__________□车流量__________□噪音情况__________河道等级及宽度□一级□二级□三级□四级□五级□水质情况__________□河道宽度__________□有无船只通航_____西至道路等级及车道情况□现状__________□城市主干道□城市次干道□区域主干道□区域次干道□区域支路□其他□车道数__________□车流量__________□噪音情况__________河道等级及宽度□一级□二级□三级□四级□五级□水质情况__________□河道宽度__________□有无船只通航_____138,南至道路等级及车道情况□现状__________□城市主干道□城市次干道□区域主干道□区域次干道□区域支路□其他□车道数__________□车流量__________□噪音情况__________河道等级及宽度□一级□二级□三级□四级□五级□水质情况__________□河道宽度__________□有无船只通航_____北至道路等级及车道情况□现状__________□城市主干道□城市次干道□区域主干道□区域次干道□区域支路□其他□车道数__________□车流量__________□噪音情况__________河道等级及宽度□一级□二级□三级□四级□五级□水质情况__________□河道宽度__________□有无船只通航_____宗地内部情况地势地貌□山坡□平地□无明显高差□有较大高差□高差____米□有多处堆坡□少量堆坡□无堆坡□其他__________水文地质□土质是否满足工程施工条件（沉降塌陷、流沙、溶洞、土质松软、土层厚度等）________________________________________□土壤是否存在污染（化工等）__________________________________□地下水位情况__________________________________□其他__________________________________________地上设施□农田□苗木□河流□堤坝□沟渠□水塘□高压线□普通电线□建筑物（说明）___________________□其他___________________建筑拆迁物□民房（包括数量、建筑面积、进度）合计□商业用房（包括数量、建筑面积、进度）□工业用房（包括数量、建筑面积、进度）□其他（包括数量、建筑面积、进度）地下设施□供水□排水□供电□供热□通讯□燃气（说明市政管网接口距离以及与地块的位置关系）□军用设施□废管道□洞室□暗河暗塘□固体障碍物□文物古迹□其他__________________道路□高速□城市高架□城市主干道□其他138,宗地周边情况河流□江流□运河□湖泊□其他交通□地铁□公交□火车站□机场□交通枢纽□其他（地铁站点、公交站台说明在地块哪一侧或者哪条路上）住宅小区□成熟居住区□非成熟居住区□高档居住区□普通居住区□棚户区□厂区□矿区□其他配套情况商业□商圈□沿街商业□大型购物中心□大型超市□便利店□菜场□银行□商业档次___________□其他__________________教育大学□全国名校□省内名校□普通大学□其他高中□市重点□区重点□普通□其他初中□市重点□区重点□普通□其他小学□市重点□区重点□普通□其他幼儿园□市重点□区重点□普通□其他医疗□三甲□二甲□一甲□专科□社区医院□其他其他（若有请说明，比如公园、运动馆、优势景观等）周边不利因素□工业污染□高压线□大型变电站□垃圾焚烧站□火葬场□发射塔□航道线□坟墓□寺庙□其他___________________________138,中国建筑管理表格项目政府规划要点一览表表格编号CSCEC8B-RO-IM-B20302项目名称依据土地性质规划用地指标总用地面积比例居住用地住宅公建市政用地代征绿地代征道路规划建筑面积指标计容建筑面积住宅公建商业酒店办公学校其他容积率住宅容积率公建容积率综合容积率建筑密度绿地率限高其他规划条件公建备注填表人填表日期138,中国建筑管理表格宗地风险排查总表表格编号CSCEC8B-RO-IM-B20303单位：填表人：填表日期：分类风险名称风险描述及处置成本应对措施及建议地上风险因素□高压线高压线数量、迁移时间及成本□电线杆电线杆数量、迁移时间及成本□坟墓坟墓数量、迁移时间及成本□垃圾填埋场面积、范围、处理方式及土方成本□池塘湖泊面积、范围、水深等□地形起伏较大起伏高度□变电站及配电箱等级、是否有重大危害、拆迁成本□土壤污染污染源、人体损害的程度、处理成本等□未迁移苗木及保护树种品种、数量、迁移时间及成本□未拆迁房屋房屋类型、户数、建筑面积、拆迁时间及成本等□其他地下风险因素□断层工期影响、成本□溶洞工期影响、成本□暗河工期影响、成本□军用光缆位置、长度、迁移时间及成本□人防位置、面积、迁移时间及成本□废弃管道位置、数量138,□文物古迹位置、面积、工期影响□固体障碍物位置、数量、清障成本□民用地下管线位置、数量、迁移时间及成本□地下水位位置、深度、防水成本□其他四至风险因素□高架桥距离、等级、车道数量、噪音污染等□地铁轻轨距离、退距要求、支护成本□学校距离、学校类型□丁字路位置□高速及快速干道距离、等级、车道数量、噪音污染等□受污染的河流沟渠长宽度、污染严重程度、是否需要治理□城市绿化带退让距离、退距要求□江河湖泊距离、等级、是否具备景观资源□隧道距离、等级、退距要求、支护成本、工期影响□医院距离、等级□居民房屋距离、小区档次、日照影响□其他周边风险因素□垃圾焚烧厂距离、方向、是否存在空气污染、是否有明显异味□发电厂距离、方向□化工厂距离、方向、是否对人体有害□辐射站距离、是否对人体有害□发射塔距离、是否对人体有害□火葬场、公墓距离、等级□大型变电站距离、等级□机场距离、是否航道线下、噪音情况138,□汽车站距离、等级□火车站距离、等级□重污染工业区距离、等级□其他规划风险因素□容积率数值□限高数值□代征道路绿地面积、位置及其他要求、增加成本□代建公共配套面积、位置及其他要求、增加成本□红线外整治是否需要、整治内容、整治成本□建筑风格要求是否要求，具体内容、增加成本□建筑产业化要求是否要求、具体内容、增加成本□物业持有要求是否要求、具体内容□业态要求是否要求、具体内容□其他138,中国建筑管理表格项目土地获取计划表表格编号CSCEC8B-RO-IM-B20304单位：填表人：填表日期：序号工作计划启动时间完成时间成果标准需其他部门配合的内容及时间要求备注1一、主要节点121.节点分解132.节点分解24┅┅5二、主要节点261.节点分解172.节点分解28┅┅9主要节点N10┅┅土地拓展负责人：分管副总：138,中国建筑管理表格区域公司评审意见表表格编号CSCEC8B-RO-IM-B20305项目名称评审内容**部评审意见部门经理（签名）：年月日分管领导（签名）：年月日138,中国建筑管理表格总部部门评审意见表表格编号CSCEC8B-RO-IM-B20306项目名称评审内容**部评审意见部门经理（签名）：年月日分管领导（签名）：年月日138,中国建筑管理表格投委会评审意见表表格编号CSCEC8B-RO-IM-B20307项目名称项目简介投委会委员个人评审意见评审结论1、通过□2、不通过□3、需进一步论证□签名：年月日138,中国建筑管理表格____项目____期报批报建权证取得计划表格编号CSCEC8B-RO-IM-B20401序号证照计划取得日期主办人协办人备注1建设用地规划许可证2国有土地使用权证3建设工程规划许可证4建设工程施工许可证5商品房销（预）售许可证填表单位总经理分管领导填表人填表日期中国建筑管理表格__项目____期报批报建____月度工作总结表格编号CSCEC8B-RO-IM-B20404项目名称上月工作计划本月完成情况提前（滞后）原因分析12345下月工作计划138,需协调解决事宜填表单位总经理分管领导填表人填表日期138,中国建筑管理表格投资重大事项变更审批表表格编号CSCEC8B-RO-IM-B20502投资重大事项变更内容及原因投资发展部意见部门经理签字日期分管领导签字日期法务监察部意见部门经理签字日期分管领导签字日期成本合约部意见部门经理签字日期分管领导签字日期财务资金部意见部门经理签字日期分管领导签字日期总经理意见董事长意见138,中国建筑管理表格项目熟化进度情况表表格编号CSCEC8B-RO-IM-B20504项目名称拆迁范围拆迁总量**年拆迁计划本月拆迁计划拆迁户数拆迁面积本月实际拆迁情况拆迁户数拆迁面积本年累计拆迁情况拆迁户数拆迁面积项目累计拆迁情况拆迁户数拆迁面积填表单位填表人填表日期138,中国建筑管理表格投资风险预警通知书表格编号CSCEC8B-RO-IM-B20505名称投资风险预警内容投资发展部部门经理签字日期分管领导签字日期138,中国建筑管理表格投资风险解决预案表格编号CSCEC8B-RO-IM-B20506名称投资风险解决预案投资展部部门经理签字日期分管领导签字日期总经理138,年初投资预算表单位名称：单位：万元序号项目名称项目时间特性权益比例计划投资额预计投资收益截至2012年底项目累计完成投资额完成投资额预算计划回款总额截至2012年底项目累计回款额投资项目回款预算2013年完成投资额2014年预算结转2015年计划完成投资额结转2016年计划完成投资额结转2017年及以后年度计划完成投资额2013年回款及2014年预算2015年项目预计回款额2016年项目预计回款额2017年及以后年度项目预计回款额年中复核调整数全年预计完成额年底预计应付投资款余额当年计划完成投资额当年投资资金来源预计年底应付投资款余额2013年回款预算年中复核调整数2013年全年预计回款额2014年计划回款额合计上年末结余资金本年筹措资金自有资金贷款项目回款其他资金甲乙丙丁12345678910111213141516171819202122232425合计　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（一）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　4　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　138,年中投资预算表单位名称：单位：万元序号项目名称项目时间特性权益比例计划投资额预计投资收益截至2013年底项目累计完成投资额投资额预算计划回款总额截至2013年底项目累计实现回款额投资回款预算2014年完成投资额结转2015年计划完成投资额结转2016年计划完成投资额结转2017年及以后年度计划完成投资额2014年投资回款2015年预计投资回款额2016年预计投资回款额2017年及以后年度预计投资回款额投资额预算年初数2014年上半年实际完成额投资额预算年中复核建议数投资回款预算年初数2014年上半年实际回款额投资回款预算年中复核建议数甲乙丙丁1234567891011121314151617合计　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（一）房地产开发投资项目　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　……　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（二）基础设施投资项目　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　……　　　　　　　　　　　　　　　　　　　138,城市研究报告138,市场报告城市市场月报内容要求：1、本月政策解读（包括房地产调控政策、重要城市规划等）2、区域内大型开发商动态3、房地产市场分析2.1住宅市场分析包括住宅月度供求及价格走势、本月成交楼盘排名（按金额、按面积的TOP10）、典型楼盘分析2.2土地市场分析包括土地月度供求及价格情况、本月土地成交列表及分布图4、月度市场小结城市市场半年报内容要求：1、政策分析（包括国家层面和地方层面的房地产调控政策、重要城市规划等）2、房地产市场分析2.1上半年整体市场走势分析2.2供求区域分析2.3供求产品结构分析2.4存量分析2.5成交楼盘TOP102.6典型楼盘分析3、土地市场分析3.1土地供求及价格分析3.2土地成交区域分析3.3重点成交地块分析4、上半年市场总结5、下半年市场预测（从政策、房地产市场走势、土地市场走势判断）城市市场年报内容要求：1、城市宏观经济分析包括城市GDP、固定资产投资/房地产投资、人均收入及消费性支出等2、政策分析（包括国家层面和地方层面的房地产调控政策、重要城市规划等）3、房地产市场分析2.1年度整体市场走势分析2.2供求区域分析2.3供求产品结构分析138,2.4存量分析2.5成交楼盘TOP102.6典型楼盘分析3、土地市场分析3.1土地供求及价格分析3.2土地成交区域分析3.3重点成交地块分析4、年度市场总结5、下一年房地产市场预测（从政策、房地产市场走势、土地市场走势判断）138,项目机会研究报告一、项目背景：项目来源及项目合作方简要介绍二、地理位置：四至情况及简要交通、地质水文描述三、宗地状况：土地面积、规划指标，地面状况、动拆迁情况、市政配套，以及项目所在地域的城市规划情况四、项目获取方式：包括土地价格、获取路径、合作条件等五、周边市场状况：包括所在区域的经济发展状况及房地产市场简要情况，主要可比楼盘情况（价格水平、销售状况等）六、项目开发规划：产品规划及市场定位的初步设想七、初步经济估算：包括项目开发周期、总投资估算、项目投资计划及资金筹措方式、预计销售收入及净利润等八、工作进展：包括与合作方的接触及谈判进展情况、竞争对手情况、焦点难点问题等九、工作建议说明：简要介绍项目概况，建议控制在3000字以内。需附项目地形图、位置图及其它重要资料。138,项目立项各部门输出成果部门输出成果基本要求输出成果输出成果的作用报告内容分工时间要求提交股份公司所需材料投资部1、项目立项阶段组织各部门参与编写《项目立项建议书》；2、汇总各部门《项目立项建议书》相关内容，组织各部门及领导会签；3、向东孚公司提交项目立项请示及相关附件材料《土地属性一览表》《项目政府规划要点一览表》提交给营销、规划、成本部门项目基本数据一、项目概况1.1项目背景及合作方情况1.2地理位置及主要规划指标1.3周边情况1.4宗地状况1.5项目获取方式（合作方式、收购路径等）1.6项目投资主体及实施方式四、经济分析4.1成本估算4.2盈利预测五、风险分析及对策六、结论及建议6.1基本结论6.2投资建议2日内1、局请示文件；2、项目立项建议书；3、项目经济测算表；4、项目立项报告签字页；5、初步法律意见书营销部1、对项目及周边情况进行实地查勘，对当地房地产市场进行调研；2、《项目初步市场定位报告》二、市场调查2.1地区房地产市场发展整体形势2.2138,撰写项目初步定位报告，报告应包括以下内容：项目土地自身属性分析、城市宏观经济分析、城市及区域规划分析、房地产市场分析、项目初步定位结论（整体形象、价格、产品、客户）；1、为项目经济测算提供营销费用成本数据1、为项目提供市场指导，初步判断项目市场实现的可行性；2、为规划设计强排方案提供市场依据；3、为项目经济测算提供营销费用、销售价格等数据支撑项目所在片区房地产市场情况五、风险分析及对策项目所面临的市场风险及应对策略。20日内，对于商业比例达到或超过20%的项目可延长为30日内设计部1、根据已有土地基本数据、地块形状、地形特征、周边情况、区域规划以及营销策划部提供的项目初步定位报告，出具项目强排方案；2、强排方案指标应包括总用地面积、容积率、总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积、分物业类型建筑面积、建筑基地面积、建筑密度、绿地率、公共服务设施面积、车位数量、总户数等；3、规划设计部在出具强排方案前应与营销策划部充分沟通，并在营销策划部撰写项目初步定位报告过程中提前沟通，有效节约时间，规划设计部从市场、目标客户、利润最大化、规划的合理性及美学效果等方面提供多种方案以供选择《强排方案》1、为项目经济测算提供依据；2、提供项目初步展望三、开发规划3.1基本数据3.2规划要求和限制3.3规划方案初步设想20日内，对于商业比例达到或超过20%的项目可延长为30日内138,成本部1、收集目标区域的各类房地产产品造价水平、了解当地预结算的相关规定及市场水平；2、为项目经济测算提供前期费用、建安成本、其他直接费用数据并进行审核确认《项目成本测算明细表》为项目经济测算提供成本数据支撑四、经济分析4.1成本估算成本估算中提供前期费用、建安成本、其他直接费用数据20日内财务部1、提供公司融资信息，结合公司未来发展计划给出公司现金流预测；2、为项目立项经济测算提供管理费用、财务成本数据并审核确认。《税务及融资方案》为项目立项和经济测算提供财务方面的支撑一、项目概况1.5项目获取方式土1.6项目投资主体及实施方式土地获取合作模式中涉及到的股权、债权债务等财务问题四、经济分析4.1成本估算成本估算中提供管理费用、财务费用数据五、风险分析及对策涉及到财务风险部分20日内运营部对项目关键节点提供建议，提供项目开发计划表《项目开发计划表》为项目立项和经济测算提供运营开发建议3.4计划开发期20日内法务监察部1、对项目存在的法律风险进行建议；2、对协议、合同等文本进行法务审核《初步法律意见书》1、为项目立项提供法律支撑以及法律风险提示；2、局通过后3日内138,作为报股份公司的附件之一投资发展部1、把控项目立项各个关键节点流程，对时间进度严格要求；2、对区域公司提交的项目立项材料进行审核；3、组织总部各部门及领导对立项材料进行审阅，并召开投委会会议，形成具有决策意见的投委会会议纪要；4、将立项材料上报局及股份公司《项目立项议案》《项目立项上会PPT》《投委会委员评审意见表》《投委会会议纪要》《东孚公司投资立项请示文件》《局投资立项请示文件》1、项目立项公司投委会上会；2、局及股份公司上会5日内营销策划部1、对区域公司营销策划部的项目初步定位报告及项目立项编写的内容进行把控并审核；2、对报告编写过程中产生的问题或提出的建议双方应及时沟通；3、对商业建筑面积比例达到或超过20%的项目由总部营销策划部进行报告内容的编写《区域、总部营销策划部项目立项建议书内容确认表》《总部营销策划部评审意见表》对项目立项建议书和经济测算表有关市场部分的内容进行最终确认5日内138,规划设计部1、对区域公司规划设计部的强排方案进行把控审核；2、在项目强排方案设计过程中总部规划设计部与区域公司规划设计部应充分沟通；3、对商业建筑面积比例达到或超过20%的项目由总部规划设计部出具强排方案《区域、总部规划设计部项目立项建议书内容确认表》《总部规划设计部评审意见表》对项目立项建议书和经济测算表有关基础数据、规划设计方面的内容进行最终确认5日内成本合约部1、对区域公司成本合约部提供的成本明细表进行把控审核；2、对成本数据有异议的问题总部成本合约部与区域公司成本合约部应及时沟通解决《区域、总部成本合约部项目立项建议书内容确认表》《总部成本合约部评审意见表》对项目立项建议书和经济测算表有关成本方面的数据进行最终确认5日内财务资金部1、对区域公司财务资金部立项建议书编写的内容以及提供的管理费用、财务费用数据进行把控审核；2、对存在的问题总部财务资金部与区域公司财务资金部应及时沟通解决《区域、总财务资金部项目立项建议书内容确认表》《总部财务资金部评审意见表》对项目立项建议书和经济测算表对财务方面内容进行最终确认5日内138,运营开发部1、对区域公司运营开发部提供的项目开发计划表进行把控审核；2、对存在的问题总部运营开发部与区域公司运营开发部应及时沟通解决《区域、总部运营开发部项目立项建议书内容确认表》《总部运营开发部评审意见表》对项目立项建议书和经济测算表对运营开发计划方面的内容进行最终确认5日内138,项目立项建议书一、项目概况1.1项目背景及合作方情况1.2地理位置及主要规划指标1.3周边情况1.4宗地状况1.5项目获取方式（合作方式、收购路径等）1.6项目投资主体及实施方式二、市场调查2.1地区房地产市场发展整体形势2.2项目所在片区房地产市场情况三、开发规划3.1基本数据3.2规划要求和限制3.3规划方案初步设想3.4计划开发期四、经济分析4.1成本估算4.2盈利预测五、风险分析及对策六、结论及建议6.1基本结论6.2投资建议七、附件7.1项目地形图、位置图、交通图等7.2地块规划方案（如有需提供）7.3项目宗地概况表7.4项目经济技术指标表7.5项目合作条件表（招拍挂项目可不填）7.6项目成本及收益估算表7.7项目开发进度及销售计划表138,项目立项经济测算表序号内容计算公式单位成本总额说明(元/平米)(万元)一销售总收入　　　土地总面积　平米11.1住宅售价（元/平米）　　　建设用地面积平米1.2商业售价（元/平米）　　　容积率　1.3其它售价（元/平米）　　　　　小计　　　　总建筑面积平米2车位收入万元/个　　　批准的容积率面积平米二税前成本　　　拟建的容积率面积平米1土地费用地价含出让金、开发费、基础设施配套费等　　可售面积1平米拆迁费其中：拆迁工程费　　　　万　　住宅1平米土地办证费其中：契税3%　　住宅类型1：平米其他土地费用含土地使用费、中介费、合作方补偿等　　住宅类型2：平米小计按可售面积计算　　可售商业1平米2前期费用三通一平费　　　不可售面积平米调研评估费　　　地下室平米勘测设计费　　　车位数个其他前期费含报规报建费及其它　　　　小计按可售面积计算　　发展周期年3建安费用前期工程费　　　建筑期年可售物业　　　　　配套设施　　　土地费用总额万元配套工程　　　其中：地价（出让金）万元其它工程含室外工程费、精装修工程费等　　土地费用入可销售面积元/平米小计按可售面积计算　　地价折入可销售面积元/平米4其他直接费工程管理费含工程监理费、招投标费等　　　　项目管理费含项目工资、办公费、福利费等　　建筑安装费万元其它费用含增容费、物业基金等　　住宅：元/平米小计按可售面积计算　　地下室：元/平米138,5销售费用营销费用销售总收入的2%　　商铺：元/平米其他销售费用含物业补偿费、售后服务费等　　不可售面积（公建设施）：元/平米小计按可售面积计算　　　　6财务费用　含借款利息及融资费用等　　住宅层数层7公司管理费用　发展周期×年管理费　　户数户8不可预见费　以上2-7项之和的3%　　小区人口人三税项营业税金及附加销售总收入的%　　　　土地增值税　　　　　企业所得税按照财务口径进行计算　　　　小计　　　注释：　四税后成本　税前成本+税项　　1、分期开发项目应以可售面积作为土地费用的分摊依据，并在此列明分摊比例的计算式；五税前利润　销售总收入-税前成本－营业税　　六税后利润　税前利润-企业所得税－增值税　　2、成本项中的“单位成本”按照项目可销售面积来计算，而不是项目总建筑面积。七总成本利润率　税后利润/税前成本×100%　八销售利润率　税后利润/销售总收入×100%　　　　138,项目投资立项请示文件《关于上海市闵行区漕宝路综合体项目投资立项的请示》中国建筑第八工程局有限公司：该项目为闵行区政府旧村改造项目，闵行区政府为进一步改善项目所在地区的城市环境面貌，提升居民群众的生活居住条件，推动区域经济社会协调发展，将此项目列入城市旧村改造计划，拟将此地块拆迁后收储，用于房地产开发，并享受旧村改造的优惠政策。一、项目概况项目位于闵行区古美板块，为闵行区外环内成熟的生活居住板块。区域位置优越，北邻国家级经济开发区漕河泾经济技术开发区，西接七宝，南临梅陇，东靠田林康健板块，距离虹桥交通枢纽约7公里，距离徐家汇约8公里。项目用地面积共271.9亩，性质为居住、商办用地，住宅容积率2.5，商办容积率3.0，住宅建筑面积不超过计容建筑面积的75%，商办建筑面积不低于计容建筑面积的25%。二、土地运作模式我方与合作方签订合作协议，在此基础上合作方推动我方与闵行区政府签订《土地一级开发合作协议》，在协议中落实地块控制性详细规划调整，土地挂牌前我方与合作方成立合资公司，由合资公司进行摘牌。三、投资估算及项目收益经测算，项目总投资预计约95.2亿元，销售收入预计约174.9亿元，实现税后利润约40.3亿元，成本利润率42.3%。假设合作方以40%的比例分享土地差额收益，则我方实际净利润为29.9亿元，实际成本利润率为31.5%，如果合作方以60%的比例分享土地差额收益，则我方实际净利润为24.8亿元，实际成本利润率为26%。经我司内部评审认为，如该项目成功获取，对于增加我局在上海市场，尤其是主城区开发的优质土地储备具有十分重要的战略发展意义。该项目所在区位极其优良，且如若能够以较低的价格获取，投资收益将十分可观，这对于我局十三五规模的实现具有绝对的现实意义，恳请局批准我司该项目的投资立项。妥否，请批示。附件1.《上海市闵行区漕宝路综合体项目立项建议书》2014年7月2日138,总部投委会评审议案138,总部投委会会议纪要司会纪字〔2014〕26号签发人：高波东孚公司2014年第一次投委会会议纪要会议名称：东孚公司2014年第一次投资管理委员会会议时间：2014年6月16日上午9:00-11:00会议地点：上海中建大厦26F第三会议室、山东中建七楼会议室（视频）主持人：江岩参会人员：总部：高波韩文东马东升曹立强朱庆涛李志民姜学林朱小琴赵贵东陈信霖陈曙凌董海龙杨晓辉山东中建：左臣华孟强郭大磊卢丙磊安南杨小菊及各部门经理上海公司：王长新梁铭孙纯怡赵磊根据东孚公司投资管理制度及拟投项目进度，公司投资管理委员会于2014年6月16日在中建大厦26F第三会议室召开。会上，投委会评委及列席人员对青岛、济南、上海、南京区域拟投资项目的立项及可研报告进行评审，形成以下会议纪要：（一）审议青岛世园李沧区南王社区项目立项报告，并同意项目立项。朱庆涛：需明确总投资中是否含有土地二次熟化成本，避免出现类似昆明池土地二次熟化现象。李志民：项目周边配套建设是否成熟对未来价格影响程度较大，需进一步分析。曹立强：同意项目立项。对合作方收益分红提前规划，并在实施过程中加强分红监督。138,江岩：同意项目立项。52亿的总投资额超过股份公司董常会决策权限，需上董事会，上会难度加大，建议总投资额压缩在50亿以内。马东升：同意项目立项。韩文东：原则同意项目立项，下一步尽快完善可研工作。可研报告八项费用在上会之前要组织项目公司各系统对费用进行确认。做到各项数据有据可依，总部各系统要全力配合项目落实费用依据，并为后期项目积累经验。若项目楼板价高于3720元/平方米，山东中建要落实可接受的最高报价，以确保项目收益。高波：同意项目立项。考虑到本年度投资预算制约，与合作方合理设计股权结构，尽可能较低占用我方资金，平衡资金使用，在不突破股份公司投资预算情况下，覆盖全部本年拟投资项目。（二）审议并通过济南王舍人基地项目可研报告。李志民：项目营销费用参照公司制度规定执行。曹立强：同意项目可研报告。江岩：同意项目可研报告。马东升：同意项目可研报告。韩文东：同意项目可研报告。王舍人项目各项成本必须进行细致的划分；学校成本如何分摊需在可研报告中予以明确；地块分南北两个地块，在开发进度上一定要衔接好。高波：同意项目可研报告。（1）王舍人项目股份公司只是通过项目立项，但现在我们已有实质性的进展，如何向股份公司说明情况;(2)在可研中应明确项目产生正现金流的时间，并作为考核依据；（3）对融资成本要尽可能控制在10%以内。138,138,项目可研各部门输出成果部门输出成果基本要求输出成果输出成果的作用报告内容分工时间要求提交股份公司所需材料区域公司投资开发部1、项目立项阶段组织各部门参与编写《项目立项建议书》；2、汇总各部门《项目立项建议书》相关内容，组织各部门及领导会签；3、向东孚公司提交项目立项请示及相关附件材料《土地属性一览表》《项目政府规划要点一览表》提交给营销、规划、成本部门项目基本数据一、项目概况1.1项目背景及合作方情况1.2地理位置及主要规划指标1.3周边情况1.4宗地状况1.5项目获取方式（合作方式、收购路径等）1.6项目投资主体及实施方式四、经济分析4.1成本估算4.2盈利预测五、风险分析及对策六、结论及建议6.1基本结论6.2投资建议2日内1、局请示文件；2、项目立项建议书；3、项目经济测算表；4、项目立项报告签字页；5、初步法律意见书区域公司营销策划部1、对项目及周边情况进行实地查勘，对当地房地产市场进行调研；2、《项目初步市场定位报告》二、市场调查2.1地区房地产市场发展整体形势2.2138,撰写项目初步定位报告，报告应包括以下内容：项目土地自身属性分析、城市宏观经济分析、城市及区域规划分析、房地产市场分析、项目初步定位结论（整体形象、价格、产品、客户）；1、为项目经济测算提供营销费用成本数据1、为项目提供市场指导，初步判断项目市场实现的可行性；2、为规划设计强排方案提供市场依据；3、为项目经济测算提供营销费用、销售价格等数据支撑项目所在片区房地产市场情况五、风险分析及对策项目所面临的市场风险及应对策略。20日内，对于商业比例达到或超过20%的项目可延长为30日内区域公司规划设计部1、根据已有土地基本数据、地块形状、地形特征、周边情况、区域规划以及营销策划部提供的项目初步定位报告，出具项目强排方案；2、强排方案指标应包括总用地面积、容积率、总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积、分物业类型建筑面积、建筑基地面积、建筑密度、绿地率、公共服务设施面积、车位数量、总户数等；3、规划设计部在出具强排方案前应与营销策划部充分沟通，并在营销策划部撰写项目初步定位报告过程中提前沟通，有效节约时间，规划设计部从市场、目标客户、利润最大化、规划的合理性及美学效果等方面提供多种方案以供选择《强排方案》1、为项目经济测算提供依据；2、提供项目初步展望三、开发规划3.1基本数据3.2规划要求和限制3.3规划方案初步设想20日内，对于商业比例达到或超过20%的项目可延长为30日内138,区域公司成本合约部1、收集目标区域的各类房地产产品造价水平、了解当地预结算的相关规定及市场水平；2、为项目经济测算提供前期费用、建安成本、其他直接费用数据并进行审核确认《项目成本测算明细表》为项目经济测算提供成本数据支撑四、经济分析4.1成本估算成本估算中提供前期费用、建安成本、其他直接费用数据20日内区域公司财务资金部1、提供公司融资信息，结合公司未来发展计划给出公司现金流预测；2、为项目立项经济测算提供管理费用、财务成本数据并审核确认。《税务及融资方案》为项目立项和经济测算提供财务方面的支撑一、项目概况1.5项目获取方式土1.6项目投资主体及实施方式土地获取合作模式中涉及到的股权、债权债务等财务问题四、经济分析4.1成本估算成本估算中提供管理费用、财务费用数据五、风险分析及对策涉及到财务风险部分20日内区域公司运营开发部对项目关键节点提供建议，提供项目开发计划表《项目开发计划表》为项目立项和经济测算提供运营开发建议3.4计划开发期20日内法务监察部1、对项目存在的法律风险进行建议；2、对协议、合同等文本进行法务审核《初步法律意见书》1、为项目立项提供法律支撑以及法律风险提示；2、局通过后3日内138,作为报股份公司的附件之一总部投资发展部1、把控项目立项各个关键节点流程，对时间进度严格要求；2、对区域公司提交的项目立项材料进行审核；3、组织总部各部门及领导对立项材料进行审阅，并召开投委会会议，形成具有决策意见的投委会会议纪要；4、将立项材料上报局及股份公司《项目立项议案》《项目立项上会PPT》《投委会委员评审意见表》《投委会会议纪要》《东孚公司投资立项请示文件》《局投资立项请示文件》1、项目立项公司投委会上会；2、局及股份公司上会5日内总部营销策划部1、对区域公司营销策划部的项目初步定位报告及项目立项编写的内容进行把控并审核；2、对报告编写过程中产生的问题或提出的建议双方应及时沟通；3、对商业建筑面积比例达到或超过20%的项目由总部营销策划部进行报告内容的编写《区域、总部营销策划部项目立项建议书内容确认表》《总部营销策划部评审意见表》对项目立项建议书和经济测算表有关市场部分的内容进行最终确认5日内138,总部规划设计部1、对区域公司规划设计部的强排方案进行把控审核；2、在项目强排方案设计过程中总部规划设计部与区域公司规划设计部应充分沟通；3、对商业建筑面积比例达到或超过20%的项目由总部规划设计部出具强排方案《区域、总部规划设计部项目立项建议书内容确认表》《总部规划设计部评审意见表》对项目立项建议书和经济测算表有关基础数据、规划设计方面的内容进行最终确认5日内总部成本合约部1、对区域公司成本合约部提供的成本明细表进行把控审核；2、对成本数据有异议的问题总部成本合约部与区域公司成本合约部应及时沟通解决《区域、总部成本合约部项目立项建议书内容确认表》《总部成本合约部评审意见表》对项目立项建议书和经济测算表有关成本方面的数据进行最终确认5日内总部财务资金部1、对区域公司财务资金部立项建议书编写的内容以及提供的管理费用、财务费用数据进行把控审核；2、对存在的问题总部财务资金部与区域公司财务资金部应及时沟通解决《区域、总财务资金部项目立项建议书内容确认表》《总部财务资金部评审意见表》对项目立项建议书和经济测算表对财务方面内容进行最终确认5日内138,总部运营开发部1、对区域公司运营开发部提供的项目开发计划表进行把控审核；2、对存在的问题总部运营开发部与区域公司运营开发部应及时沟通解决《区域、总部运营开发部项目立项建议书内容确认表》《总部运营开发部评审意见表》对项目立项建议书和经济测算表对运营开发计划方面的内容进行最终确认5日内区域公司投资开发部1、项目立项经股份公司批复后组织各部门参与编写《项目可行性研究报告》；2、汇总各部门《项目可行性研究报告》相关内容，组织各部门及领导会签；3、向东孚公司提交项目投资开发请示及相关附件材料一、项目概况1.1项目背景1.2地块位置、素质及现状1.3周边环境1.4市政配套设施1.5道路现状及规划发展情况1.5项目宗地分析结论1.6项目获取及合作模式1.7项目手续办理情况三、开发规划和营销规划3.5项目优劣势分析四、开发成本4.1税费标准4.2土地费用4.8不可预见费4.9成本分析40日内1、局请示文件；2、项目可行性研究报告；3、项目经济测算表；4、项目可研报告签字页；5、项目法律意见书；6、项目现金流量影响说明；7、局董事会决议138,五、财务评价5.1项目销售收入测算5.2项目各项税金测算5.3项目成本利润分析5.4项目资金来源与运用分析5.5项目资金回收与贷款偿还分析5.6项目现金流量分析与效益预测5.7财务评价结论六、风险分析及对策6.1项目盈亏平衡点分析6.2项目敏感性分析6.4风险分析基本结论及应对措施七、综合分析与建议7.1综合分析7.2基本结论7.3存在的问题7.4投资建议138,区域公司营销策划部1、项目初步定位报告深化，包括价格定位、产品定位、客户定位深化，对建筑外立面、项目规划、园林景观、物业等提出建议；2、为项目经济测算提供营销费用成本数据、销售价格、价格增长率、销售周期《项目初步市场定位报告深化》进一步深化项目定位，明确项目产品、价格等，并指导项目初步规划设计二、市场调查2.1地块所在城市经济发展状况2.2地块所在城市的规划发展方向2.3地块所在城市及地块周边的土地市场状况2.4地块所在城市及片区房地产市场情况2.5可比楼盘分析2.7政策因素分析2.8市场调查结论三、开发规划和营销规划3.6目前市场的确定和开发定位3.7租售方案3.8主要营销策划和促销手段四、开发成本4.6销售费用六、风险分析及对策6.3项目风险因素分析（市场风险和政策风险）6.4风险分析基本结论及应对措施（提供市场、政策风险应对策略）40日内，对于商业比例达到或超过20%的项目可延长为50日内138,区域公司规划设计部1、项目初步规划设计；2、在强排方案基础上增加户型结构、建筑立面设计、单体梯户数等《项目规划设计分析报告》1、为可研经济测算提供依据；2、提出更具有落地性的规划方案，项目发展方向基本明确三、开发规划和营销规划3.1基本数据3.2规划的要求与限制3.3开发规划方案的初步设想40日内，对于商业比例达到或超过20%的项目可延长为50日内区域公司成本合约部1、为项目经济测算提供前期费用、建安成本、其他直接费用数据并进行审核确认2、各物业类型建安成本明细表《项目成本明细表》为可研经济测算提供成本数据支撑一、市场调查2.6同类物业的平均建筑成本分析四、开发成本4.3前期费用4.4建筑安装费4.5其他直接费40日内区域公司财务资金部1、提供公司融资信息，结合公司未来发展计划给出公司现金流预测；2、为项目可研经济测算提供管理费用、财务成本数据并审核确认。《税务及融资方案》为项目投资开发和经济测算提供财务方面的支撑一、项目概况1.6土地获取及合作模式40日内138,（如属收购的项目，需详细说明相关公司的法律及财务尽职调查情况，尽职调查报告中不清楚、未经查明、风险较大的事项，相应的应对措施；相关公司的债权债务情况、资产抵押情况、股权或产权过户程序由财务、法务部编制）四、开发成本4.7其他间接费用六、风险分析及对策6.3项目风险因素分析（财务风险）6.4风险分析基本结论及应对措施（提供财务风险应对策略）区域公司运营开发部对项目关键节点提供建议，提供项目开发计划表《项目开发计划表》为项目投资开发和经济测算提供运营开发建议三、开发规划和营销规划3.4计划开发期40日内法务监察部1、对项目存在的法律风险进行建议；2、对协议、合同等文本进行法务审核《项目法律意见书》1、为项目投资开发提供法律支撑以及法律风险提示；2、作为报股份公司的附件之一一、项目概况1.6土地获取及合作模式（项目涉及的法律问题，合法合规性分析；法律可行性分析结论）6.3项目风险因素分析（法律风险）6.4风险分析基本结论及应对措施（提供法律风险应对策略）局通过后3日内138,总部投资发展部1、把控项目可研各个关键节点流程，对时间进度严格要求；2、对区域公司提交的项目可研材料进行审核3、组织总部各部门及领导对可研材料进行审阅，并召开投委会会议，形成具有决策意见的投委会会议纪要《项目可研议案》《项目可研上会PPT》《投委会委员评审意见表》《投委会会议纪要》《东孚公司投资开发请示文件》《局投资开发请示文件》1、项目立项公司投委会上会；2、局及股份公司上会5日内总部营销策划部1、对区域公司营销策划部的项目定位深化报告及项目可研编写的内容进行把控并审核；2、对可研报告编写过程中产生的问题或提出的建议双方应及时沟通；3、对商业建筑面积比例达到或超过20%的项目由总部营销策划部进行报告内容的编写《区域、总部营销策划部项目可行性研究报告内容确认表》《总部营销策划部评审意见表》对项目可行性研究报告和经济测算表有关市场部分的内容进行最终确认5日内138,总部规划设计部1、对区域公司规划设计部的初步设计方案进行把控审核；2、在项目初步规划设计过程中总部规划设计部与区域公司规划设计部应充分沟通；3、对商业建筑面积比例达到或超过20%的项目由总部规划设计部出具项目初步规划设计方案《区域、总部规划设计部项目可行性研究报告内容确认表》《总部规划设计部评审意见表》对项目可行性研究报告和经济测算表有关基础数据、规划设计方面的内容进行最终确认5日内总部成本合约部1、对区域公司成本合约部提供的成本明细表进行把控审核；2、对成本数据有异议的问题总部成本合约部与区域公司成本合约部应及时沟通解决《区域、总部成本合约部项目可行性研究报告内容确认表》《总部成本合约部评审意见表》对项目可行性研究报告和经济测算表有关成本方面的数据进行最终确认5日内总部财务资金部1、对区域公司财务资金部项目可行性研究报告编写的内容以及提供的管理费用、财务费用数据进行把控审核；2、对存在的问题总部财务资金部与区域公司财务资金部应及时沟通解决《区域、总财务资金部项目可行性研究报告内容确认表》对项目可行性研究报告和经济测算表对财务方面内容进行最终确认5日内138,《总部财务资金部评审意见表》总部运营开发部1、对区域公司运营开发部提供的项目开发计划表进行把控审核；2、对存在的问题总部运营开发部与区域公司运营开发部应及时沟通解决《区域、总部运营开发部项目可行性研究报告内容确认表》《总部运营开发部评审意见表》对项目可行性研究报告和经济测算表对运营开发计划方面的内容进行最终确认5日内138,项目可行性研究报告一、项目概况包括但不限于以下内容：1.1项目背景：含项目来源、土地性质、权属情况，项目合作方情况介绍等。1.2地块位置、素质及现状：含地理位置、四至范围、土地面积、地面现状、宗地形状、地势地貌、地质水文状况、景观资源、地下情况、规划控制条件等。1.3周边环境：包括人文环境、交通环境、商业生活配套，治安情况、空气状况、各类污染情况、各种危险源等，以及周边土地用途规划等。1.4市政配套设施：道路现状及规划发展情况；供水、排水、供电、通讯、燃气、供热情况。1.5项目宗地分析结论。1.6项目获取及合作模式：土地获取方式与路径；主要合约条款、投资各方股权比例；付款进度及与土地过户程序的配合；项目涉及的法律问题，合法合规性分析；法律可行性分析结论。如属收购的项目，需详细说明相关公司的法律及财务尽职调查情况，尽职调查报告中不清楚、未经查明、风险较大的事项，相应的应对措施；相关公司的债权债务情况、资产抵押情况、股权或产权过户程序。如属工程换土地项目，需详细说明土地过户相关程序等。1.7项目手续办理情况：土地使用权办理程序、所需时间；如涉及土地变性，需说明相关程序、问题及所需时间等；如涉及规划更改，需说明相关问题或障碍、所需时间等；其它手续问题。附图：地块位置示意图，地形图地块现状与周边景观照片或图例地块周边土地用途规划图交通状况示意图商业、生活配套分布图市政配套设施的管线走向、容量及接口位置示意图(以上信息可以在一张或多张图纸上同时反映)项目交易流程、股权结构图（如交易程序复杂，需提供相关示意图）二、市场调查138,包括但不限于以下内容：2.1地块所在城市经济发展状况：所在城市的人口、经济结构、主要产业，近几年城市经济总量、居民收入与消费情况、固定资产投资等。2.2地块所在城市的规划发展方向。2.3地块所在城市及地块周边的土地市场状况：土地供需情况及价格走势，须提供最近一年土地公开出让市场成交情况汇总表；周边可比楼盘的拿地时间及拿地价格等。2.4地块所在城市及片区房地产市场情况：主要消费群体分析；近几年房地产投资、开发建设及销售情况，同类物业供给、需求及价格走势等；可供租售的同类物业面积、库存率、空置率等；现时的及潜在的竞争性楼盘情况。2.5可比楼盘分析：选取同区域若干可比楼盘进行介绍，包括但不限于项目位置、开发商、物业类型、建筑规划指标、项目特征、优势与劣势、销售价格、户型结构、装修标准、销售情况等。2.6同类物业的平均建筑成本分析：结合当地原材料价格、人工成本等因素，详细说明同类物业建筑成本情况。2.7政策因素分析：国家及地方关于该类型房地产开发项目的有关法规和特殊政策，地方政府给本项目的优惠政策或特殊限制等。2.8市场调查结论。附图：地块与可比楼盘的位置示意图三、开发规划和营销规划包括但不限于以下内容：3.1基本数据：包括土地面积、容积率、总建筑面积、建筑密度；各功能部分的楼面面积、户型结构、车位数量；可售面积、公建面积、经营性公建面积等指标。3.2规划的要求与限制：包括代征地、代征道路占地面积，公建物业占地面积和建筑面积，退红线要求及建筑物限高等；结合人防工程和车位配置要求对地下面积做一专项说明。3.3开发方案的初步设想：项目规划设计分析报告作为附件，就项目的规划设计可行性、基本建筑形态做初步分析。3.4计划开发期：包括从项目开始投资到项目竣工全部投入使用的全部周期。3.5138,项目的优劣势分析：从地段、环境、交通、配套设施、设计、景观、规模、品质等方面将本项目与可比楼盘进行比较。3.6目标市场的确定和开发定位：目标客户群分析、产品定位、预计售价等；项目初步市场定位报告作为附件。3.7租售方案：项目销售计划，预测销售速度和消化期等。3.8主要营销策划和促销手段。附件：初步市场定位报告规划设计分析报告四、开发成本包括但不限于以下内容：4.1税费标准：所在区域房地产开发各项税费及征收标准。4.2土地费用：包括政府土地有偿出让价、基础设施配套设施等、拆迁补偿费、土地办证费、合作方补偿费（收购溢价）、中介费、物业分成或分利费用在内的土地费用。4.3前期费用：包括三通一平费、调研评估费、勘察设计费、报规报建费、开办费等。4.4建筑安装费：包括前期工程费，可售物业、不可售物业以及地下建筑的建筑安装费，红线内配套设施费、配套工程费，室外工程费用、精装修工程费等。4.5其它直接费：包括工程管理费、项目（地盘）管理费、水电增容费、物业管理基金等。4.6销售费用：包括项目营销费用、售后服务费等。4.7其它间接费用：包括公司管理费、财务费（利息等）等。4.8不可预见费：由不确定因素引起的不可预见费。4.9成本分析：总投资构成和各部分所占比重分析，与以往已开发完工的项目或其它公司的项目做横向比较。五、财务评价包括但不限于以下内容：5.1项目销售收入测算。5.2项目各项税金测算。5.3项目成本利润分析。5.4项目资金来源与运用分析。5.5项目资金回收与贷款偿还分析。138,5.6项目现金流量分析与效益预测。5.7财务评价结论。六、风险分析与对策包括但不限于以下内容：6.1项目盈亏平衡点分析。6.2项目敏感性分析。6.3项目风险因素分析：包括市场风险、政策风险、法律风险、财务风险、管理风险等。6.4风险分析基本结论及应对措施。七、综合分析与建议包括但不限于以下内容：7.1综合分析：项目的优势、劣势、机会与威胁（SWOT分析），可从以下方面论述：项目宗地情况；市政配套、生活配套；地区优惠政策、城市发展规划；地区房地产市场发展趋势；本项目规划设计、产品品质和特征、市场竞争情况；项目合作方式；项目资金平衡、经济效益；启动速度、开发进度；本企业财务状况、战略规划等。7.2基本结论。7.3存在的问题。7.4投资建议。八、附件8.0前述项目地形图、交通图等8.1项目可比楼盘调查表8.2项目与可比楼盘定价因素比较表8.3项目开发进度计划表8.4项目销售进度及收入估算表8.5项目成本及盈利测算表8.6项目成本科目说明8.7项目投资支出与资金筹措计划表8.8项目借款还本付息计划表8.9项目资金来源与运用表8.10项目现金流量预测表（全投资）138,8.11项目现金流量预测表（自有资金）8.12项目现金流量预测表（自有资金）8.13项目敏感性分析表8.14项目初步市场定位报告8.15项目规划设计分析报告138,项目可研经济测算表基础指标表序号指标合计住宅部分商办部分单位备注小计112b-02112b-04~06113-04~05113-021总用地面积平方米　1.1建设用地面积平方米271.9亩1.2代征道路面积平方米　1.3代征绿地面积平方米　　　　　2批准容积率面积平方米　　容积率　　　比例　　　　　3总建筑面积平方米　3.1地上总建筑面积平方米　3.1.1地上可售建筑面积平方米　　住宅平方米　　商业平方米　　办公平方米　3.1.2地上不可售建筑面积平方米　　保障房平方米　　社区公建配套平方米　138,3.2地下建筑面积平方米　3.2.1地下储藏室平方米　3.2.2地下产权车库平方米　3.2.3地下人防平方米　　　　　4地下可售车位个　　地下车位销售率　　　可售地下车位个　　　　　5建筑密度　　6绿地率　　7建筑基底面积平方米　8住宅户数　　　　　　9开发计划　　9.1开发期个季度　9.2销售期个季度　138,进度计划表阶段事项持续时间（月）起始时间完成时间2015年2016年2017年2018年2019年2020年　　1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度土地摘牌摘牌时间　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　立项报批项目立项及报批、报建定位设计项目定位方案及扩初施工图设计施工销售竣工验收及交房入伙138,住宅成本利润表序号内容偏保守方案正常方案偏乐观方案单位可售面积总额单位可售面积总额单位可售面积总额(元/平米)(万元)(元/平米)(万元)(元/平米)(万元)一总收入1住宅　2住宅沿街商业　3车位　二税前成本　1土地成本　2前期费用　3建安工程费　4其他直接费　5销售费用　6管理费用　7财务费用　8不可预见费　三税项小计营业税金及附加土地增值税企业所得税四税后成本　五税前利润　六税后利润　七成本利润率　八销售利润率　138,住宅成本测算表序号成本科目参考标准（小高层住宅）本案测算说明相对面积取费标准成本总额单位成本（可售面积）(平米)(元/平米)(万元)(元/平米)1土地成本小计　　　　　794,01624403地价款　　廉租房易地建设费　　契税土地出让金的3%　土地使用税土地使用税12元/㎡*开发周期（年）　基础设施配套费430元/㎡,按计容建筑面积计算　其他土地成本印花税按出让金的万分之5计算　2前期费用小计　　　三通一平费　　调研评估费　　规划设计费50-100元/平米建筑面积　报批报建费　　临时设施费　　其他前期费　　3建安工程费小计　　　前期工程费　10-15元/平米建筑面积　地上可售建安小计　　住宅　　商业　　办公　　地上不可售建安小计　　保障房　　社区公建配套　　地下建安　　　138,配套工程费小计　　供配电工程165元/平米建筑面积　供水工程76元/平米建筑面积　排水工程17.5元/平米建筑面积　燃气工程24.5元/平米建筑面积　采暖工程50元/平米建筑面积　有线电视10元/平米建筑面积　电信工程12.5元/平米建筑面积　网络工程5元/平米建筑面积　人防工程25元/平米建筑面积　消防工程15元/平米建筑面积　市政管线50元/平米建筑面积　环保工程20元/平米建筑面积　智能化工程20元/平米建筑面积　其他配套工程8元/平米建筑面积　室外工程费小计　　　园林景观、道路及灯光等450元/平米施工面积　代征绿地小计　　代征道路　　代征绿地　　其他建安工程费围墙、门卫、土方等30元/平米建筑面积　4其他直接费小计　　　工程管理费15-30元/平米建筑面积，或按建安费用1%计算　项目管理费用销售收入的1%　物业维修基金上海按1295元/㎡　其他　5管理费用　按开发周期估算，600万元/年　6销售费用营销费用、销售服务费等销售收入的2%　7财务费用　　视借款情况而定　8不可预见费　　建安工程费的4%　138,税前成本合计　　138,销售价格表序号项目　单位2015年2016年2017年2018年2019年2020年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一住宅　　1现价2年增长率3当期售价三地下车位1现价2年增长率138,销售收入表序号项目合计2015年2016年2017年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一销售回款　二住宅　1累计销售面积平方米2销售均价元/平米3累计销售金额　四地下车位　1累计销售个数个2销售个数个3销售比例%4销售价格万元/个5销售金额万元五销售额合计万元六销售费用七营业税及附加八土地增值税　九企业所得税　138,投资支出与资金筹措表合计2015年2016年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一投资计划1土地费用1.1土地款含契税1.2土地使用税1.3大市政配套费2前期费用3建安费用4其它直接费用5管理费用6不可预见费7销售费用8财务费用二资金筹措1自有资金投入中建东孚股东乙股东丙2借款（底限）自有资金（计息部分）银行借款其他借款3销售回款再投资三销售回款138,资金来源与运用表　　合计2015年2016年2017年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一资金来源1自有资金投入　中建东孚　股东乙　股东丙2借款　自有资金（计息部分）　银行借款　其他借款3销售回款二资金运用1土地费用2前期费用3建安费用4其它直接费用5管理费用6不可预见费7销售费用8财务费用　自有资金利息　银行贷款利息　其他借款利息9贷款本金偿还　自有资金计息部分本金偿还　银行贷款本金偿还　其他借款本金偿还10税金　营业税金及附加138,　土地增值税　企业所得税三盈余资金四累计盈余资金138,银行借款还本付息计划表　　合计2015年2016年2017年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一借款1上期末借款余额2本期借款二还本付息1付息2借款还本　　　年利率　　　　　138,全投资现金流量表　　合计2015年2016年2017年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度　　一现金流出1土地费用2前期费用3建安工程费4其它直接费5管理费用6不可预见费7销售费用8税金二现金流入三净现金流量四累计净现金流量五内部收益率（IRR）六净现值（NPV）　　　年折现率138,　　　　自有资金现金流量表　　　　　合计2015年2016年2017年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一现金流出1自有资金投入2销售回款再投资3借款本金偿还4税金二现金流入三净现金流量四累计净现金流量五内部收益率（IRR）六累计净现值（NPV）　年折现率138,项目投资开发请示文件关于中建八局济南王舍人基地项目投资开发的请示中国建筑股份有限公司：济南王舍人基地原主要为八局职工住宅楼，以上世纪七八十年代简易楼房为主，采暖、排水等各种基本生活设施都不具备，居住条件极差，职工居民要求改善居住条件的呼声极高。地上其它建筑物为旧办公用房、厂房等，为辅营改制单位租赁使用，资产使用率较低。另外，根据2008年济南市政府发布230号令《济南市国有土地收购储备办法》的政策条件，若基地地块实施熟化开发，八局及八局一公司将有效盘活资产约1.5亿元。该项目已于2013年5月获股份公司立项批复（中建股房产函[2013]9号）。一、项目概况项目用地位于济南市历城区飞跃大道与凤歧路交汇处东南角，属济南市东部新城重点发展的雪山片区，距离济南市政府约8公里，区位较为优越。项目用地总用地面积约500亩，初步计划分两期实施熟化。项目一期以中建八局王舍人基地为主，总用地面积约300亩。二、土地运作模式我局通过济南市城投集团平台实施地块熟化，采用“征集土地熟化投资人”方式进行运作，即通过征集土地熟化投资人锁定土地及地价，土地熟化投资人则成为土地二次挂牌的唯一摘牌人，从而达到以排他性方式获取土地。2014年1月20日，我局成功竞得本项目地块的土地熟化投资人资格，成功锁定本项目一期约300亩土地开发权。三、投资估算及项目收益经测算，项目总投资预计约18.6亿元，税后总成本约21.5亿元，销售收入预计约24.8亿元，实现税后利润约3.25亿元，成本利润率17.45%。经我局内部评审，一方面王舍人基地为我局自有土地，启动该项目的熟化工作，将改善八局原有职工落后的居住条件、盘活公司闲置资产，同时济南的“四六分成政策”可以实现土地出让收益分成约1.5亿元，另一方面项目开发财务可行，风险可控，满足股份公司对地产项目投资回报要求，现已具备实施条件，恳请股份公司批准我局该项目的投资开发实施。妥否，请批示。附件1.《中建八局济南王舍人基地项目可行性研究报告》138,2.中建八局济南王舍人基地项目可研测算3.局董决[2012]3号4.中建八局济南王舍人基地项目对八局现金流影响说明5、中建八局济南王舍人基地项目法律意见书6、中建股房产函[2013]9号关于中建八局济南王舍人基地项目立项有关事宜的函2014年7月1日138,地产投资统计报表表一土地情况表序号我方投资主体项目名称地块名称项目时间特性开发方式项目公司项目所在地区省份城市名称项目位置物业类型我方权益比例%项目土地取得情况项目开发手续办理情况占地面积规划建筑面积土地取得方式签约日期土地证使用权证用地规划许可证工程规划许可证工程施工许可证房屋销/预售许可证竣工备案表总建筑面积其中可销售面积：本月增减额合计其中：合计住宅商业办公其它总面积权益地上部分地下部分总面积其中：车位(个)甲乙丙丁戊己庚辛壬癸1234567891011121314151617181920212223　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　138,表二项目投资计划及完成情况省份城市名称我方权益比例%计划总投资额本年计划投资额本月完成投资额本年累计完成投资额项目累计完成投资额合计其中：合计其中：合计其中：合计其中合计其中：土地费用建安及其他费用土地费用建安及其他费用土地费用建安及其他费用土地费用建安及其他费用土地费用建安及其他费用总额权益总额权益总额权益总额权益总额权益总额权益总额权益总额权益总额权益总额权益总额权益总额权益总额权益总额权益总额权益戊己庚123456789101112131415161718192021222324252627282930　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　138,表三项目投资资金来源情况表序号项目名称开发方式项目所在地区省份城市名称我方权益比例%计划总投资额本月资金来源本年累计资金来源应付投资款项目累计资金来源可研计划实施调整计划合计其中：合计其中：上年期末数本月期末数合计其中：计划投资额资金来源计划投资额资金来源自有资金贷款销售回款其它资金上年期末结余资金本年筹措资金自有资金贷款销售回款其它资金自有资金贷款销售回款其它资金自有资金贷款销售回款其它资金自有资金贷款销售回款其它资金总额总额总额总额总额总额权益总额权益总额权益总额权益总额权益总额权益总额权益总额权益总额权益总额权益总额权益总额总额权益总额权益总额权益总额权益总额总额总额权益总额权益总额权益总额权益总额权益甲乙丙丁戊己庚123456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142434445464748　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　138,表四项目施工进展情况序号项目名称开发方式项目所在地区省份城市名称我方权益比例%项目实施状态计划发展期项目总套数（套）施工面积竣工面积批准销售面积入伙面积开工日期计划竣工时间本年计划开工面积本月新开工面积本年新开工面积项目累计开工面积本年计划竣工面积本月竣工面积本年累计竣工面积项目累计竣工面积本月本年累计项目累计本年累计批准销售套数项目累计批准销售套数本月本年累计项目累计累计入伙套数甲乙丙丁戊己庚辛壬癸123456789101112131415161718　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　138,表五项目销（预）售合同面积表序号项目名称开发方式项目所在地区省份城市名称我方权益比例%销（预）售合同套数销（预）售比例本月销（预）售合同面积本年累计销（预）售合同面积项目累计销(预)售合同面积库存房屋本月本年累计项目累计合计其中合计其中：合计其中：住宅商业办公其它住宅商业办公其它住宅商业办公其它（套）（套）（套）（%）总面积权益总面积权益总面积权益总面积权益总面积权益总面积权益总面积权益总面积权益总面积权益总面积权益总面积权益总面积权益总面积权益总面积权益总面积权益总面积（套）甲乙丙丁戊己12345678910111213141516171819202122232425262728293031323334353637　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　138,表六项目销（预）售合同金额表序号项目名称开发方式项目所在地区省份城市名称我方权益比例%本月销（预）售合同金额本月销（预）售均价本年累计销（预）售合同金额项目累计销（预）售合同金额合计其中：合计其中合计其中：住宅商业办公其它住宅商业办公其它住宅商业办公其它总额权益总额权益总额权益总额权益总额权益元/平方米总额权益总额权益总额权益总额权益总额权益总额权益总额权益总额权益总额权益总额权益甲乙丙丁戊己1234567891011121314151617181920212223242526272829303132　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　138,表七销（预）售资金回笼表序号项目名称开发方式我方权益比例%当期收到的销（预）售款本年项目回款预算本年累计收到的销（预）售款项目累计收到的销（预）售款合计其中：合计其中合计其中：住宅商业办公其它住宅商业办公其他住宅商业办公其它甲乙丙1234567891011121314151516　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　138,表八项目结算情况表序号项目名称开发方式我方权益比例%项目总套数结算套数结算收入实现的税后利润本年累计项目累计本月结算收入本年累计结算收入项目累计结算收入本年累计项目累计甲乙丙丁12345678　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　138,表九自持物业综合统计表序号项目名称开发方式项目位置物业类型及简介我方权益比例%占地面积建筑面积总投资购入时间（或竣工时间）使用期限估计市场价值物业出租情况合计其中：已出租面积出租比例本月租金收入本年累计租金收入本月合同金额本年累计合同金额可出租物业面积（平方米）（平方米）（平方米）（万元）（X年X月X日）（X年X月X日）（万元）（平方米）（%）（万元）（万元）（万元）（万元）甲乙丙丁戊1234567891011121314　　　　　　　　　　　　　　　　　　　合计　　　　　　　　　　　　　138,表十尾盘情况表序号单位项目名称开发方式权益规划建筑面积其中地上建筑套数竣工面积计划投资额本月投资额本年投资额实际总投资额本月销售指标本年累计销售指标项目累计销售指标结算指标尚未销售指标总额权益总额权益总额权益总额权益套数面积金额套数面积金额销售比例套数面积金额套数面积金额套数面积车位（%）（平方米）（套）（平方米）（万元）（万元）（万元）（万元）（万元）（万元）（万元）（万元）（套）（平方米）（万元）（套）（平方米）（万元）（%）（套）（平方米）（万元）（套）（平方米）（万元）（套）（平方米）（个）甲乙丙丁12345678910111213141516171819202122232425262728　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　合计　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　138,项目实施进展情况报告（XX年第X季度）一、报告期内的主要工作二、投资决策意见要点落实情况（一）投资项目的决策意见要点，以项目批复为主要依据。（二）投资决策意见要点的落实情况（本部分只需简要说明，决策意见落实的具体情况可以在后续相关章节进行详细说明）。三、项目投资有关协议签署及执行情况（一）房地产投资项目：土地出让合同或转让协议签署情况；土地交付及土地款支付情况；相关协议中工程的内容、范围和规模（投资额）与可研的对比情况；与可研中商业模式的对比情况；实际执行中与协议不相符的情况等；内部合作项目的合作协议签署情况；责任制落实情况；实际责任体系与可研的对比情况。四、项目手续办理情况（一）项目公司设立情况：注册资本金、股权结构、股东出资情况；收购项目公司，应说明项目公司审计评估、股权过户、工商变更等情况；与可研中商业模式的对比情况。（二）项目证件办理情况：包括但不限于国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证、销（预）售许可证（房地产投资项目）、建设工程竣工验收备案表等。表一：项目证件办理情况表土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工许可证销（预）售许可证竣工验收备案表是否取得取得时间（三）项目批准文件办理情况：包括但不限于政府有关部门的立项、可研和初步设计批准文件（或核准、备案文件）、环境影响评估报告批复、预算评审等文件。表二：项目批准文件办理情况立项批复可研批复初步设计批复环评批复预算评审是否取得时间138,五、项目资金筹措及支付情况（一）股东自有资金到位情况。表三：自有资金到位情况表项目可研中计划的自有资金投入总额截止目前自有资金实际到位总额第一笔第二笔第三笔日期————投入单位说明各单位投入比例——资金投入方式——金额（注：资金投入方式填注册资本金、股东借款、委托贷款等）（二）项目银行贷款协议签署情况，主要贷款条件（包括贷款类型、贷款期限、抵押担保条件、与自有资金配比等）、贷款利率和其它贷款成本支出，贷款到位情况。表四：银行贷款情况表项目可研中计划的贷款总额实际贷款协议签署截止目前贷款实际到位总额第一笔第二笔第三笔日期————金额（填贷款合同额）（三）其它资金到位情况。包括结构性融资设计方案，协议签署情况，主要融资条件及融资成本，融资是否进入我方报表，融资到位情况。表五：其它融资情况表项目可研中计划的其它融资总额实际其它融资协议签署截止目前其它融资实际到位总额第一笔第二笔第三笔日期————金额（填其它融资合同额）138,（四）项目资金支出情况（包括贷款本息按贷款合同偿还情况）、各项应付账款余额。（五）可研中资金筹措方案情况；实施调整方案情况；当前预测与可研或实施调整方案的对比情况，包括融资条件、融资利率和融资成本的对比情况。六、项目实施进度（一）可研中项目开发建设期情况。（二）实施调整计划情况。（三）当期项目实施进展。1．项目前期工作情况：例如房地产项目宗地拆迁、市场定位、规划设计、施工招标情况等。2．项目施工进展、形象进度，以及工程项目的工程质量安全及其它情况。3．项目完成投资额及其主要构成。4．《项目经营目标责任书》落实情况。5．对于城市综合开发项目，要对土地一级开发授权、规划设计修编、土地征转、拆迁、配套公共建筑建设、回迁房建设、市政基础设施建设，招商引资、产业构建情况，土地收储和出让情况，一二级土地联动情况，以及财务税务筹划情况等工作进展进行详细说明。对于土地一二级联动，需要说明我方拿地程序、土地获取成本支出与土地一级开发投入之间能否抵扣、抵扣的实现路径。6．当前预计开工、竣工验收和投资本利回收完成时间。（四）拖期情况；进展缓慢的主要原因和应对措施；对应措施的执行情况。七、项目投资资金回收和主要效益指标（一）房地产投资项目1．项目合同销（预）售面积、套数、销售金额，收到销（预）售款，结算收入和净利润等。2．可研中效益指标情况（销售额、净利润、成本利润率、年自有资金财务内部收益率〈住宅〉\年全部投资财务内部收益率〈写字楼、商业等持有物业〉\年投资各方财务内部收益率〈保障性住房〉、投资回收期等）；实施调整方案情况；销售计划。3．当前预测项目全部销售额、净利润、成本利润率、年自有资金财务内部收益率〈住宅〉\年全部投资财务内部收益率〈写字楼、商业等持有物业〉\年投资各方财务内部收益率〈保障性住房〉、投资回收期等情况；与可研或实施调整方案的对比情况。其中，全部销售额、净利润还要有当年数据及累计数据，及与当年和累计计划数据相比较的情况。4．当前影响项目主要效益指标的因素及对应措施；对应措施的执行情况。八、项目贷款本息及其它融资还款具体情况无论是否有项目贷款本息及其它融资还款，所有项目都要填写下列表格。无贷款本息及其它融资还款的项目，填写项目贷款本息及其它融资协议约定还款日期和金额，以便监控项目贷款本息及其它融资还款是否到期，控制风险。138,表六：项目贷款本息及其它融资还款情况表主要指标协议约定还款日期合同约定还款金额实际还款日期实际还款金额备注一本金————1.1第一笔还款1.2第二笔还款……二利息————2.1第一笔还款2.2第二笔还款……三其它————说明名目3.1第一笔还款3.2第二笔还款……四合计——一+二+三————4.1本季还款金额————4.2本期累计还款金额————一+二+三九、其它需说明事项（一）政策及市场环境的重要变化。（二）下一步工作计划。注：《项目实施进展情况报告》应以项目为单位编制，经统计单位汇总后与投资统计表同时上报。以上内容提纲主要适用于房地产投资项目，具体编制过程中可针对不同情况适当增加或减少相关内容。138,项目后评价报告××××××××××项目后评价报告1项目概况1.1项目情况简述概述项目开发背景、地理位置、周边环境、项目特点、技术经济指标（主要包括占地面积、容积率、地上及地下建筑面积、业态构成、建筑高度、地上及地下车位数量、绿化率）等情况。1.2项目决策目标和目的回顾项目投资立项、可研等决策情况，主要包括项目背景、直接目的、战略目标、决策时间、决策目标等。1.3项目主要建设内容项目实际完成的各类物业产品构成，主要包括建筑面积、产品标准等。1.4项目实施进度项目实际开发进度，主要包括拿地时间、开工时间、完工时间、入伙时间等。1.5项目总投资项目实际发生成本情况，主要包括目标成本、初步结算成本等。1.6项目租售项目租售情况，主要包括项目销售价格（包括销售报价、实现价格等）、销售面积、销售收入（包括合同收入、现金回款等）、出租租金、出租面积、出租收入等。1.7项目资金来源及运用项目现金流量情况，主要包括现金流入与流出情况、自有资金投入与回收情况、债务融资及还本付息情况、资金峰值及回收期情况等。1.8项目财务效益项目财务效益情况，主要包括税后利润、成本利润率、内部收益率、投资回收期等。1.9环境及社会影响138,项目对环境及社会的影响情况，主要包括项目对环境的促进作用、对地区发展的贡献以及社会对项目的舆论评价等。2.0项目战略目标实现情况2项目全过程回顾与评价2.1项目前期决策工作回顾与评价2.1.1项目前期决策过程回顾与评价回顾项目背景、项目立项及评估、项目可行性研究及评审决策等情况，评价项目实施理由、直接目的、战略目标、运作模式、可行性研究报告、决策批准前提和批复意见落实情况、审批程序执行情况，以及决策是否符合企业发展战略和规划等。2.1.2项目外部环境情况回顾项目决策和实施期内有关政策、市场等背景情况，分析背景变化及其对项目决策、融资、开发、销售和效益的影响。2.1.3前期决策综合评价梳理项目决策过程管理，总结经验教训，提出完善对策建议。2.2项目实施准备工作回顾与评价2.2.1项目土地使用权获取情况回顾项目土地使用权获取情况，包括获取时间、方式、目的、价格、付款方式等；梳理国有土地使用权出让合同、项目合作协议等的签订情况以及国有土地使用权证办理情况等；梳理土地及合作协议履行情况主要包括：（1）合作(如有)方式的优劣；（2）如果涉及到拆迁，分析拆迁进度和拆迁费用的变化情况；（3）土地费用及支付进度的变化情况；（4）交地进度的变化情况；（5）如涉及到物业返还和收购项目公司等，应分析相应的执行情况；（6）土地合同约定的优惠条件落实情况；与可研计划情况进行对比，分析协议执行过程中出现的问题及其对项目实施产生的影响，总结经验教训。2.2.2项目定位情况回顾项目定位工作过程及项目定位报告情况，总结项目定位成果，主要包括产品定位、品质标准、价格定位、目标客户定位等，与可研计划情况进行对比，找出偏差，分析原因及影响，评价项目定位效果。2.2.3项目计划情况138,回顾项目实施方案制定和审批情况，主要包括报项目报规报建计划、发展计划、工程进度计划、售楼准备工程计划、资金使用计划、资金筹措计划、销售进度及收入计划等，与可研计划情况（若有）进行对比，找出偏差，分析原因及影响，总结经验教训，提出改善建议。2.2.4项目风险预判及防控措施情况回顾项目实施前所进行的项目风险的筛查、识别、分析、评价及防控措施的制定工作，重点分析风险筛查识别工作的有效性、所识别风险的全面性、风险分析及评价的准确性，总结经验和教训。2.2.5项目勘察设计情况2.2.5.1对比分析项目工程勘察和测绘可研计划和实际完成情况，包括各阶段工作时间节点说明，分析变化原因及影响。2.2.5.2对比分析项目规划指标可研计划和实际完成情况，包括容积率、建筑密度、总建筑面积（地上、地下）、每栋楼建筑面积（地上、地下）、绿化率、楼栋数及层数、总户数、户型面积及配比表（配平面图、实景照片）、总车位数(地上及地下车位数)等，分析变化原因及影响。2.2.5.3对比分析项目设计标准可研计划和实际完成情况，分析变化原因及影响，主要包括：1）建筑标准：结构体系；墙体维护材料；外立面材料：说明外墙材质、使用范围和平方米单价，主要节点大样图（实景照片）；外窗及玻璃：详细说明所采用的外窗框材料、型材种类、开启方式及价格，玻璃种类、厚度及价格（实景照片）；屋顶造型：说明材质、构造做法及价格（实景照片）。2）入口大堂及电梯厅标准：面积、装修标准（配平面图、实景照片）、单元门；标准层公共空间：面积、装修标准（配平面图、实景照片）。3）户型装修交楼标准：装修材料详表、平方米造价标准（配平面图、实景照片）；会所：功能、面积、装修标准（配平面图、实景照片）。4）机电配置标准：电梯、强电、弱电、给排水、暖通、空调等（实景照片）。5）园林室外标准：园林风格、面积构成、造价标准等。2.2.5.4项目设计工作过程回顾与分析，主要包括：1)概念策划：创意稿、方案稿、实施稿简要介绍，概念策划执行情况。2)规划设计：规划设计理念、规划设计单位、主创建筑师，规划设计方案招投标、深化发展过程。3)户型设计：户型定位过程中与营销部门协调沟通情况；户型定位策略，户型比例调整情况。138,4)单体立面设计：立面设计理念、设计单位、主创建筑师，方案招标、深化发展过程。5)景观设计：景观设计理念、设计单位、主创建筑师，方案招标、深化发展过程。6)装修设计：装修设计理念、设计单位、主创建筑师，方案招标、深化发展过程（包括但不限于售楼处及样板间装修）。7)扩初图设计：建筑设计标准的确定，户型及立面深化调整，结构选型，报审情况。8)施工图设计：施工图设计单位配合情况，施工图出图情况，施工图设计质量、进度控制。9)设计变更与现场设计：设计变更操作模式，设计变更造成的影响。2.2.5.5分析和评价项目设计中采用绿色建筑技术的情况。2.2.5.6限额设计执行情况分析限额设计各项指标执行情况，研究产生差距的原因和依据，找出限额设计的改进方法，分析限额设计总额目标按照专业分解控制和计算方法，分析设计单位或设计人员贯彻限额设计的程度，分析设计师在构思建筑方案、结构方案、立面造型、设备选型等设计工作的限额设计理念，分析规划方案、扩初设计、施工图各阶段的限额设计控制点和计算依据，总结经验教训，提出整改建议。2.2.5.7设计管理工作总结说明图纸质量、设计进度、设计变更，以及与各部门协调沟通解决方式和结果，总结经验教训，提出改善建议。2.2.6项目资金筹措情况回顾项目融资方案、资本金到位情况，以及股东借款、银行贷款和作为负债融资的债券、信托、基金等的到位、成本、担保、风险管理实际情况，对比分析项目可研计划融资方案与实际情况的差异及原因，分析影响资金到位的主要因素，分析项目资金结构的合理性，对比负债融资成本与同期银行贷款基准利率，分析负债融资成本的合理性，分析项目资金筹措对各出资单位整体财务资金状况的影响，分析融资方案、资金到位情况和负债融资成本变化等对项目目标和效益指标的影响，评价项目资金筹措工作。2.2.7采购招投标情况主要分析138,设计、咨询、施工、监理、材料设备等的招标方式、招标组织形式、招标范围以及招标报批手续和监督机制，分析招投标和评标的公开性、公平性、公正性和合法性、合规性，评价采购招投标效果，以及中标单位是否能够满足项目实施的要求，是否存在需要改进的方面。2.2.8实施准备工作综合评价从土地获取、项目定位、计划制定、风险预判及防控措施、勘察设计、资金筹措、采购招投标等方面对项目实施准备工作进行综合评价，总结经验教训，提出改进建议。2.3项目实施工作回顾与评价2.3.1项目进度控制情况2.3.1.1项目报规报建进度控制情况回顾项目报规报建计划执行情况，对比项目报规报建时间节点可研计划（或实施方案）与实际完成情况，找到偏差，分析过程中出现的困难、问题、解决方式及影响，提出改进建议。2.3.1.2项目发展进度控制情况回顾项目发展计划执行情况，对比项目发展主要时间节点可研（或实施方案）计划与实际完成情况（具体参见附件1：项目发展计划执行情况表），找到偏差，分析原因及影响，提出改进建议。2.3.1.3项目工程进度控制情况回顾项目工程进度计划执行情况，对比项目工程主要时间节点可研计划（或实施方案）与实际完成情况（具体参见附件2：项目工程进度计划执行情况表），找到偏差，分析原因及影响，提出改进建议。2.3.1.4项目售楼准备工程实施情况对比售楼处或会所、样板房、室外售楼环境三方面时间节点可研计划与实际完成时间情况（具体参见附件3：项目售楼准备工程实施情况表），找出偏差，分析原因及对项目租售产生的影响，提出改进建议。2.3.1.5项目进度计划管理综合评价分析项目推进过程中的组织管理、工作协调、计划执行及其对项目目标的影响，总结经验教训，提出改进建议。2.3.2项目资金使用控制情况138,通过项目资金使用和筹措可研计划与实际情况的对比（具体参见附件4：项目资金使用和筹措计划与实际情况对比表），找出差异，分析原因及影响，评价项目资金使用控制情况，以及项目资金平衡和使用效率情况。2.3.3.项目合同管理情况对勘察设计、材料设备采购、工程施工、监理和咨询服务等合同的签订及执行情况进行总结，据此对合同管理进行综合、全面的评价。2.3.3.1总结分析合同范围划分的合理性，提出改善建议。2.3.3.2总结分析合同文本的完善程度、合同条款的合理合法性、以及合同风险分析情况。2.3.3.3对比分析合同的价款、工期、质量等计划和实际完成情况，总结合同执行过程中出现的问题，分析原因、解决方式及效果。2.3.3.4对合同管理情况进行分析，包括合同控制流程、合同评审及签订的及时性、索赔及争议纠纷处理等，总结经验教训。2.3.4项目成本控制情况2.3.4.1项目可行性研究、定位、设计、实施四阶段成本控制情况，分析成本变动及原因，评价目标成本的准确性、合理性。1)可行性研究阶段：完成土地吸纳后测算利润及成本，作为项目成本控制目标值。2)项目定位阶段：根据审批后项目开发成本控制目标，分析产品确定后成本控制目标值重新调整情况。3)项目设计阶段：分析根据成本控制目标编制的项目发展成本预测明细情况，分析限额设计情况，分析投资估算控制设计概算情况。4)项目实施阶段：分析项目发展成本预测明细控制施工图预算、预算控制标底、标底控制中标价（合同价）、合同价控制结算价、结算价控制竣工决算等情况，分析是否存在低价中标却高价签合同、高价中标却低价签合同等不合理现象，分析和评价项目竣工决算工作情况，评价项目实施阶段发展成本控制情况。列表分析对比可研计划与实施阶段成本变动超过5%项目的主要原因（具体参见附件5：项目四阶段成本管控情况表），总结成本控制的经验和不足，指导新项目开发降低成本。2.3.4.2项目发展成本及各项指标统计整理项目发展数据资料，完成项目发展成本明细统计和项目完成面积数据统计，为新项目提供成本管控经验数据。整理项目各项指标和各分部工程单方造价，为新项目提供成本估算经验数据。2.3.5项目工程质量控制情况138,对项目工程质量控制流程进行梳理，对项目工程质量与设计文件、国家相关规范及标准进行对比，说明项目工程质量控制体系的合理性和有效性，对项目工程质量控制体系做出正确评价。2.3.6项目工程监理情况对项目工程监理制度及其流程进行梳理，对监理工作做出评价。2.3.7项目竣工验收情况根据项目竣工验收资料对验收过程及结果进行说明，详细分析存在问题及应对措施，总结相关经验教训。2.4项目营销工作回顾与评价2.4.1项目市场情况分析对项目决策阶段、定位阶段和开盘销售阶段的房地产市场状况进行对比分析，深入研究外部市场变化及对项目销售和效益的影响。要求提供从可研、定位到销售结束3到5年当地房地产销售面积及价格变化情况，条件允许可细化到所在区的销售面积及价格变化情况。2.4.2项目租售时机分析结合市场背景分析，对项目可研计划开始租售时间与实际开始租售时间进行分析，评价整体和分期的推盘时机是否适当。对项目可研计划租售速度与实际情况进行对比，评价去化速度是否理想。2.4.3项目产品情况分析对项目可研中产品定位计划与实际完成产品情况进行对比分析，包括业态构成、户型、面积等，说明变化原因及影响。2.4.4项目客户情况分析对项目可研中目标客户定位计划与实际成交客户做出对比分析，包括客户职业构成、年龄构成、区域构成、购买诉求等，分析出现偏差的原因及影响。2.4.5项目租售价格分析对项目可研中价格定位计划与实际租售价格进行对比，分析变化、原因及影响。2.4.6项目各类物业可租售及已租售情况分析对项目各类物业可租售及已租售情况做出全面说明，包括可租售面积、已租售面积、当前租售价格、已实现租售收入、实现均价等，与可研计划进行对比，说明变化原因及影响。2.4.7项目营销推广策略分析138,对比项目营销推广策略可研计划与实际情况，分析营销推广策略实施效果，评价策略的有效性。2.4.8物业管理与管理费定价分析分析项目物业管理方案和管理费定价是否合理，以及对项目销售和后期物业管理的影响，提出建议。2.4.9项目交房入住分析对项目交房入住情况进行说明，分析其中存在的问题及解决措施，总结相关经验教训。2.4.10项目营销综合评价与周围竞争项目租售情况进行对比分析，对项目营销进行综合评价，总结相关经验教训，提出改进措施。3项目财务效益评价按照后评价时点的实际数据，编制项目主要效益指标对比表、成本费用表、投资执行情况表、损益表、资产负债表、负债融资还本付息计算表、资金来源与运用表、自有现金流量表等，具体参见附件6-13。3.1项目资产负债情况提供项目公司财务会计报表及其他财务数据资料，评价项目公司资产负债及权益构成情况。3.2项目销售收入完成情况分析项目签约销售额及销售回款的完成情况，评价销售收入指标完成情况。3.3项目发展成本控制情况对项目发展成本及支付情况进行详细分析，特别是建安成本是否在预期控制指标之内，成本支付与工程进度关系，对成本增长与售价增长进行比较分析，评价项目发展成本控制指标完成情况。3.4项目现金流与资金使用情况分析项目现金流量的变化情况，项目现金流出、流入及影响变化的主要原因，重点把握项目回收期、资金回笼情况、资金需求最高点、资金平衡点等变化情况，评价项目现金流与资金使用情况。3.5项目税务筹划情况对比分析营业税、企业所得税、土地增值税等税务筹划和实际缴纳情况，评价在税收优惠方面所做出的筹划及取得效果。138,3.6项目财务效益情况分析项目财务效益的实现情况，特别是项目税后利润、成本利润率、自有资金内部收益率等重要指标的完成情况，评价是否达到可研预期的财务效益指标。3.7财务效益综合评价与企业内部类似项目的财务效益指标进行对比分析，对项目财务效益进行综合评价，总结相关经验教训。4项目环境和社会影响评价4.1项目环境影响评价评价项目环评报告的指导作用、绿色建筑产品和施工情况、采用节能环保材料设备情况、环保达标情况、环保设施及制度的建设和执行情况、生态环境保护情况等。4.2项目社会影响评价项目的建设实施对当地（宏观经济、区域经济、行业经济）发展的影响，对当地就业和人民生活水平提高的影响，对当地政府的财政收入和税收的影响，对项目周边交通的影响；社会风险评估报告的指导作用和维稳工作的实际效果及影响。5项目管理评价5.1项目组织机构评价回顾项目建设实施和生产运营中管理机构设置、领导班子、管理体制和制度建设、经营管理、人员培训、投资责任单位对项目的监管情况等，评价项目组织机构设置、项目领导班子管理水平、项目管理体制及运行机制、项目经营策略、项目激励机制、投资责任单位对项目的监管效果等。5.2项目风险管控评价回顾项目风险管控工作情况，分析已实施的项目风险管控措施执行情况和效果，以及对不可预见突发事件的应对措施和处理情况，评价项目风险识别、风险评估和风险防控的能力。5.3项目法律事务管理评价138,回顾项目法律事务管理工作情况，评价项目法律法律顾问工作和项目法律风险报告编制情况，具体分析项目法律顾问在项目招投标管理、合同管理、索赔管理、纠纷管理、法律文书管理、印章及授权管理、法律信息化工作等方面的工作情况，以及项目法律风险报告编制的及时性、客观性和全面性，以及在项目风险管控中发挥的作用。6项目目标实现和持续能力评价6.1项目目标实现评价分析评价项目进度、质量、成本、资金筹措、租售、效益、影响等投入、产出、直接目的和战略目标的实现程度。6.2项目持续能力评价主要包括项目市场竞争力情况、项目对品牌建设的影响、项目对管理及专业团队建设的影响等。7项目后评价结论、经验教训和对策建议7.1项目成功度评价项目成功度评价是综合项目后评价各项目标（指标）的评价结果，对项目成功程度做出定性的结论。项目成功度评价指标及相应重要性权重由评价专家组选取确定，项目投资决策、实施过程、绩效影响三方面的重要性权重比例约为3:3:4，具体参见附件14：项目成功度评价表。项目成功度评价表中各项指标标准分为10分，重要性权重数合计为100%，专家根据实际完成或实现情况进行打分，重要性权重乘以专家打分即为此项指标加权得分，各项指标加权得分的合计即为项目总评得分，项目最终总评分为各位专家评分的算术平均值。项目成功度根据项目最终总评得分可分为成功（8.5-10分）、基本成功（7-8.5分）、部分成功（5-7分）、不成功（3-5分）、失败（3分以下）。7.2项目后评价结论和存在的主要问题项目后评价承担机构根据项目目标实现程度评价、项目持续能力评价和项目成功度评价等做出高度概括的项目后评价结论，总结项目存在的主要问题。7.3主要经验教训和对策建议项目后评价承担机构应根据后评价内容和调查的真实情况，认真总结项目全过程中值得吸取的主要经验教训，并在此基础上进行分析，得出启示和对策建议，对策建议应具有借鉴和指导意义，并具有可操作性。138,标准化管理手册□CSCEC8B-RO-SO-2014《战略与组织管理手册》□CSCEC8B-RO-HR-2014《人力资源管理手册》■CSCEC8B-RO-IM-2014《投资管理手册》□CSCEC8B-RO-OM-2014《运营管理手册》□CSCEC8B-RO-CC-2014《成本合约管理手册》□CSCEC8B-RO-PA-2014《规划建筑管理手册》□CSCEC8B-RO-DL-2014《装饰景观管理手册》□CSCEC8B-RO-TD-2014《技术研发管理手册》□CSCEC8B-RO-EM-2014《工程管理手册》□CSCEC8B-RO-MM-2014《营销管理手册》□CSCEC8B-RO-CM-2014《客户管理手册》□CSCEC8B-RO-FC-2014《财务资金管理手册》□CSCEC8B-RO-LM-2014《法务管理手册》□CSCEC8B-RO-CP-2014《党群管理手册》□CSCEC8B-RO-OA-2014《综合办公管理手册》